Корреспондент: Застройщики готовятся к очередному кризису

Строительная отрасль возвращается к состоянию 2009 года — весеннее оживление спроса будет недолгим. Участники рынка ищут собственные рецепты сохранения бизнеса на плаву, понимая, что берега, как и пять лет назад, удастся достичь не всем, - пишет Александр Бардаков в №20 журнала Корреспондент за 23 мая 2014 года.

Вотделе продаж одной из строительных компаний Киева в понедельник с утра людно: несколько потенциальных покупателей встали в очередь за квартирами в новостройках. Менеджер по продажам признается, что  такого количества апартаментов — до 30 за последний месяц  в одном жилом комплексе — он  не продавал с весны 2013 года, когда наблюдался пик спроса на недвижимость за пять лет.

Хотя, оживление носит ситуативный характер. По словам собеседника Корреспондента, большинство клиентов — люди, снявшие сбережения с депозитных счетов.

“В сложившихся условиях население попросту не доверяет банковской системе. Всплеск продаж у нас совпал с введением ограничений на снятие сбережений в валюте. К тому же в СМИ обсуждается вероятность повторения в Украине кипрского сценария спасения банков, что заставляет вкладчиков еще больше паниковать и забирать свои кровные с депозитов”, — рассуждает менеджер.

Разовый всплеск

С момента первых выстрелов на киевской ул. Грушевского в феврале и вплоть до середины марта сделок практически не заключалось. Подъем продаж жилой недвижимости начался во второй половине марта. По оценке президента холдинговой компании  Киевгорстрой Игоря Кушнира, число покупок квартир выросло до уровня весны прошлого года. А председатель правления Украинской строительной компании Олег Мороз добавляет, что высокий спрос есть даже на объекты в начальной и средней стадии строительства.

Коммерческий директор компании НЕСТ Константин Браво отмечает, что у застройщиков, работающих в премиум-сегменте (НЕСТ реализует апартаменты в комплексе Покровский посад) снова появились покупатели из восточных регионов Украины. Если пару лет назад это были преимущественно чиновники, имевшие доступ к распределению бюджетных средств, то сегодня — бизнесмены, которых не устраивает неспокойная обстановка на их малой родине — в Донецкой, Луганской и Харьковской областях.

Впрочем, собеседники Корреспондента признают: оживление спроса временное, и когда поток владельцев депозитов иссякнет, строительные компании ожидает сложный период. Сокращение доходов населения, нарастающая безработица и, как следствие, падение потребительской активности приведут к повторению ситуации 2009 года, когда около  40 % строек по стране были заморожены.

“Тогда многие мелкие фирмы, возводящие один-два объекта исключительно за счет средств от продажи строящейся недвижимости, остались без финансирования и были вынуждены свернуть работы на площадках до лучших времен, — рассказывает управляющий директор  компании ARPA Real Estate  (продает объекты ЮЗСТ) Михаил Артюхов. — Для некоторых лучшие времена так и не наступили. При деле остались лишь крупные застройщики, располагавшие собственными деньгами или имевшие доступ к кредитным ресурсам, позволявшим возводить объект при условии временного отсутствия покупателей-инвесторов”.

По оценкам Артюхова, сейчас остановка работ может произойти на 30-40 % площадок, на которых  в основном работают такие же мелкие фирмы. На протяжении  последних двух лет они активно демпинговали, предлагая жилье от 3,5 тыс. грн. за 1 кв. м. Теперь достроить дома, распроданные по бросовым ценам, они могут разве что за счет новых клиентов.

“Кризис однозначно будет. Возможно, даже жестче, чем в 2009 году”, — уверен Кушнир.

Хроническая болезнь

Правительство намерено спасать отрасль, поборов в ней коррупцию. По данным Конфедерации строителей Украины (КСУ), ежегодно застройщики платят чиновникам разного уровня за решение
вопросов порядка 20 млрд грн.

“Выстроилась четкая система поборов, можно сказать, тарифов. Даже если все с документами идеально — я уже не говорю, если есть какие-то сложности, — все равно существует тариф. В Минюсте — тариф, хочешь получить разрешение на строительство — тариф”, — сетует глава КСУ  Лев Парцхаладзе.

В Киеве, по его словам, коррупционная составляющая в каждом 1 кв. м составляет не менее $ 155, в регионах — порядка $ 70.

Сами застройщики называют куда более внушительные цифры. К примеру, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя констатирует, что доля коррупционной составляющей в стоимости 1 кв. м варьируется от 10 % до 30 % в зависимости от региона, класса строительства, имени компании-застройщика и связей ее руководителя в местных органах власти.

Глава набсовета Всеукраинского союза производителей строительных материалов Иван Салий неоднократно заявлял, что доля откатов здесь достигает 40 %. И это не предел: до утверждения в 2011-м “упрощающего” строительный процесс законодательства (Закон Украины О регулировании градостроительной деятельности) объем коррупционных потоков в отрасли был на 35-40 % больше, чем сейчас.

“Кому-то больше всего приходится “заносить мимо кассы” на этапе землеотвода, кому-то —  уже готовыми квартирами сверх  установленного законодательством паевого взноса в развитие инфраструктуры. Известны  случаи, когда чиновники вымогали взятку за снижение доли паевого взноса в пользу городского бюджета с 4 % до 1 % от сметной стоимости строительства. Естественно, застройщикам традиционно приходится платить и за различные разрешительные документы, подписи проверяющих лиц, получение юридического адреса, подключение к инженерным  сетям”, — поясняет Шостя.

