Прогноз развития рынка недвижимости в 2009 году

28 января 2009, 11:50
0
7

Свою оценку дает директор девелоперской компании «Build and Live Development» Распутный Виктор Михайлович

В условиях кризиса очень большие проблемы испытывают все объекты рынка недвижимости, конечно в первую очередь это коснулось жилой недвижимости, но не обошел кризис и сегмент коммерческой недвижимости. Основной причиной является непосредственная полная или частичная зависимость от банковского кредитования. В последний год-полтора по причине всеобщей доступности кредитных средств, на рынке было огромное количество проектов, рассчитанных исключительно на использование заемных средств, даже и на проектные работы. На сегодняшний день работа с банками над коммерческими объектами практически парализована из-за отсутствия достаточного количества так называемых «длинных денег». Более того, ситуация еще больше усугубилась постановленим Нацбанка №319 (Постанова Правління Нацбанку України від 11.10.08 №319 «Про додаткові заходи щодо діяльності банків…»), ограничивающих деятельность банков.

 

Думаю, что кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Ведь во все времена ценились и пользовались огромным спросом доступные и качественные вещи во всех сферах жизненной деятельности. Можно предположить, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Для реализации которых будут привлекаться профессионалы – на всех этапах – разработки проекта, проектировании, строительстве, отделке и обеспечении жизнедеятельности.

 

 

Инвестиции

На сегодняшний день количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. С наступлением непростых для Украины времен, на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку, прямые инвестиции на сегодняшний день  едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов и предлагающий альтернативные пути развития проектов недвижимости и источников финансирования в условиях отсутствия на сегодняшний день доступных банковских кредитных схем.

Масштабы проектов и объемы инвестиций для сегодняшних инвесторов стали менее масштабными. Интерес проявляется к бизнес центрам класса А и В+ в центральных частях города, площадью 5 000 - 15 000 кв.м, преимущественно на этапах строительства.  Также выборочно изучаются проекты торгово-развлекательных центров, а рассмотрение логистических комплексов откладывается до лучших времен. Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и не интересует в принципе.

Желая обезопасить себя от рискованных сделок и не перспективных проектов, инвесторы проводят тщательное изучение отобранного материала, вплоть до проверки бухгалтерии владельца и исследований, на основе которых разрабатывалась концепция. Положительным плюсом являются проекты с разрешением на строительство, и проекты, имеющие ряд подписанных договоров о намерениях с якорными арендаторами/ покупателями или арендаторами больших площадей.

 

На протяжении 2008 года свой интерес к инвестированию в украинскую недвижимость проявляли компании из Испании, Франции, Австрии, Швейцарии, Германии и России. Мы предполагаем, что в 2009 году основной интерес останется за Россией и Востоком.

 

А основными тенденциями будущего года для сферы инвестирования по нашему убеждению будут – тщательный отбор, качество и профессиональность проекта, новые механизмы сотрудничества. Мы такой механизм уже рынку предложили в качестве программы InvAid (Invest Aid).

 

Новострои жилья

Недавний лидер по окупаемости и темпам возведения спустился к концу 2008 года в «беспросветные низы». Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и не интересует в принципе ни инвесторов ни покупателей.

Следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009 год «кризис доверия». Поскольку, конечный потребитель жилых квадратных метров  пребывает в патовой ситуации – вложив деньги в строящийся объект – не имеет гарантии получения квартиры вообще, или в лучшем случае получает увеличение сроков. Имея желание купить квартиру в новом доме, покупатель не имеет сегодня шансов получить ипотечное кредитование. А в крайне пессимистичной ситуации – покупатель вложивший деньги в строительство квартиры и оформив на нее кредит, пребывая в ситуации финансовой невозможности погашения кредита по причине ухудшения материального положения – может остаться без квартиры, и без уже вложенных денег.

На самом деле такому плачевному положению сегмента жилья активно способствовала массово растиражированная еще весной информация о падении цен на жилье. Не подкрепленные аргументами застройщиков допущения в СМИ посеяли сомнения среди населения и вскоре образовался цикл, впоследствии усугубивший еще больше положение жилого сегмента в условиях кризиса:

Люди ожидают снижения цен на квартиры – покупку квартиры откладывают – застройщик не в состоянии взять кредит  и останавливает стройку.

Большие надежды возлагаются в этой отрасли на помощь государства, поскольку другие альтернативные источники, такие, как прямые инвестиции и банковское кредитование в этом случае не работают.

