В заложниках. Банкам все труднее реализовывать залоговое имущество
Если раньше залоговое имущество уходило в основном «своим» людям, то сейчас банки не могут продать его даже на открытом рынке.
В последний год банковская система переживает нешуточный кризис - девальвация гривни, отток депозитов, неспособность выдавать новые и стремительный рост проблем с возвратом старых кредитов, пишет Елена Романюк в №47 журнала Корреспондент от 27 ноября 2015 года.
Масла в огонь подлили и некоторые политические моменты: сначала из-за аннексии Крыма банки потеряли всех заёмщиков полуострова и активы, расположенные на нём. Затем была аннексирована часть восточных областей, и банки снова настигли те же проблемы.
Всё перечисленное, естественно, повлияло на погашение займов: проблемная задолженность по кредитам постоянно растёт, что вынуждает банки постоянно формировать под неё резервы. По данным НБУ, с начала 2015 года более половины всех расходов украинских финучреждений были вызваны именно созданием резервов под проблемные кредиты.
При этом в отличие от прошлых лет нынешний залоговый кризис усугубляется тем, что банкам стало намного труднее сотрудничать с заёмщиками. По словам экспертов, реструктуризация займов сегодня проводится крайне редко.
В первую очередь это касается коммерческой недвижимости компаний-банкротов – недостроенных многоэтажек, жилых комплексов и коттеджных городков. Но и физические лица сегодня идут на реструктуризацию значительно реже – из-за резко снизившихся доходов и войны.
В итоге на рынке сформировался большой объём залогового имущества, который банки, чтобы хоть как-то покрыть свои убытки, должны каким-то образом реализовывать.
«Сегодня стало больше залогового имущества, которое было в обеспечении по коммерческим кредитам, они и обеспечили основной рост предложения», - говорит Иван Никитченко, руководитель пресс-службы Простобанк Консалтинг.
Эксперт: В основном сейчас банки реализуют недвижимое имущество. Довольно много объектов в регионах, так как спрос на него там ниже
«В основном сейчас банки реализуют недвижимое имущество. Довольно много объектов в регионах, так как спрос на него там ниже. А вот в крупных городах, например в Киеве, Одессе, Днепропетровске, Львове, предложений залоговой недвижимости от банков осталось мало. У банков также есть в наличии оборудование и крайне мало транспортных средств, основной объём которых был продан до 2014 года», - описывает предложение на рынке Константин Школяренко, заместитель председателя правления ПУМБ.
Отдельно нужно упомянуть залоговые активы банков-банкротов, распорядителем которых является Фонд гарантирования вкладов физических лиц. По данным Национального банка, в 2014-м фонду было передано 33, а за восемь месяцев этого года 23 таких банка. При этом, по данным на сентябрь, на балансе фонда оказалось 1.320 объектов недвижимости общей оценочной стоимостью 2,4 млрд грн.
«Мы уже пытались выходить с ней на рынок, но пока недвижимости продано только на 150 млн грн. Этот процесс идёт не очень активно, в частности, и потому, что нередко на её продажу требуется разрешение Нацбанка, поскольку большинство недвижимости, которая находится в управлении фонда и на балансе неплатежеспособных банков, - это недвижимость, заложенная под кредиты рефинансирования НБУ», – объясняет Андрей Шевченко, директор департамента внедрения планов регулирования и управления активами неплатежеспособных банков Фонда гарантирования вкладов.
Схема реализации
Естественно, что рост количество банковских залогов на рынке автоматически предполагал снижение стоимости конфиската. Но не тут-то было. Дело в том, что цены, например, на ту же недвижимость обвалились за это время в два раза. Теперь залоговую двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м на окраине Киева можно приобрести по цене $ 33 тыс. А похожая по метражу и внешнему виду двухкомнатная квартира возле метро, не отягощённая бытностью в залоге у банка, обойдется покупателю в $ 35 тыс.
То же происходит и на автомобильном рынке. Поэтому максимальный дисконт, который могут позволить себе банки при реализации залоговых машин, эксперты оценивают не более чем в 20%. В итоге для покупателя, у которого сегодня и так нет лишних денег, залоговое имущество просто перестало быть интересным. По крайней мере по рыночным ценам.
