Коммунальный тупик. Новый закон об ОСМД вешает на жителей все проблемы
Принятый парламентом закон о полном разгосударствлении жилищно-коммунальной сферы может эту сферу полностью разрушить.
После многолетних дискуссий на прошлой неделе Верховная Рада наконец приняла закон Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме. Согласно переходным положениям закона, он должен вступить в силу с 1 июля 2015 года, пишет Елена Романюк в №20 журнала Корреспондент от 22 мая 2015 года.
Но этого может и не произойти: у документа нашлось немало противников. Как сообщил Корреспонденту глава Союза собственников жилья Киева Сергей Дедов, 21 мая общественность намерена пикетировать Администрацию Президента с требованием ветировать принятый документ.
Закон по сути отправляет жителей многоэтажек с их проблемами и домами, требующими капитальных ремонтов, «в свободное плавание»
По мнению активистов, закон, который предлагает полное разгосударствление жилищно-коммунальной сферы и снятие с государства обязательств по финансированию и содержанию многоквартирных домов, по сути, отправляет жителей многоэтажек с их проблемами и домами, требующими капитальных ремонтов, «в свободное плавание». И куда занесёт их коммунально-бюрократическое течение, никто не знает.
Бремя ответственности
Как и следовало ожидать, ключевая идея закона № 1565 – передать функции по эксплуатации и управлению многоэтажными домами объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В законе теперь предусмотрено, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. Именно оно должно осуществлять управление зданием - в частности нанимать подрядчиков и заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг.
В случае же, если жильцы не смогут самоорганизоваться, управляющую компанию им попросту навяжут. Если им повезёт, это будет вменяемая структура или улучшивший под гнётом конкуренции обслуживание бывший коммунальный ЖЭК. В противном случае владельцы квартир не застрахованы от завышенных тарифов, разворовывания средств и элементарного самодурства управленцев.
Напомним, идея создания эффективного собственника жилья – того самого ОСМД – и передачи функций по управлению жилищным фондом частным управляющим компанияммусолится в Украине с 2001 года. Лежала она и в основе последней Общегосударственной программы реформирования и развития ЖКХ на 2009-2014 годы, согласно которой на конец 2014-го в стране планировалось создать 45.530 ОСМД. Но, как свидетельствуют данные Минрегиона, по состоянию на 1 января 2015 года эта цифра с трудом достигла 16.536, что составляет лишь 36% от запланированного.
Основная причина провала процесса создания объединений, по словам экспертов, – элементарная лень жителей высоток. Другая причина непопулярности идеи создания ОСМД – несовершенство украинского законодательства
Основная причина провала процесса создания объединений, по словам экспертов, – элементарная лень жителей высоток.
«Проблемным остается само нежелание граждан быть владельцами своих домов и нести полную ответственность за свою собственность», – говоритДина Сидорук, партнер адвокатского объединения Кросондович Лойерс.
Почти 60% населения Украины – люди старше 40 лет. Их сознание давно вобрало в себя советский опыт в сфере обслуживания – с низким качеством сервиса и минимальными тарифами. Зато при такой системе они могли ни о чём не думать и уж тем более не нести за свой дом полной ответственности.
Другая причина непопулярности идеи создания ОСМД у широких масс – несовершенство украинского законодательства. Ведь Закон Украины Об объединении совладельцев многоквартирных домов был принят ещё 29 ноября 2001 года и не учитывал множества важных моментов.
Например, в нём отсутствует норма об обязательности предоставления информации из реестра прав на недвижимое имущество, которая должна обеспечивать легитимность учредительного и общих собраний ОСМД, а также правильность подсчёта голосов. На сегодня получить такие сведения можно только от самого владельца, поскольку информация в реестре прав на недвижимое имущество закрыта.
Кроме того, не решены вопросы с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома. Согласно действующему закону, собственностью владельцев квартир они не являются.
Конечно, принятый депутатами новый закон эти проблемы де-юре учитывает. В частности, предусматривает предоставление информации из реестра прав на недвижимое имущество, а также безвозмездно передаёт придомовую территорию в общую собственность владельцев квартир и нежилых помещений в доме. Но де-факто эти вопросы остаются открытыми.
«Несмотря на общий положительный эффект от закона, некоторые вопросы по-прежнему остаются без ответа. Например, вопрос о том, как определить придомовую территорию в населённых пунктах, где отсутствует генеральный план», – отмечает Александр Буртовой, партнёр юридической фирмы Антика.
А как получить выписку из реестра, если сам реестр ведётся в Украине от силы последних года два? Что делать людям, получившим или купившим квартиру 20-40 лет назад?
Коммунальный криминал
Отдельные вопросы вызывает у общественности и тема управляющих компаний.