Комплексный законопроект, направленный на преодоление кризиса в строительной отрасли, принятый  Кабинет Министров имеет такие основные пункты:

·                                         механизмы достройки домов, находящихся в незавершенном состоянии.

·                                         долевое участие государства в завершении строительства социального жилья.

Предусматривает привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 году и более 50% - в 2009-м. 30% недостроенного дома выкупает государство, после чего эти квадратные метры распределяются между гражданами, стоящими на квартирном учете в органах местного самоуправления.

Суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства, не указаны в законопроекте. В документе речь идет лишь о механизме выкупа строек и отборе уполномоченных банков, через которые будет проводиться финансирование. Законопроект еще будет дополнен источниками финансирования таких проектов, возможно и средства, полученные от Международного валютного фонда.

После достройки дома авторы законопроекта представляют физическим лицам право заключить договор аренды с последующим выкупом в течение 30 лет. В законопроекте также прописан круг льготников, имеющих возможность получить такое жилье, а это военные, учителя, молодые семьи, а также пострадавшие в результате чернобыльской катастрофы и т. д.

·                                         Снижение застройщиками рентабельности.

Если ранее речь шла о 15%, то в рамках кризисной ситуации ее, по настоянию Министерства финансов снизили до 10%.

Кроме того, Кабмин настаивает на внесении изменений в ряд законов Украины, в частности:

·                                         Введение с налога на недвижимость для вилл и больших земельных участков.

·                                         Внесение изменений в Земельный кадастр Украины относительно стоимостной оценки земли.

·                                         Относительно налогообложения в сфере строительства, что позволит снизить его себестоимость.

·                                         О планировании и застройке территорий - иностранные юридические лица при получении разрешения на выполнения строительных работ должны предоставить документы, подтверждающие привлечение граждан и юридических лиц Украины к выполнению не менее 90% от общего объема строительно-монтажных работ и использование не менее 50% отечественных изделий и материалов, в частности, строительных конструкций.

·                                         Обязательное рассмотрение на заседаниях архитектурно-градостроительного совета градостроительной документации, архитектурных решений проектов объектов архитектуры, расположенных в исторической части городов, исторических ареалах, на магистралях и площадях общегородского значения, проекты высотных зданий и сооружений. При этом протокольное решение архитектурно-градостроительного совета будет носить рекомендательный характер.

·                                         Инвестирование и финансирование строительства многоквартирных жилых домов за счет средств инвесторов-физических лиц производится исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного финансирования, а также через выпуск целевых облигаций.

Мы считаем разумными и здравыми шаги по предотвращению замораживания объектов и банкротства застройщиков. Ведь, в первую очередь нужно обезопасить людей, уже вложивших часть своих сбережений в строящиеся квартиры. Поскольку, в большинстве случаев, без вмешательства со стороны правительства их шанс вернуть свои вложения или получить квартиру может свестись к нулю. Но на практике все эти механизмы, направленные на преодоление кризиса в строительной отрасли, без определения источников финансирования, не имеют под собой реальной подоплеки. И велика вероятность того, что все это канет в лету, а девелоперы и строители в 2009 году  опять окажутся «один на один» со своими проблемами.

 

 

 

Коммерческая недвижимость

 

 

Строительство и проектирование торгового центра занимает период от 1,5 до 2,5 лет. Говорить о показателях рентабельности на период кризиса рано. Единственный нюанс в том, что в условиях сложившейся ситуации на рынке поменялись приоритеты, если еще года 2 назад фаворитом было жилье и торговля, год назад торговля и офисы, то на сегодня интерес проявляется скорее к офисному формату, а потом к торговому.

Тем не менее, до кризиса, спрос на торговые площади в Киеве (по адекватной стоимости) был значительный. Если в условиях кризиса начать строить ТЦ, можно сэкономить на самом строительстве и к времени окончания кризиса вывести на рынок объект недвижимости, который в рамках дефицита площадей (по причине приостановки развития или замедления темпов строительства большинства проектов) в случае грамотной арендной политики удовлетворит возобновившийся спрос.

Сложно прогнозировать, чего стоит ожидать в Киеве в 2009 году. Поскольку потенциальным потребителем площадей ТЦ для владельца ТЦ есть арендаторы, для арендаторов – покупатели.

В рамках же формата ТЦ – торговля товарами – требования у этих потребителей и к этим потребителям различные.