Эксперт: Покупатели не готовы сейчас покупать объекты с проблемами дорого, а дёшево не готовы продавать банки
«Покупатели не готовы сейчас покупать объекты с проблемами дорого, а дёшево не готовы продавать банки», - резюмировал сотрудник одного из столичных финучреждений, пожелавший остаться неназванным.
Тот факт, что банки не хотят продавать залоги с сильным дисконтом, повлиял и на саму систему реализации залогового имущества. В частности, раньше наиболее интересные залоговые объекты жилой недвижимости или автомобили часто продавались банками узкому кругу лиц. То же происходило и с залогами, которые реализовал Фонд гарантирования вкладов.
«Объекты, которые фонд реализовывал на аукционах, часто продавались всего за 10-20% от их оценочной стоимости. Вся остальная сумма передавалась налом кругу заинтересованных лиц, в том числе и в фонде», - рассказывает Корреспонденту сотрудник одной из электронных бирж Киева.
«Уценить» имущество удавалось также с помощью срыва аукциона. Ведь если имущество не продавалось, то осуществлялась его уценка и проводился повторный аукцион. Причём дисконт на втором аукционе мог достигать 50% от начальной цены. Либо же бывали случаи, когда начальная цена на объект заведомо завышалась.
«С учётом высокой начальной цены довольно часто встречались (и продолжают встречаться) случаи, когда недобросовестные компании умышленно не допускали потенциальных участников на торги. Это делалось для того, чтобы обеспечить продажу такого имущества в нужные руки по заранее оговоренной стоимости», - приводит пример Юлиан Хорунжий, управляющий партнёр юридической компании Ario Caital Group.
Сегодня же, по словам экспертов, ситуация изменилась.
Эксперт: Если раньше можно было продать залог «своим» людям и они потом быстро продавали его на открытом рынке, то сегодня быстро продать залог стало сложнее
«Если раньше можно было продать залог «своим» людям и они потом быстро продавали его на открытом рынке, то сегодня быстро продать залог стало сложнее. Плюс сам банк заинтересован продать залог как можно дороже, а не сбрасывать его лишь бы кому», - отмечает Никитченко.
Сделала рынок более прозрачным и онлайн-торговля. Как отмечает Хорунжий,на сегодняшний день существуют около десяти компаний, занимающихся реализацией банковских залогов на электронных торгах. Например, Электронные торги Украины, Биржа банковского залога, UBIZ, OLX, Украинская товарно-сырьевая биржа, Экспертное агентство и др. Торги по залоговым активам, реализуемым в процедуре исполнительного производства, проходят исключительно в электронной форме на сайте СЕТАМ и на сайтах его партнёров.
Если же продаже подлежит залоговый актив компании, которая находится в процедуре банкротства, то все без исключения объявления о проведении торгов таким имуществом размещаются на веб-сайтах Высшего хозяйственного суда и Министерства юстиции. Правда, уточнил Хорунжий, подобные торги до сих пор проводятся в форме как электронных, так и обычных торгов.
Неплатёжеспособные банки свои активы продают через уполномоченные торгующие компании, перечень которых приведён на сайте Фонда гарантирования вкладов (в основном это вышеприведенные компании). А перечень продаваемого имущества приводится на сайтах этих компаний или на torgi.fg.gov.ua.
За свои услуги так называемые электронные посредники получают от 0,1% до 5% от цены продажи актива. При этом, как сообщили Корреспонденту на одной из электронных бирж, чем дороже актив, тем ниже процент комиссионных.
В свою очередь, напоминает Роксолана Костур, партнёр адвокатского объединения Матвиив и Партнёры, для участия в электронных торгах покупатель должен зарегистрироваться на веб-сайте, заплатить гарантийный взнос в размере 5% от стартовой цены лота на счёт организатора и подать заявку на участие в торгах.
