Главная
 

Handelsblatt: Все дороги ведут через Россию

10 марта 2006, 15:21
0
5

"Немного хуже выглядят рынки недвижимости в таких регионах, как Украина, Румыния, Болгария, Сербия или Словакия - "большинству этих стран не хватает величины, чтобы конкурировать с таким гигантом, как Москва", - пишет Мартин Дикманн, Handelsblatt, Германия.

Восточная Европа переживает времена своего расцвета, причем, на протяжении нескольких лет. В центре внимания Россия, в которой уже восьмой год наблюдается активный рост экономики, причиной которого является безграничные запасы сырья в стране. Однако резко возросшие за последние годы цены на газ, нефть и металл не только принесли в страну валютную прибыль, исчисляемую трехзначными числами в миллиардах, но и создали новые рабочие места. Население отвечает ростом покупок, прибыль от которых получают розничная торговля, банки и страховые компании. Таким образом, народное хозяйство России зависит не только от роста цен на сырье, расцвет имеет под собой солидную основу.

Это благоприятствует и рынкам недвижимости. По данным исследований дюссельдорфского предприятия  Aengevelt Immobilien, офис которого расположен в Москве, рынок офисных помещений в российской столице за прошедший год только у офисных помещений класса А и Б вырос на 500 000 кв. м до уровня 2,35 млн. кв. м. В 2004 году рост составлял только 310 000 кв. м, в 2003 - 180 000 кв. м. На текущий год Aengevelt прогнозирует рост в 600 000 кв. м. Таким образом, первичный рынок недвижимости высших категорий с 2002 года увеличился бы более чем в два раза. "Тем не менее, спрос значительно превышает предложение", - считает руководитель предприятия Вульф Энгевельт [Wulff Aengevelt]. "В конце концов, российская столица, несмотря на 10,5 млн. человек населения, имеет примерно одинаковую плотность, как и меньшие мегаполисы, такие как Прага, Варшава и Будапешт".

В отличие от трех мегаполисов, в которых иностранные инвесторы полностью удовлетворяют спрос, в Москве около 80% ежегодного оборота на рынке офисных помещений обеспечивают отечественные предприятия. "Российский рынок и далее активно растет", - заявляет и Михаэль Ланге [Michael Lange], директор и руководитель московского офиса фирмы Jones Lang Lasalle (JLL). "Основные данные хорошие во всех секторах, спрос тоже высок".

Хотя конкуренция тоже высока. "Отечественные инвесторы в последних трех крупных трансакциях дважды превзошли иностранных конкурентов", - заявляет Кори Хрнсирик [Cory Hrncirik], глава отдела исследований Центральной и Восточной Европы в фирме CB Richard Ellis (CBRE). "Высокий процент отечественных участников рынка свидетельствует о возросшем доверии россиян к их рынку".

Высокий спрос на первоклассные объекты недвижимости отражается и на ценах на аренду: "В то время как самая высокая арендная плата за современные офисные помещения в центральных частях Праги, Будапешта и Варшавы колеблется между 11 и 20 евро, в Москве она составляет около 47 евро за 1 кв.м в месяц", говорит Вульф Энгевельт.

Он рекомендует инициаторам принимать более активное участие на рынке строительства, хотя количество пустых помещений достигает уровня более 15%. "Эта цифра производит неверное впечатление, потому что пустыми стоят только те помещения, которые не соответствуют современным требованиям". Энгевельт уверен в том, что большая часть из более чем 2,700 немецких фирм, имеющих представительства в Москве, сразу перешла бы к немецкому арендодателю с немецким стилем управления. "Однако таких предложений нет, немцы упускают такой шанс".

Немного хуже выглядят рынки в таких регионах, как Украина, Румыния, Болгария, Сербия или Словакия. Причина этого не только в часто отсутствующей экономической мощи. "Большинству этих стран не хватает величины, чтобы конкурировать с таким гигантом, как Москва", - говорит Энгевельт. Кроме того, существуют хорошо устроенные города типа Праги, Будапешта и Варшавы. "Поэтому - зачем открывать офис в Бухаресте или Софии?"

И эксперты фирмы CB Richard Ellis так же рассматривают дальнейшее развитие в этом регионе: "Несмотря на то, что рынки развиваются, однако, ввиду их недостаточной величины, они представляют для иностранных инвесторов незначительный интерес".

Примером подобного рынка могут служить три прибалтийских мегаполиса - Таллинн, Вильнюс и Рига. Несмотря на то, что они являются столицами стран-членов ЕС, редкий инвестор интересуется вступлением на этот рынок. "Количество зданий, в которые стоит вкладывать, обозримо, и так как шансы на дальнейшее инвестирование слишком малы - усилия и затраты, необходимые для вступления на рынок, слишком высоки", - объясняет Энгевельт. Осложняющим обстоятельством для рынков Румынии, Хорватии или Болгарии является тот факт, что местные доходы во второй половине 2005 года попали под давление по причине нестабильности экономического развития и уже опустились ниже уровня 8%.

Кроме того, трансакции, проводимые на этих рынках институционными инвесторами, можно посчитать на пальцах двух рук. "Это зависит, в первую очередь, от нехватки подходящих объектов", - объясняет аналитик Хрнсирик из CBRE. Тем не менее, доходы в Братиславе уже достигли уровня доходов Центральной Европы. "Инвесторы не могут рассчитывать на значительное превосходство прибылей по сравнению с инвестициями в Праге, Варшаве или Будапеште", - анализирует наблюдатель рынка.

Также, по мнению Вульфа  Энгевельта, инвесторы не должны ожидать слишком многого и от дальнейшего развития рынка недвижимости в Украине. "Страна слишком далека от Европы, чтобы играть действительно важную роль. Кроме того, по причине ограниченности собственных ресурсов, возможности развития невелики".

Он советует инвесторам лучше вкладывать деньги там, где рынок сравнительно крепок: "В Москве международным инвесторам и собственникам предоставляются широкие возможности", - считает он. Короткий период амортизации делают участие в проекте особенно интересным: иностранным предприятиям предоставляется шанс реализовать невероятно высокие маржи. "Ориентированные на прибыль инвесторы получают высокие проценты и действуют при этом исключительно в области предсказуемых международных партнеров".


Перевод: UK watch

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
powered by lun.ua

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Loading...

Корреспондент.net в cоцсетях