«Ответственность человека, который даёт дому управляющего, в законе не выписана. Ответственность управляющего перед собственником не выписана. Никто не знает, какие документы, отчёты имеет право требовать жилец от управителя, с какой периодичностью», – перечисляет Дедов.
В то же время, по словам Буртового, если функции управителя в большинстве случаев будут выполнять нынешние ЖЭКи, существует риск узурпации рынка жилищно-коммунальных услуг.
«Вместо конкуренции между ними может быть «договорённость» о предоставлении тех же услуг, что и сейчас, но по более высоким ценам», – говорит юрист.
Узурпация рынка жилищно-коммунальных услуг в Украине уже происходит. Причём не со стороны ЖЭКов, а со стороны частных управляющих компаний, например, аффилированных с застройщиками
Между тем, как утверждают жильцы многоэтажек, узурпация рынка жилищно-коммунальных услуг в Украине уже происходит. Причём не со стороны ЖЭКов, а со стороны частных управляющих компаний, например, аффилированных с застройщиками.
Как оказалось, управлять новостройками – довольно прибыльное дело. Особенно если ты ни копейки не вкладываешь в поддержание нормального состояния жилищного фонда, да ещё и получаешь плату за все некоммерческие помещения, сдаваемые в аренду. Именно такие дома застройщики категорически отказываются передавать на баланс ОСМД, предпочитая выжимать соки из жильцов самостоятельно.
«Мы смогли поменять управляющую компанию и уйти от компании-застройщика только после того, как взяли на себя часть дебиторской задолженности. Это произошло четыре года назад», – рассказывает председатель правления ОСМД Флагман Евгений Быченко.
По его словам, сменить управителя их заставили не только завышенные тарифы (ранее квартплата в домах составляла 3,05 грн, сейчас – 2,40 грн), но и то, что собранные на ремонт и поддержание домов деньги уходили в никуда.
«Сейчас же на накопленные за четыре года деньги мы провели модернизацию подъездов, построили детскую площадку», – говорит Быченко.
Меньше повезло в этом плане членам ОСМД 13 квартал и Абрикос. Здесь жильцы до сих пор судятся с карманными управляющими компаниями застройщиков. Причём безрезультатно – передавать функции управления имуществом жителям домов компании категорически отказываются.
«Несмотря на то что мы создали объединение ещё год назад, компания Сервис Плюс всячески блокирует передачу дома на баланс общества, – делится наболевшим член правления ОСМД Абрикос Александр Ефремов. – И это притом, что она не только некачественно выполняет свои обязательства, наживается на сдаче в аренду многочисленных коммерческих помещений, обслуживание которых также ложится на наши плечи, но ещё и угрожает безопасности жителей».
По словам Евремова, в его доме нарушены практически все меры пожарной безопасности, а технический этаж переоборудован и сдан в аренду под офисы.
«Новые дома – слишком лакомый кусочек, чтобы от него добровольно отказываться», – говорит адвокат Татьяна Монтян.
Другое дело старый жилищный фонд. Его, как и стоило ожидать, эксплуатировать, наоборот, никто не хочет.
«И если на данный момент ещё отказаться и от услуг коммунальных ЖЭКов (как предлагает закон № 1565), то это может привести к полному разрушению системы жилищно-коммунальных услуг», – считает Монтян.
Эксперт: Проблемный момент заключается в том, что 70% жилищного фонда в Украине требует немедленного капитального ремонта. Поэтому, если старый дом передаётся на баланс ОСМД, то чиновники перестают за него отвечать
«Проблемный момент заключается в том, что 70% жилищного фонда в Украине требует немедленного капитального ремонта, – объясняет Сидорук. - Поэтому, если старый дом передаётся на баланс ОСМД, то чиновники перестают за него отвечать, а вся ответственность за состояние здания автоматически переводится на его жителей».
Кроме того, добавляет эксперт, в этом случае все расходы, связанные с ремонтом старого дома, ложатся на плечи его обитателей, а повышение расходов на его содержание приводит к повышению квартплаты.
Учитывая все эти нерешённые вопросы, специалисты прогнозируют, что общественность далеко не однозначно воспримет введение ОСМД как одной из возможных форм управления. Даже несмотря на то, что в правовом поле уже давно не существует домов коммунальной собственности, поскольку дом сам по себе уже является собственностью, а ОСМД – лишь механизм принятия решений совладельцами о том, как распоряжаться этой собственностью.
Необходимы более чёткие механизмы решения вопроса разгосударствления сферы ЖКХ. И над ними, по словам экспертов, ещё нужно работать и работать.
***
Этот материал опубликован в №20 журнала Корреспондент от 22 мая 2015 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.