Системные дыры
В то же время эксперты, несмотря на полезность электронных ресурсов, по-прежнему относятся к ним с неким скепсисом. По их мнению, ключевой аспект успеха таких сайтов в их масштабности. Если появятся один-три сайта, покрывающие все регионы и типы залоговой недвижимости, то данный инструмент полезен и интересен. Если же сайты останутся локальными или малоинформативными, то пользы в них не будет, считают они.
«Сегодня система продажи залогового имущества неплатёжеспособных банков довольно прозрачна, однако всё еще несовершенна. С одной стороны, создана возможность для каждого принять участие в торгах, с другой, одновременно работают значительное количество торговых площадок (сегодня фондом аккредитовано 36 торговых площадок), и отсутствует надежный контроль над их деятельностью со стороны фонда, что обусловливает трудности в процессе приобретения имущества», - говорит Александра Сергенюк, юрист юридической компании Moris Group.
По её мнению, одним из шагов по преодолению этой проблемы был информационный портал фонда, который аккумулирует и систематизирует информацию об активах неплатёжеспособных банков. Следующим шагом планируется введение консолидированного офиса по продаже активов банков, который предусматривает концентрацию всех процедур на уровне фонда.
Если же говорить о продаже таких специфических активов, как права требования по кредитным договорам, то фонд нацелен прежде всего на их отчуждение финансовым компаниям, которые в основном выступают посредниками.
«Собственно, по таким активам, как права требования, и возникает больше всего вопросов на рынке относительно прозрачности их продажи. До недавнего времени большинство объявлений о продаже прав требования содержали лишь номер кредитного договора, его дату и начальную цену лота. Между тем информацию о должнике и залоговом имуществе не указывали. В последнее время появилась тенденция к росту информации о таких активах, но на рынке всё еще жалуются на её качество, в частности на отсутствие фото и т. п., - приводит пример Сергенюк. - Таким образом, по большому счету существенной проблемой является не столько доступ собственно к торгам (хотя и там не всё идеально), сколько доступ к информации об активах неплатежеспособных банков в удобном и обобщенном виде».
К слову, как рассказал Корреспонденту сотрудник электронной биржи, продажа прав требования также стала одним из способов реализации ликвидных активов «своим» людям. Поскольку обязательным требованием к покупателям таких прав является 10%-й авансовый взнос. А это может составлять десятки миллионов гривен. Согласитесь, не каждый изымет такую сумму из оборота (пусть даже на время), не зная при этом, что в конечном итоге он купит. Своим же людям информация, естественно, сливается.
Правила безопасности
Отметим, что, несмотря на попытку сделать рынок реализации залогов максимально прозрачным и доступным, сами банкиры по-прежнему считают, что наиболее удобный способ подбора залога для покупки – сайты банков. Мол, именно там можно приобрести чистые залоги, а не проблемные.
«То ликвидное имущество, которое продаёт банк, в нашем случае, как правило, очищено от проблематики, так как ранее банк забирал имущество себе на баланс, применяя внесудебные способы взыскания. Выставляя на продажу такое очищенное имущество, банк получает более привлекательную стоимость», - говорит Школяренко.
Если же покупатель хочет купить имущество подешевле, то, предупреждают специалисты, он должен быть готов и к дополнительным рискам.
«Можно постараться максимально себя обезопасить, но от судебного иска от старого владельца нельзя себя обезопасить. Даже если вы его выиграете, на имущество на время процесса может быть наложен арест, и придётся понести издержки как финансовые, так и моральные», - рассказывает Никитченко.
В свою очередь Сергенюк предупреждает, что существуют также стандартные риски приобретения имущества на вторичном рынке, например наличие в квартире прописанных несовершеннолетних жильцов, у которых нет другого жилья.
«Дополнительные трудности возникают с активами, находящимися на временно оккупированной территории АР Крым и в зоне проведения АТО», - также добавляет юрист.
В итоге специалисты советуют перед сделкой обязательно получить консультацию юриста или риелтора, чтобы имущество было проверено по различным реестрам. Также, по мнению Никитченко, сделку лучше проводить с банком, который осуществляет реализацию, и получить выписку из учреждения о закрытии кредита.
***
Этот материал опубликован в №47 журнала Корреспондент от 27 ноября 2015 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.