Метры для жизни, работы и души. Рынок новостроек в Украине
Застройщики просят за квартиры от $20-25 тыс. Это не так и много, если оценить все преимущества владения новым жильем.
Пандемия и карантин изрядно потрепали всех, в том числе и рынок недвижимости. Обанкротился банк Аркада, который оставил за собой шлейф из 39 недостроенных домов. А многие строительные компании переносят сроки сдачи домов, потому что не успевают вовремя закончить строительство, пишет Павел Харламов в №22 Журнала Корреспондент.
На самом же деле для покупателей ситуация выглядит намного лучше заголовков на профильных сайтах. Потому что застройщики сейчас рады всем и каждому. Особенно тем, кто готов прийти с пачкой денег и заплатить за жилье одним махом. Таким покупателям готовы чуть ли не красную дорожку развернуть. Ну и, конечно, сделают очень хорошую скидку.
МИНИМАЛИЗМ ЗА БЕСЦЕНОК
Основной вопрос, который волнует любого, кто ищет квартиру, — это цена. Так вот, стоимость квадратных метров с начала 2020 года выросла. В среднем на 10-15%. Почему?
Во-первых, валютный курс нестабилен. А связка «гривна-доллар», как известно, влияет в Украине на цену практически всех товаров и услуг.
Во-вторых, строить стало дороже. За январь-сентябрь строительно-монтажные работы подорожали на 7,7%. Вот застройщики и повышают цены. Им тоже хочется зарабатывать, а не работать себе в убыток. Как говорится, ничего личного, just business.
«Стройматериалы и рабочая сила дорожают. К тому же, как мы видим, продолжается постепенная, но устойчивая девальвация национальной валюты, которая отражается на конечной стоимости жилья в гривне», — комментирует Максим Гончарук, директор по вопросам партнерства и инвестиций группы компаний DIM.
Но подорожали не все квартиры. Бюджетное жилье прибавило в цене меньше всего, где-то 5-7%. Это тот самый экономкласс, который в принципе не может стоить дорого. Потому что покупатель платит в основном за стены, потолок и окна. Строительные и отделочные материалы самые дешевые — железобетон или газоблок, утепление стен — пенополистиролом. Расположение, как правило, на окраине спального района города. Придомовая территория? Есть стоянка и детская площадка — это стандарт, если есть что-то сверх того — это надо считать бонусом.
Квартиры в таких домах сейчас стоят от 15-16 тыс. грн/кв. м в Киеве и от 13-14 тыс. грн/кв. м в городах, которые принято называть миллионниками (Львов, Одесса, Днепр, Харьков). То есть однокомнатная квартира площадью 35-40 кв. м обойдется где-то в 550-650 тыс. грн. В принципе это цена неплохого кроссовера. Терпимо.
МЕСТА ХВАТИТ ВСЕМ
Квартиры комфорткласса выросли в цене чуть сильнее, где-то на 10%. Сейчас это самый востребованный тип жилья. Комфорт даже обладает какой-то претензией на премиальность, но стоит в пределах разумного. В Киеве квадратный метр в ЖК такого уровня начинается с отметки 18-20 тыс. грн, в регионах — от 17-18 тыс. грн. Итого за однокомнатную квартиру придется выложить под 1 млн грн.
Дома внешне — не просто серые «скворечники», а с дизайнерскими изысками: вентилируемые фасады, панорамные окна. Красиво и практично. Квартиры довольно просторные: однокомнатные — площадью 45-50 кв. м, двухкомнатные — 70-75 кв. м, «трешки» — от 90 кв. м. Ну а кто побогаче, может на двухуровневые апартаменты с видом на город раскошелиться.
Приятным бонусом в комфортклассе станет автономное (от собственной домовой котельной) или индивидуальное (от котла, который находится прямо в квартире) отопление. Некоторые застройщики не скупятся и устанавливают простенькую, конечно, но все-таки какую-никакую систему «умного дома». Она может и температуру регулировать, и подачей электричества на приборы управлять, и сообщить о пожаре или затоплении, если вдруг прорвет трубу или заискрит проводка.
Основное же достоинство комфорткласса — развитая инфраструктура. Здесь и магазины с кафе, ресторанами и салонами красоты прямо на территории ЖК, и скверы, где можно с детьми погулять, собак выгулять, пикник устроить, а также спортивные и игровые площадки.
