10 тысяч в одни руки — и больше не занимать. Выгоды и риски земреформы
Верховная Рада в ноябре 2019 года попыталась дать старт земельной реформе. Парламент принял в первом чтении разработанный депутатами партии Слуга народа законопроект №2178-10.
Его нормы открывают рынок земли в Украине и снимают мораторий на куплю-продажу земель сельхозназначения, пишет Павел Харламов в №5 Журнала Корреспондент.
Голосование за земельную реформу сопровождалось массовыми протестами под Верховной Радой. Аргументы «против» звучали самые разнообразные. И что земля достанется исключительно крупным агрохолдингам, а также иностранцам, и что запуск земельного рынка уничтожит малое фермерство.
В итоге депутаты при подготовке законопроекта №2178-10 ко второму чтению смягчили ряд норм. Но добраться до окончательного голосования парламент пока что не сумел — к документу поступило свыше 4 тыс. замечаний и предложений, и уже второй месяц Рада рассматривает исключительно поправки. А точнее, отклоняет их одну за другой. Потому что есть монобольшинство, а подавляющее число правок — просто спам, запущенный в надежде затянуть процесс.
К началу марта депутаты обсудили только половину поправок. Утвердили только одну из них, техническую, которая суть самого законопроекта не меняет. Глава фракции Слуга народа Давид Арахамия не исключил, что рассмотрение поправок может занять до трех месяцев. А значит, реально второе чтение может случиться где-то в апреле. И это притом что мораторий на сделки с сельхозземлями будет снят уже 1 октября 2020 года.
Тем не менее в Слуге народа уверены, что земельной реформе — быть!
ТОЛЬКО СВОИМ
Изначально модель реформы предусматривала следующие пункты. Сельхозугодья смогут покупать исключительно украинцы, украинские компании, территориальные общины или государство. Иностранцы (как физлица, так и компании-нерезиденты) и лица без гражданства не будут иметь доступа к земле до 1 января 2024 года. Есть лишь одно исключение. Иностранец может получить землю в наследство. Но он будет обязан продать ее в течение года.
Изначально существовало ограничение на владение землей одним собственником. В пределах объединенной территориальной общины — это не более 35% всей площади сельхозземель, в рамках одной области — не более 8% сельхозугодий. В границах всей Украины одному лицу может принадлежать 0,5% общего фонда сельхозназначения (его размер — 42,7 млн га). То есть где-то 213 тыс. га. Но ко второму чтению эту норму ужесточили — см. ниже.
Что еще важно, сделки с землей можно будет проводить исключительно на электронных земельных аукционах. Это должно исключить махинации и манипуляции со стоимостью.
К слову, стоимость земли не может быть меньше, чем ее нормативная денежная оценка (НДО). По данным Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр) на 1 января 2020 года, НДО пашен в зависимости от региона составляла 21-32 тыс. грн.
ПОШЛИ НАВСТРЕЧУ
Ко второму чтению в законопроекте кое-что изменилось. Его авторы услышали некоторые замечания. Одно из них касалось риска концентрации крупных земельных массивов в одних руках. Все-таки 213 тыс. га — внушительная площадь. Это почти как три Киева по масштабам. В итоге возможность владения землей для одного собственника ограничили площадью 10 тыс. га. Тот, кто будет нарушать это требование, в судебном порядке лишится земли, площадь которой превышает указанное ограничение.
Второе изменение — норма о том, что покупка земли иностранцами и лицами без гражданства будет возможна только после проведения всеукраинского референдума. Кроме того, законодатели прописали ограничения на владение сельхозугодьями для некоторых категорий собственников. Ни при каких условиях не смогут покупать украинскую землю резиденты государства-агрессора, лица, которые входят в террористические организации, физические и юридические лица под санкциями, резиденты стран-офшоров.
Получать землю в собственность смогут и банки, но только как залоговое имущество, которое досталось им в ходе взыскания. Также банк будет обязан продать такой земельный участок в течение двух лет после его получения.
Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования или право пожизненного наследуемого владения земельными участками сельхозназначения, смогут выкупить их с рассрочкой платежа до семи лет по цене, равной нормативной денежной оценке, без проведения земельных торгов. В редакции законопроекта, который был принят в первом чтении, речь шла о рассрочке на пять лет.
