Владельцы недвижимости в Крыму вполне могут ее лишиться - эксперты
Юристы рассказали о некоторых нюансах, которые возникли в сфере недвижимости в связи с последними событиями в Крыму.
Согласно украинскому законодательству, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке, пишет Комсосольская правда в Украине. При этом до 1 января 2013 года право собственности на недвижимость, переданную по нотариально удостоверенному договору, возникало с момента государственной регистрации такого договора в Государственном реестре сделок, а не с момента государственной регистрации права. Но распорядиться в дальнейшем своей собственностью, полученной по нотариально удостоверенному и зарегистрированному договору, собственник мог только после государственной регистрации права.
"Ранее государственная регистрация права на недвижимость осуществлялась органами бюро технической инвентаризации в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. С 1 января 2013 года эта функция передана Государственному реестру прав на недвижимое имущество. Наличие регистрации в соответствующем реестре всегда служило для собственника дополнительной гарантией: любые действия с его собственностью должны были отражаться в реестре, право доступа в реестр всегда было четко регламентировано, что практически исключало возможность совершения с недвижимостью каких-либо действий без ведома собственника. А если такие махинации все же становились возможными, то легко было проследить их организаторов и исполнителей и восстановить нарушенное право",— рассказывает адвокат, управляющий партнер Адвокатской компании Золотая середина Мария Швец.
Но, акцентирует адвокат, держателем данного реестра является Государственная регистрационная служба, которая является центральным органом исполнительной власти Украины и не действуют в Республике Крым с 17 марта 2014 года.
"Таким образом, ни один крымский нотариус или бывший орган Государственной регистрационной службы не имеет отныне правовых оснований для доступа в реестр, держателем которого является Государственная регистрационная служба. Это означает, что права собственности на недвижимость отныне будут подтверждаться исключительно документами в бумажном виде и не будут иметь дополнительного подтверждения в электронных реестрах, находящихся в ведении украинских органов власти", - объясняет Швец.
Этот факт открывает широкий простор для злоупотреблений со стороны любителей поживиться чужой собственностью, поскольку возникновение, переход и прекращение права собственности в течение неопределенного периода времени будут подтверждаться исключительно бумажными носителями, которые, как известно, стерпят все.
"Может возникнуть искушение привлечь к "оптимизации" прав собственности и судебные органы независимой республики и признавать право собственности судебным решением, основанным на разных "доказательствах", - не исключает адвокат.
В качестве превентивных мер по защите права собственности на крымскую недвижимость можно предложить ее обладателям обеспечить регистрацию своего права собственности в Государственном реестре вещных прав. Сейчас в этом реестре зарегистрированы права на недвижимость, приобретенные после 1 января 2013 года, либо принадлежащие лицам, осуществившим добровольную регистрацию в реестре в Государственной регистрационной службе. Процент таких зарегистрированных прав весьма невелик.
"Наличие регистрации права в данном реестре, по нашему мнению, хоть и не является обязательным по закону (как уже говорилось, регистрация права собственности, произведенная ранее БТИ, является вполне достаточной), но позволит, при необходимости, получить дополнительные доказательства права собственности и других вещных прав", - заявляет адвокат, партнер адвокатской компании Золотая середина Наталия Бочарова.
Регистрация прав в Государственном реестре вещных прав сегодня производится двумя способами: нотариусом, удостоверяющим сделку в отношении конкретной недвижимости, до удостоверения такой сделки, или Государственной регистрационной службой по заявлению собственника.
"Как известно, зарегистрировать вещное право в Крыму сейчас не представляется возможным ввиду отключения доступа к реестру. Но формально Крым по-прежнему остается территорией Украины, которая своих обязательств по отношению к данному региону не прекращала. Поэтому лицо, владеющее недвижимостью в Крыму, может зарегистрировать право собственности на нее в Государственной регистрационной службе Украины в Киеве по своему заявлению", - объясняет Наталия Бочарова.
Процесс регистрации в Государственной регистрационной службе — не самое приятное занятие, и заявителю придется провести в службе долгие и не самые радостные часы. Но есть и другой выход - регистрация права у нотариуса.
"Для этого в отношении недвижимого имущества придется заключить какую-нибудь сделку с дружественным собственнику лицом, которая бы не предусматривала переход права собственности. Например, заключить договор аренды. Такой договор аренды может быть удостоверен нотариально, и до его удостоверения нотариус произведет первичную регистрацию права собственности в реестре. Удостоверение такой сделки можно осуществить по месту проживания одной из сторон сделки, чтобы перенести ее из Крыма в другой регион Украины", - дает практический совет Бочарова.
Как будет развиваться ситуация после распространения на территорию Крыма действия законодательства РФ, сейчас не знает никто. А это произошло, по сообщению пресс-службы Кремля, уже 18 марта. Теперь только от доброй воли России будет зависеть признание права собственности на недвижимость, приобретенную по украинским законам. Вполне вероятно, что Крыму как субъекту федерации предложат самостоятельно определить правила признания прав собственности на своей территории. А с учетом личностей, которые сейчас оказались у власти в непризнанной республике, такие правила могут удивить всех.