Паркинг, конечно, тоже имеется — как наземный, так и подземный. Хотя паркоместо под землей нужно покупать отдельно. А это где-то плюс $10 тыс. к стоимости квартиры. Зато свое, и машина в тепле и сухости круглый год.
«Сегодня застройщики всерьез нацелены на создание ЖК с современной инфраструктурой. Это комплексы так называемых новых форматов, в которых создаются полноценные территории для досуга, отдыха и рекреации. В таких ЖК застраивается только от 40% до 60% земельного участка. Все остальное пространство занимает именно инфраструктура», — объясняет Сергей Овчинников, менеджер проекта компании КПС Групп.
БЕРЕМ ПОЧТИ ГОТОВОЕ
А что же будет с ценами на жилье до конца 2020 года и в начале 2021 года? Успокоим: сильного подорожания не предвидится. «В течение ближайших трех-четырех месяцев ожидается повышение цен от 3% до 5% в сегментах эконом, комфорт и комфорт+», — прогнозирует Игорь Суботенко, заместитель генерального директора промышленно-строительной группы Ковальская.
Кто хотел — давно поднял стоимость квадратного метра. Повышать цены будут застройщики, которые по каким-то причинам этого еще не сделали. Кроме того, подрастет цена квартир в домах, у которых приближается дата ввода в эксплуатацию. Там жилье может подорожать и на 15-20%.
Но это ожидаемо. Чем ближе момент укладки кровли в доме — тем квартиры дороже. Это золотое правило. К тому же сейчас покупатели стали более осторожными и боятся вкладывать деньги, если построено всего пару этажей, тем более если вырыт только лишь котлован.
Поэтому сражение идет за квартиры в домах, которые почти сданы или будут достроены в ближайшие 6-12 месяцев. А там всегда дороже, порой на 30-40%, чем в проектах, которые только начали строить. Зато и риски при покупке квартиры в почти готовом доме минимальны. Могут разве что возникнуть проблемы у застройщика с местными властями при вводе объекта в эксплуатацию. Но строительные компании, как правило, находят способы договориться.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОВЕРЯЕМ
В принципе украинские застройщики пережили самую жесткую фазу карантина без серьезных потерь. Да, очень многие (а если быть точными, то почти 50% компаний) приостанавливали весной-летом строительные работы. И практически у всех без исключения компаний есть опоздание со сдачей жилых комплексов.
В принципе это было всегда, и три-шесть месяцев срыва сроков ввода в эксплуатацию — не беда. Но из-за кризиса нормой стало запаздывание на 9-12 месяцев. То есть компании, которые обещали отдать ключи в четвертом квартале 2020 года, скорее всего, сделают это летом-осенью 2021 года. И это не показатель, что у строительной компании проблемы, а просто обстоятельство, которое надо учитывать в своих жизненных планах.
Но к выбору застройщика и квартиры все равно нужно относиться с предельной осторожностью. Всегда, нынешний год — просто один из, а не исключение.
«Не стесняйтесь прямо спрашивать, есть ли у компании деньги и откуда они. Если в офисе продаж не могут четко ответить на этот вопрос, это первый сигнал о том, что схема финансирования непрозрачна. Строить за деньги инвесторов — нормально. Ненормально, если это единственные деньги компании», — советует Суботенко.
История компании и время ее существования на рынке в принципе тоже важны. Но банкротство Укрбуда и Аркады показало, что крупный и надежный застройщик может внезапно «сыграть в ящик». Так что лучше обратить внимание на количество готовых проектов. Если дома построены, стоят и там живут люди — компания, скорее всего, не фейк. Особенно если в свежепостроенных и почти завершенных ЖК продолжают продавать квартиры. Потому что каждая проданная застройщиком в уже построенном доме квартира — это плюс к шансам, что другим, еще недостроенным им объектам хватит финансирования.
Конечно же, нужно проверять документы. Кроме договора купли-продажи важно внимательно изучить документацию на землю, на которой идет строительство, и ее целевое назначение, подробно ознакомиться с проектно-технической и разрешительной документацией. Например, о наличии проблем в отношении земельного участка (аресты, запреты) можно узнать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, вбив туда кадастровый номер, адрес участка или название компании-застройщика. А судебный реестр покажет, наложен или нет на землю арест, есть ли вообще у застройщика проблемы.
