Успеть, пока тихо. Что происходит с ценами на жилье

Пока шум-истерика-скандалы в политике, на рынке жилой недвижимости — идеальные условия для покупки жилья на очень "вкусных" условиях.

Трудно поверить, но, чтобы стать собственником однокомнатной квартиры площадью 40-45 квадратов в столичной новостройке, достаточно обладать бюджетом от 18 тысяч долларов, пишет Светлана Шмелева в №23 журнала Корреспондент. Это уровень цен 2003-2004 годов. Вот насколько глубоко просел рынок недвижимости.

Разумеется, за 18-20 тысяч вечнозеленых на многое рассчитывать не приходится. Квартира без ремонта, в строящемся доме, который будет сдан в эксплуатацию где-то через год-полтора. Да и район не самый престижный. Скорее всего, на отшибе спального района, в 30-40 минутах езды от центра города.

Но зато это новое жилье, которое имеет массу преимуществ перед вторичным. Как минимум более современные строительные и отделочные материалы, удобные планировки и различные энергоэффективные технологии (утепление стен, автономное отопление), которые помогают неплохо сэкономить на оплате коммунальных услуг.

Жилье классом повыше (комфорт или бизнес) будет стоить несколько дороже, от $600 за квадратный метр. Да-да, тот самый уровень 2003-2004 годов.

Цены замерли

Дефицит метров? Ну так жилищное строительство в Украине идет полным ходом, хотя темпы сдачи в эксплуатацию жилья несколько сократились. По данным Госслужбы статистики, за январь-сентябрь 2018 года застройщики сдали 5,2 млн кв. м, что на 15,6% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.

Тем не менее эксперты уверяют: дефицита квадратных метров в новостройках нет и в ближайшем будущем не предвидится. По оценкам риелторов, на каждого потенциального покупателя при деньгах приходится по четыре-пять квартир.

Для покупателей такой расклад выгоден, так как переизбыток предложения — это один из факторов, который сдерживает застройщиков от повышения цен на жилье. «Стоимость квартир с учетом инфляции, роста зарплат и стоимости материалов постепенно движется к отметке себестоимости строительства, и резервов для ее снижения нет. Но в ближайшие три-шесть месяцев цены на первичном рынке будут оставаться на условно-постоянном уровне с незначительным постепенным ростом», — говорит Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии (UTG).

Проще говоря, на стоимость квадратного метра ощутимо повлиять могут лишь инфляция и колебание курса гривны. При этом национальная валюта с начала 2018 года почти не девальвировала [в январе курс, как и сейчас, был около 28,4 грн/$]. Это в свою очередь не дало строительным компаниям оснований пересматривать цены в сторону увеличения.

Более того, стоимость квартир в долларах продолжает падать. По данным SV Development, в Киеве средняя цена квадратного метра за 2018 год снизилась на 4,5%. Причем такой тренд сохраняется не первый год: жилье постепенно дешевеет в долларах уже около шести лет (см. график). К слову, это еще одно подтверждение тому, что предложение на рынке уверенно преобладает над спросом и условия на нем до сих пор диктует покупатель. А застройщики вынуждены держать цены, чтобы окончательно не обвалить продажи.

Забираем по низу рынка

Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках комфорткласса Киева по-прежнему держится у отметки 15-17 тыс. грн (от $530). В пригороде столицы (Ирпене, Борисполе, Буче, Броварах) чуть дешевле — около 10-12 тыс. грн (от $350/кв. м).

Такие города, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, по стоимости уже вплотную догнали столицу — там довольно сложно найти квартиры от надежных компаний, где квадратный метр стоит менее 12-14 тыс. грн (от $420).

В других областных центрах цены на жилье тоже подросли. В Запорожье, Николаеве, Сумах, Хмельницком, Житомире застройщики за комфорткласс просят 13-14 тыс. грн/кв. м (от $450/кв. м). Впрочем, проскакивают предложения и по цене 8-9 тыс. грн за «квадрат». Но это или временные акции, или квартиры от компаний, чью репутацию нужно тщательно проверять. Некоторые из них не имеют в портфолио ни одного построенного жилого комплекса.

А вот в городах Западной Украины, таких как Ивано-Франковск, Тернополь, Луцк, Черновцах, цены на комфорткласс вообще почти столичные. От 14-15 тыс. грн/кв. м. Феномен? Совсем нет. Ведь жители именно этих регионов активнее всего уезжают на заработки в Западную Европу. Поэтому строительные компании ориентируются на мигрантов, которые привозят из ЕС «длинный» евро, и вполне закономерно рисуют в областных центрах приграничных регионов более высокий ценник.

