Низкие цены застройщиков пригорода – чем на самом деле рискуют покупатели
Последние пару лет количество новостроек пригорода увеличивается ежемесячно. Однако на фоне растущей конкуренции, цены на квадратные метры практически не меняются.
Мы решили разобраться, что скрывается за низкой ценой и что ждет инвестора пригородного жилья уже через пару лет.
1. В ценовом диапазоне 9 000-11 500 грн/кв.м., в Киевской области представлены 73 ЖК.
Главным образом это жилые комплексы Бучи, Белогородки, Ирпеня, Гостомеля, Ворзеля, Святопетровского.
Т.е. это те направления, которые являются самыми плотно застраиваемыми, они и демонстрируют рынку низкие цены.
Чем обусловлено такое поведение застройщиков?
Проанализируем ситуацию:
концентрация ЖК в направлении Ирпень, Буча, Гостомель, Ворзель - 163 новостройки
направление Святопетровское, Белогородка - 58 строящихся объектов
Основной вывод:
Что знают застройщики и о чем не говорят будущим инвесторам? – Про перспективы серьезных пробок на выездах к центральным магистралям, особенно через год-два. Вышеперечисленные направления являются проблемными уже сейчас, а через пару лет строительства и заселения, это будет большая проблема.
Что же делать в подобной ситуации? – Демпинговать, пока рынок еще не оценил будущего транспортного коллапса.
2. В диапазоне 12 000-14 000 грн/кв.м., в Киевской области представлены 89 ЖК.
Такие цены показывают ЖК, расположенные ближе к центральным магистралям, а именно Вишнёвое, Борщаговка, Гатное.
На сколько густо застраиваются эти направления:
· Борщаговка – 14 строящихся объектов
· Вишневое, Крюковщина – 37
· Вышгород- 7 новостроек
· Ходосеевка – 4 новых объекта
Основной вывод:
Близость к трассам – Новообуховской, Одесской и Окружной, снижают вероятность «стоять в пробке», и это сразу отражается на цене - она становится выше.
Какое же из направлений пригорода Киева является наиболее перспективным? Эксперты называют такие:
· Ходосеевка (Новобуховская трасса)
· Вышгород (ул.Богатырская, Минское шоссе).
Главные аргументы: низкое количество новых строящихся объектов и время на дорогу – в этих направлениях пробок до столицы нет. Из Ходосеевки, в час-пик, доехать можно за 15 минут, из Вышгорода чуть дольше.
Но!
Что же происходит с покупателем, который выбрал довольно дорогой пригород в сегменте 13 000-15 000 грн/м2? Из-за высокой цены включается сравнительный анализ с аналогичным ценовым предложением в Киеве.
Проанализируем предложение жилых комплексов в Киеве, в этом ценовом диапазоне, и видим, что в нем представлено 22 новостройки, половина из которых – это проблемные комплексы Войцеховского и его печально известной УкоГрупп, а вторая половина – монолитные высотки на самых окраинах столицы.
Таким образом, будущий инвестор стоит перед непростым выбором:
· покупаю дешевый пригород – уже стою в пробке, а со временем ситуация только усугубляется
· покупаю пригород подороже, риск «пробок» снижается, НО ведь есть Киев
· покупаю дешевый Киев – получаю проблемный недострой или монолит 25 этажей на окраине
Выводы:
Оптимальный вариант – найти жилье в формате классического пригорода в хорошем направлении. Это должны быть малоэтажные дома из красного кирпича желательно в хорошем направлении. Да, стоимость такого жилья может быть сопоставима со столицей, но в перспективе каждый инвестор поймет правильность вложений.
Рекомендуем обратить внимание на комплексы, строящиеся в Новообуховском направлении – ЖК «Новая Конча-Заспа» и ЖК «Vlasna». Концепции этих проектов полностью отвечают пригородному жилью в лучших европейских традициях.
Это исторически успешное направление. Рядом Печерск, правительственный квартал, Столичное шоссе, спортивная база «Динамо», престижная Конча-Заспа - в этом направление самое модное и продвинутое ВСЕ и все самое дорогое.
Выбирайте сами и удачных инвестиций!