Очень полезно смотреть на ход строительных работ в динамике. Если строительство дома движется обычными темпами, это дает определенные гарантии, что он будет достроен.
А еще нужно анализировать цены. Когда слишком дешево — это всегда подозрительно. «Застройщиков, которые выставляют цену на 15-20% ниже аналогичных проектов примерно в том же районе, лучше обходить стороной. Это может говорить о наличии существенных рисков, например, что у компании недостаточно средств», — советует Гончарук. Или что у нее могут быть не вполне чистые юридические основания для строительства, добавим мы.
А ЧТО ТАМ НА ВТОРИЧКЕ?
Может быть, махнуть рукой и присмотреть себе квартиру от хозяина? Пока дом достроят, пока подключат его к коммуникациям, оформят все документы. А здесь все давно построено, и продавец заманчиво звенит ключами в кармане.
Выбор на вторичном рынке действительно огромен. И не только квартир в убитых хрущевках и «панельках» родом из 1990-х, но и в новых домах, которые построены буквально год-два назад.
Но проблема в том, что вторичное жилье гораздо дороже первичного. Ведь как только дом готов, цена квартир в нем автоматически возрастает где-то на 30%. Поэтому, если в строящемся ЖК на «однушку» площадью 40 кв. м придется потратить, скажем, 700 тыс. грн, то в готовой новостройке такая же совершенно квартира, без ремонта и отделки, будет стоить около 1 млн грн.
Кроме того, достойных квартир не так и много, их моментально разбирают. «Выбор стал более скудным, меньше хороших квартир, особенно в среднем сегменте, где в принципе большая доля спроса. Сейчас предложения в большей степени или под ремонт, или же с дорогим ремонтом, но и по соответствующей высокой цене», — говорит Андрей Романов, директор агентства недвижимости КиевДомСервис.
А еще продавцы очень скупы на торг. Выдавить 1-2% скидки реально, но сторговать 3-5% — большое везение.
Так что, если нужна свежая квартира, с удобным расположением и просторной территорией возле дома, где есть место и машину припарковать, и прогуляться после рабочего дня, все-таки лучше смотреть на предложения застройщиков. Главное, не соблазняться дешевизной, не платить за воздух, пока нет стен — даже думать о покупке не стоит. И обязательно нужно торговаться.
ГОВОРЯТ ПОКУПАТЕЛИ КВАРТИР
Дарья Субботина, Киев
Мы недавно купили квартиру рядом с метро Дворец Украина. Место крутое, рядом с центром, но инфраструктура — так себе. Ни одного нормального парка поблизости. У застройщика есть ряд готовых объектов, которые он строил или самостоятельно, или вместе с другими компаниями. Смущал участок, на котором строился дом, в кадастровой карте было указано его назначение для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленности, для эксплуатации и обслуживания административных, производственных и складских зданий и сооружений. Но проверка по судебным реестрам показала, что с землей все нормально. Конечно, вложения в первичную недвижимость в нашей стране — та еще лотерея. Но и альтернатив немного. У моей мамы и сестры как-то сгорели деньги на депозите, поэтому мне спокойнее инвестировать в недвижимость.
Сергей Арестархов, Днепр
Мы начали с женой выбирать квартиру еще пару лет назад. Определили для себя несколько критериев: закрытая территория, своя охрана, автономное обеспечение энергией и услугами ЖКХ (электричество, отопление, вода), отсутствие квартир для посуточной сдачи. Нашли строящийся ЖК, который отвечал всем нашим требованиям, кроме высоты. Мы хотели квартиру с панорамой города, а дом — всего шесть этажей. Но остановились на нем. Дали задаток под расписку, через полгода должна была быть готова наша секция и мы должны были доплатить. У меня возникли сложности в бизнесе, поэтому вопрос с доплатой затянулся. Равно как и срок сдачи объекта. Через год мне понадобился задаток обратно, чтобы вложить деньги в бизнес. Застройщик пообещал отдать взнос без проблем, а в итоге нам вернули лишь половину. Недавно мы выбрали другую квартиру. Но теперь я буду платить сразу всю сумму и только после юридической проверки всех документов и оформления договора с правом собственности на жилье.