Квартиры в новостройках бизнес-класса по стоимости не особо далеко ушли от комфорта — разница от 5 тыс. грн на квадратном метре. Разумеется, в большую сторону. В Киеве стартовая цена за жилье бизнес-класса — это 19-24 тыс. грн/кв. м (от $670), на периферии — от 16-18 тыс. грн/кв. м (от $560).

Что интересно, по своим характеристикам такие новостройки зачастую от комфорткласса отличаются не так уж сильно. Разница в основном состоит в более близком к центру города расположении и в более широком перечне удобств для жизни (о них — ниже). Поэтому нужно тщательно изучать то, что скрывается внутри рекламного буклета.

Строят на совесть

Уровень качества жилья за последние пять-семь лет существенно подрос. При строительстве используются более долговечные и качественные материалы. В комфортклассе повсеместно встречаются высотки из кирпича и газобетона. Пустотелый блок, из которого часто строили дома еще несколько лет назад, канул в Лету. В бизнес-классе стены из кирпича или керамзитобетона — это почти стандарт.

Чем хорош кирпич — особо объяснять не нужно. Он прочен, сохраняет тепло,не подвергается воздействию микроорганизмов, в том числе грибков и плесени. Керамзитобетон долговечен, как и кирпич, отлично держит тепло, имеет низкий уровень водопоглощения и в то же время высокую степень шумоизоляции.

Внешнее утепление новостроек стало нормой. При этом строительные компании постепенно отказываются от менее практичных и пожароопасных материалов, таких как пенопласт и пенополистирол, в пользу минеральной ваты. Тем более что покрытие стен минватой обходится ненамного дороже. Зато этот материал идеально подходит для вертикального утепления, не горит, не сползает и не деформируется, а срок его эксплуатации достигает 70 лет.

В бизнес-классе для утепления, помимо минеральной, используется базальтовая вата. Этот теплоизоляционный материал подороже. Но он экологически чистый, имеет высокий коэффициент теплопроводности и хорошие шумоизоляционные свойства.

Уже не удивляет покупателей квартир в жилых комплексах комфорт-, а особенно бизнес-класса, и автономное отопление. Теплом новостройку снабжает собственная котельная, которая устанавливается на крыше. В отдельных новостройках квартиры оборудованы котлами, которые позволяют самостоятельно управлять подачей тепла. Разумеется, в системах отопления установлены индивидуальные счетчики.

В бизнес-классе отопление вместе с вентиляцией и кондиционированием может быть подвязано под систему «умный дом». Это дает возможность удаленно регулировать температуру в помещении, заблаговременно прогревать или охлаждать ее.

А вот проекты с готовым ремонтом в сегменте комфорт пока что редкость. Покупатели таких квартир обычно стремятся делать все сами и не тратить на ремонт лишние деньги. В то время как застройщики за жилье под ключ просят 35-38 тыс. грн с каждого квадратного метра. Это в 2,5 раза дороже, чем за квартиру без отделки.

В бизнес-классе встречаются интересные предложения не только с «чистовой» отделкой, но даже с бытовой техникой и мебелью. При этом у застройщика можно заказать ремонт по индивидуальному проекту. Но и стоить он будет немало — от $700-800/кв. м.

Тепло, светло, комфортно

Средняя площадь однокомнатной квартиры в комплексах уровня комфорт и бизнес составляет 40-45 кв. м, иногда — до 50 кв. м. Площадь двухкомнатных квартир достигает 60-70 кв. м, трехкомнатных — 75-90 кв. м. В бизнес-классе можно найти четырехкомнатные квартиры площадью под 110-130 кв. м, а также двухуровневые апартаменты.

Что радует, все чаще квартиры имеют функциональные планировки, которые в ходе ремонта можно менять под свои пожелания. Например, увеличить площадь одной комнаты за счет уменьшения размера другой, соединить комнату с кухней, предусмотреть зону столовой и т. д. «Кроме того, даже в бюджетных новостройках можно наблюдать панорамное остекление», — говорит Олейник. Это, к слову, тоже те качества жилья, которые перекочевали из премиального сегмента сначала в бизнес-класс, а сейчас появляются и в комфортклассе.

Многие высотки снабжены не только внешними, но и подземными паркингами. Конечно, паркоместо — это не бесплатное приложение к квартире, его нужно приобретать отдельно. Но на этапе строительства парковку можно найти по вполне вменяемой цене — от $7-10 тыс. за место.

Большое внимание застройщики уделяют придомовой территории и инфраструктуре. Как правило, около современного жилого комплекса есть сквер и детская площадка, а в самом доме отведены помещения под магазины, кафе и рестораны, аптеки, клиники, спортклубы.