ТАК И ДО ЕВРОПЫ НЕДАЛЕКО
По подсчетам министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофея Милованова, запуск рынка земли уже в 2020 году добавит украинскому ВВП +0,23%, а в 2021 году эффект составит +0,83%. В «живых» деньгах — это 9 млрд грн и 30 млрд грн соответственно. Всемирный банк дает еще более оптимистичные прогнозы: ежегодно +0,5-1,5% к экономическому росту страны в последующие пять лет.
По мнению экспертов Всемирного банка, мораторий ограничивает прибыль, которую могли бы получать владельцы земельных участков. Поскольку стоимость земли на данный момент не соответствует реалиям. По данным Eurostat, в странах Евросоюза гектар земель сельскохозяйственного назначения стоит от 2 до 20 тыс. евро. Самая дешевая земля в Румынии, странах Балтии и Хорватии. Самая дорогая — в Испании, Дании, Италии. В Украине, если перевести данные Госгеокадастра в «твердую» валюту, 1 га угодий стоит 800-1.200 евро.
В Минэкономики считают, что с появлением рынка земли цена гектара вырастет как минимум до $1,5 тыс. Это в том случае, если иностранцы не будут иметь к ней доступа. При допуске иностранных покупателей на украинский рынок цена может достичь $2,2 тыс. за 1 га. По оценкам Ассоциации свободных землевладельцев, в течение 10 лет земля в Украине в среднем может подорожать до $4-5,5 тыс. за 1 га.
Уполномоченный президента Владимира Зеленского по земельным вопросам Роман Лещенко со своей стороны заявил, что бесконтрольная скупка земель после снятия моратория в принципе невозможна. По его словам, 68% угодий, а это почти 28 млн га, принадлежат пайщикам. И если они не захотят продавать свою землю — никто не сможет заставить их это сделать.
К тому же, если верить словам министра социальной политики Юлии Соколовской, продать свою землю хотят лишь 10% собственников, которые владеют порядка 4,2 млн га. И эти угодья могут достаться более эффективным собственникам, которые будут привлекать инвестиции в агропромышленный комплекс.
Успокаивает Милованов и тех, кто обеспокоен тем, что земля станет крайне дорогим активом, к которому не смогут получить доступ небольшие фермеры. По его словам, кредит на покупку сельхозугодий можно будет взять под 3-5% годовых. При этом государство со своей стороны готово поддерживать фермеров, которые будут брать кредиты на покупку земли. Заемщик сможет получать на эти цели до 5 млн грн в год.
БОЯТСЯ НЕИЗВЕСТНОСТИ
Проект USAID Агроинвест еще в 2017 году провел в Украине опрос, по итогам которого около 75% респондентов выступили против снятия моратория на продажу сельхозземель. Более свежий опрос Центра Разумкова, проведенный в ноябре 2019 года, показал схожие результаты: против — 68% опрошенных. Причина? Отсутствие внятной информации.
В большинстве своем люди не понимают, как будет работать механизм купли-продажи земли, и опасаются возможных последствий, например, разгула криминала и рейдерства.
В какой-то мере их опасения обоснованны. Ведь рынок земли в Украине хоть и не существует юридически с 2002 года (именно тогда вступил в силу мораторий), вполне себе живет и здравствует в реальности. Самая простая схема — сдача земли в супердолгосрочную аренду, на 49 лет с правом выкупа, которое получает арендатор. По сути, это и есть скрытая продажа земельного участка, без нарушения законодательства.
И нет никаких гарантий, что и новый закон о земле не оставит подобных лазеек. Юристы приводят простой пример, как можно обойти ограничение по концентрации земли одним собственником. Это может быть выкуп земель через несколько юрлиц, связанных между собой, или же подставных физлиц, а также оформление участков на близких родственников.
Причем будут предпринимать попытки прибрать украинскую землю к рукам не только украинские латифундисты, но и нерезиденты. Как говорит Яна Пиоро, младший юрист юридической компании JN Legal, суммарно сельхозкомпании с иностранными инвестициями уже обрабатывают в Украине около 3,5-4 млн га сельхозземель. И вряд ли они откажутся от идеи контролировать свои земельные банки тем или иным способом.