Владелец объекта заинтересован сдавать площади больших размеров и по высоким арендным ставкам, исходя из этого стоимость продукции, реализованной в торговых заведениях может повышаться, а качество быть не высоким, покупатель же предпочитает продукцию не дорогую или обоснованно дорогую, но качественную. А дорогую необоснованно и некачественную он покупать не хочет. Получается замкнутый круг – торговых центров много, марки в них представлены, известные, а продукция не удовлетворяет и покупатель не покупает. Арендаторы вынуждены уходить.

Очень надеюсь, что в Киеве появятся специализированные торговые центры – только обувь, только деловая мужская одежда, только женская и т.д. И очень хочется, чтобы в торговых центрах были представлены не вещи с оптовых рынков Турции, Одессы, Польши, а качественные европейские или наши украинские достойного качества и по приемлемым ценам (каких в Европе немало, и в Украине украинских также).

 

В торговом центре будущего должны быть сопутствующие услуги – обмен валют, банк, пресса, нормальные кофейни или кафе, качественные детские комнаты. Концепция торгового центра должна предполагать понятную схему навигации, логически понятное размещение магазинов  и единый уровень ценовой категории для всего центра. Кроме того, достаточную парковку и удобный график работ.

 

Несмотря на высокие темпы прироста площадей на протяжении 2006-2007 годов, период до 2009 года ожидался еще более  результативным. По данным Build & Live Development, за это время намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью свыше 2,6 млн. кв.м. Кроме того, планировалось строительство свыше 500 ТЦ (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 15 млн. кв.м.

В 2007 году в Украине существовали уже около 230 объектов, которые условно можно отнести к ТЦ общей торговой площадью более 1,88 млн. кв.м (прирост площадей за год составил 35%, объектов - 30 %). На сегодняшний день в Украине работают 7 операторов боулинг-клубов, 7 - мультиплексов, 4 оператора ТРЦ.

 

 

Комментировать и прогнозировать изменения показателей еще очень рано, поскольку оценивать ситуацию можно по истечению хотя бы полгода - года.

 

 

На рынке развлечений потребитель ждет новинок. Киевлян, например, интересуют масштабные проекты типа аквапарков, Диснейлендов, снежных горок и лыжных трасс, жителей регионов – профессоинальные форматы. Но реализация таких проектов дело не одного года.

Развлечения в Киеве никогда не были дешевыми. А в условиях сложившейся ситуации и необходимости пересматривать свои расходы, люди в первую очередь отказываются от дополнительных (exstra) трат, собственно развлечений.

Но, коснется это в большой степени, тех объектов, которые будут выходить на рынок в условиях кризиса или уже функционируют. У перспективных объектов есть хороший шанс пересмотреть свою концепцию по составу  и ценовому уровню арендаторов, чтобы в случае возникновения подобной ситуации и в процессе возрождения рынка развлечений иметь преимущества по стоимости, разнообразию, качеству и востребованности.

 

 

Коттеджи

 

На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости изменились отношение покупателей к таким позициям:

·                 к площади участка - сегодня уже не считается обязательной норма участок - 25 соток, многие запрашивают 7-10 сот.

·                 к площади строения. Конечно идеальная площадь дома 350 м2, что, собственно, и повышает абсолютную стоимость предложения, но сегодня на рынке все больше предложений домов по 150-250 м2 с меньшими участками, что существенно оптимизирует рыночную стоимость предложения.

·                 к вариативности выбора: кирпич, блочный, деревянный, сендвич и пр. Сегодня большая часть домов малоэтажного строительства - традиционные кирпичные строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому что она трудоемкая и энергозатратная. Необходимо развивать альтернативные строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку.

 

Если ранее решающими факторами при покупке загородной недвижимости были престиж направления и количество квадратных метров, то им на смену приходят: атмосфера самого поселка, микроклимат коттеджа, наличие инфраструктуры и экологичность жилья.

В последнее время наблюдается постоянно растущий спрос на жилье
в коттеджных поселках бизнес и эконом-класса (по международным нормам). Больше половины потенциальных покупателей интересуются именно такими объектами, обращая внимание на экологическую безопасность материалов и технологии строительства домов. Население, способное позволить себе коттетдж элит-класса составляет порядка 10%. Сегодня потребители хотят получить меньшие метраж и этажность домов, одновременно повышая требования к внутреннему содержанию помещений и комфортным условиям проживания. В приоритете - дома площадью около 120-350 м2, расположенные на довольно больших участках (около одного гектара). Объекты, способные удовлетворить такой спрос только начали строиться и проектироваться.

Пресс-релизы размещаются на платной основе в раздел Пресс-релизы

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
powered by lun.ua
Загрузка...

Корреспондент.net в cоцсетях