Вообще, все идет к тому, что жилой комплекс — это не просто обособленно стоящий дом, а часть полноценного микрорайона. То есть застройщик строит «город в городе» и снабжает микрорайон той инфраструктурой, которая нужна для комфортной жизни. Начиная от мест для прогулок и отдыха, заканчивая торговыми комплексами, детскими садами и школами, которые расположены на территории массива. Например, такая концепция заложена в столичных Комфорт Тауне и Варшавском микрорайоне, а также в одесском жилом массиве Седьмое небо.

Скидки — обязательно

Несмотря на то что цены на недвижимость и так возле дна, при покупке квартиры все равно можно и нужно претендовать на скидку. 5-10% дисконта потенциальному покупателю, который готов внести полную сумму за квартиру, — это вполне нормальное явление. Чуть реже, но все-таки встречаются и более щедрые предложения, до минус 15% от заявленной цены. Такую скидку вполне реально выбить на начальных этапах строительства дома или тогда, когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию и застройщик торопится распродать оставшиеся квартиры. Аналогичная скидка возможна и на квартиры с не лучшими характеристиками: на первом и последнем этажах, на угловые и квартиры, из окон которых открывается непрезентабельный вид.

Еще один популярный способ привлечь покупателей — предложить квадратные метры в подарок. Например, лоджию, кладовую на чердаке дома или подземный паркинг. По сути, это та же скидка, но в натуральном, а не денежном выражении. Хотя если посчитать, то можно неплохо сэкономить. В пересчете на живые деньги та же лоджия или паркинг по стоимости могут быть как 6-10% квартиры.

Самый популярный вариант финансирования покупки жилья — беспроцентные рассрочки. Как до конца строительства (на один-два года), так и более длительные программы (на пять-семь лет), которые позволяют гасить рассрочку уже после того, как покупатель стал полноправным владельцем квартиры.

Постепенно возвращаются ипотечные кредиты. Многие строительные компании сотрудничают с банками и предлагают совместные льготные программы. Например, краткосрочные, на 12 месяцев с 50% взносом и ставкой 5%. Или долгосрочные, на 20 лет, по которым в первые два года ставка составляет 7-8%, а затем — 21-24%. Поэтому, чем быстрее погасить такой кредит — тем лучше. Кстати, при покупке в кредит на квартиру могут предложить дополнительную скидку. И неплохую — от 5% до 15%.

Извлекаем прибыль

Первичное жилье интересно и для тех, кто рассматривает его как объект инвестиции. Проще всего купить квартиру в начале строительства и затем перепродать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. За это время квадратные метры вполне могут подорожать на 30-40%. «Такая инвестиция может приносить от 13% до 18% в год. Но здесь важен правильный подход к выбору объекта, сроки сдачи дома, спрос на жилье в конкретном районе», — объясняет Андрей Романов, директор агентства недвижимости КиевДомСервис. Причем однокомнатные квартиры — это как раз самый ходовой и, по сути, беспроигрышный вариант для инвестора.

Можно приобрести жилье, отремонтировать его и сдавать в аренду. Это уже не ситуативный разовый заработок, а стабильный доход на годы. Тем более что цены на съемное жилье постоянно растут. В Киеве, например, арендная плата за однокомнатную квартиру в среднем составляет 7-9 тыс. грн в месяц.

«Сдача недвижимости в аренду дает двойную выгоду: больший в 1,5-2 раза чем в среднем на рынке доход от аренды и рост цен на метры в горизонте трех-пяти лет», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании Arpa Real Estate.

Но в этом случае нужно заложить затраты на ремонт. Для «единички» это хотя бы $7-8 тыс. Самый-самый минимум. И возврата такой инвестиции нужно будет ждать 9-10 лет. Именно за такой срок вложение окупит себя и начнет приносить уже чистую прибыль.

Игорь Оверко, директор СГ Синергия

Покупателям доступны следующие наиболее выгодные способы оплаты при покупке квартиры: одномоментная полная оплата, рассрочка на срок до двух лет, а также набирающая обороты ипотека.

При полной оплате квартиры клиент получает максимально возможные выгоды от покупки. При единовременной оплате скидка на квартиру может составить до 15% при сезонных специальных предложениях.

Среди клиентов нашей компании особой популярностью пользуются системы рассрочки от строительной группы с первым взносом от 30% и с фиксированной ставкой в гривне без переплат и скрытых платежей.

Строительная группа Синергия аккредитована в крупнейших украинских банках — Ощадбанке, Укргазбанке, Кредобанке, ПриватБанке. Они считают нас надежной компанией и предоставляют максимально низкие ставки по ипотеке для наших покупателей — от 17,9% годовых в гривне при первом взносе от 25%. Так что кредитные платежи при такой покупке с кредитом на 20 лет могут быть гораздо ниже, чем аренда аналогичной квартиры.