Ну и с референдумом по поводу продажи земли иностранцам есть загвоздка: самого закона о референдуме не существует. Хотя представители Слуги народа заявляют, что референдум по земле состоится уже в 2020 году. Но пока что нет даже законопроекта. Его только разрабатывают, и, когда он окажется в сессионном зале парламента, непонятно.
И наиболее вероятно, что с ограничениями рынок земли осенью запустят. А вот пустят на него иностранцев, скорее всего, еще через год-два, не раньше.
ОНИ ЗНАЮТ, КАК ЛУЧШЕ
Ольга Трофимцева, и. о. министра агрополитики в правительстве Владимира Гройсмана
Спешка в вопросе земельной реформе не нужна. Необходимо открывать рынок земли поэтапно. От того, как будет выглядеть структура земельных отношений в стране, зависит структура производства — мелкие фермеры, семейные хозяйства, агрохолдинги. Это будет влиять на эффективность агросектора. Небольшие фермеры переживают, что не смогут конкурировать с крупными игроками. Действительно, если на рынок допустят всех заинтересованных, то с точки зрения доступа к дешевым и длинным финансовым ресурсам фермеры будут проигрывать. Кроме того, есть мнение, что открытие рынка даст существенный рост экономики. Но вряд ли активность сделок по купле-продаже будет высокой. По результатам опросов, максимум 10% владельцев паев готовы продать их. Большинство планирует дальше сдавать в аренду. Поэтому в первые годы после открытия рынка земли кардинальных изменений и существенного роста экономики мы не увидим.
Анна Ковальчук, эксперт аналитического кластера Украинская фабрика мысли
Базовый сценарий реформы, который ценой имиджевых и рейтинговых потерь удалось протащить сквозь первое чтение, делает честь либерализму или безответственности ее разработчиков. Теперь же есть три варианта развития событий вокруг земельного вопроса, почти одинаковой степени вероятности. Первый — реформу принимают в ее нынешнем, сверхлиберальном формате или с точечными непринципиальными правками. Второй — реформу принимают в существенно делиберализованном варианте, который предполагает этапность, «минус» юридические лица, минимальные лимиты на концентрацию, индикативные цены, проверку происхождения средств на покупку земли. Третий — начинаются фермерские протесты, которые суммируются с «антикапитуляционными», и второе чтение переносится на неопределенный срок.
Алексей Мушак, советник премьер-министра Алексея Гончарука по экономическим вопросам
Сколько бы ни противились земельной реформе, а финального голосования не избежать. Положительная развязка уже близко. Для меня земельная реформа — это минимум три вещи: дать право украинцам распоряжаться своей землей; «черное» и «серое» вывести в «белый» рынок; дать возможность развиваться бизнесу, где важна собственность, такому как садоводство, полив, органика. В целом более корректно говорить не только о введении рынка земли, но и о переформатировании его как такового. В первую очередь это касается 20% земли, которую обрабатывают агрохолдинги и украинские компании с иностранными инвестициями. Поскольку им будет запрещено покупать землю, земельный банк агрохолдингов будет уменьшаться. Второе следствие — это появление класса рантье, которые будут выкупать подобные участки и получать пассивный доход.
Любомир Чорний, руководитель направления по улучшению бизнес-климата Программы USAID Конкурентоспособная экономика Украины
Рынок нужно запускать и поскорее. Но и масштабная информационная кампания, и качественная обработка соответствующих правовых норм тоже нужны. И, несмотря на все мои симпатии к либеральным идеям, рынок должен быть регулируемый. Не «зарегулированный», а разумно регулируемый, чтобы ответить на все риски, связанные с его функционированием, а не с общественными страхами и мифами. Именно отсутствие рынка и функционирование непрозрачных (нелегальных или полулегальных) схем привели к возникновению чрезмерных концентраций, к монополизации смежных сфер бизнеса (перевозки, обслуживание, хранение, часть переработки), к эрозии и утрате части земель, а также к колоссальным потерям поступлений в госбюджет и местные бюджеты.