Полное исключение коррупционной составляющей означало бы снижение цен на первичную  недвижимость, а затем и вторичку на 15-20 %, считают представители отрасли. Однако нужно понимать, что гипотетическое тотальное удешевление может коснуться лишь тех проектов, которые полностью — с момента проектирования до момента сдачи в эксплуатацию — будут реализованы  в бескоррупционной зоне. Пока же компании не распродадут квартиры, в себестоимости которых  сидят взятки, этот фактор будет  и дальше влиять на конечную  стоимость объектов.

Но, рассчитывать на сознательность властей предержащих и на их добровольный отказ от  порочных практик не приходится. Чиновники и депутаты при  копеечных зарплатах решают судьбы многомиллионных проектов и, как показывает действительность, своего упускать не намерены.

Например, при возведении торгового центра Троицкий (возле НСК Олимпийский), который впоследствии был снесен, заказчик строительства собрал 200 подписей под документами разрешительного и согласовательного характера, дававшими добро на сооружение высотки. Его убытки на момент принятия решения о демонтаже оценивались в  $ 80 млн. Ни один чиновник, ставивший подписи под документацией, за свои действия не пострадал.

“Пока не будет введена жесткая персональная ответственность чиновников за незаконные действия или бездействие, коррупция будет процветать”, — считает руководитель строительной компании, пожелавший остаться неназванным.

Программы действий, позволяющих искоренить коррупцию, пока нет ни у чиновников, ни у участников рынка. Новое правительство пообещало навести порядок в отрасли, но без дальнейшей конкретизации. Парцхаладзе полагает, что достаточно провести люстрацию строительных чиновников, ликвидировать фирмы-посредники, обещающие решение вопросов за определенную плату, а также составить рейтинг регионов, где сосредоточено больше всего чиновников-взяточников.

А Максим Мартынюк, новый руководитель Государственной архитектурно-строительной инспекции, обещает провести внутреннюю реструктуризацию и реорганизацию, ликвидировать территориальные органы, которые ныне работают как отдельные юридические лица, назначить новых руководителей, передать инспекционные и регистрационные функции местным органам власти.

Решит ли это проблему коррупции в ведомстве — большой вопрос, но вот местные органы самоуправления, как раз и обвиняемые в наибольшем мздоимстве, получат дополнительные рычаги влияния на строительные компании.

“Застройщики уповают на президентские выборы, после которых будет сформировано новое правительство. Если оно проявит волю, сменит людей, занимающих ключевые должности в отрасли и замешанных в коррупции, четко пропишет правила работы, не допускающие двояких трактовок, введет персональную ответственность чиновников, коррупцию можно будет победить. По крайней мере мы в это верим”, — отмечает Мороз.

Спасение утопающих

Застройщики намерены бороться с очередным кризисом проверенными методами, позволяющими снизить финансовую нагрузку на покупателей.

“Сейчас мы прорабатываем проект, в котором будет больше однокомнатных и меньше двухкомнатных квартир, хотя еще в прошлом году двушки спрашивали активнее. В экономсегменте мы планируем сократить площадь строящихся однокомнатных квартир с нынешних 45-48 до 35-42 кв. м. Это позволит потенциальным покупателям сэкономить $ 5-7 тыс., что для многих существенно”, — рассказывает  Корреспонденту Артюхов.

В Украинской строительной компании сообщили, что также занялись проектированием домов с небольшими по площади квартирами, спрос на которые вырастет в ближайшее время. Изменились подходы к проектированию даже в премиум-сегменте.

“Еще летом прошлого года мы предвидели наступление нынешнего кризиса и во вторую очередь комплекса Покровский посад заложили меньшие площади.  Мы идем в Европу, в которой не модно ездить на супердорогих автомобилях и жить в квартирах площадью 300 кв. м. Сегодня нет смысла строить трешки просторнее  120 кв. м, а двушки — более  70-80 кв. м”, — говорит Браво.

Другой проверенный способ привлечения покупателей — программы лояльности, среди которых рассрочка платежа, сокращение размера первоначального взноса, льготное кредитование от застройщика. Правда, предложить кардинально новые услуги стройкомпании не в состоянии.

“Пока самая лучшая программа лояльности — зафиксировать цены по курсу 8,5-9,0 грн. за  $ 1, чтобы удержать существующий денежный поток и завершить начатые проекты”, — заявили сразу несколько застройщиков.

Все остальные программы, в частности разрекламированную в прошлом году идею аренды с выкупом, невозможно реализовать без участия государства либо банковской системы, готовой кредитовать строителей на длительный срок под невысокий процент.

Скептически представители отрасли относятся и к идее предоставления покупателям жилья так называемой страховки от недостроя. Ее считают банальной маркетинговой уловкой, рассчитанной на неискушенных клиентов.

“Одного незавершенного строительного проекта будет достаточно, чтобы компания оказалась неспособной выполнить свои финансовые обязательства. Неудивительно, что страховые компании сами не желают брать на себя подобные риски”, — объясняет Артюхов.

***

Этот материал опубликован в №20 журнала Корреспондент от 23 мая 2014 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.