С чистого листа: как ревитализация бывших промзон позволяет новостройкам не нарушать баланс города

Переориентация застройщиков на создание многофункциональных кварталов на месте брошенных территорий дает возможность снизить влияние нового жилого пространства на существующую городскую инфраструктуру

Конфликт новостроек и баланса городских систем в Киеве давно стал «притчей во языцех». И для того есть веские основания. Столица десятилетиями застраивалась в основном за счет уплотнения уже сформировавшихся жилых кварталов, что нередко приводило к увеличению нагрузки на социальную инфраструктуру, которой неизменно сопровождается появление большого числа новых жителей.

При этом точечная застройка практически никак не позволяла исправить положение дел. В ситуации, когда развитие городской инфраструктуры не поспевало, а часто просто игнорировало новое жилое строительство, обеспечить новоселов дополнительными социальными мощностями практически не представлялось возможным – рядом с новостройками для этого банально не было места.

В результате парковка, детская и спортивная площадки, небольшой скверик на придомовой территории, а также торговая инфраструктура на первом этаже уже воспринимались как небольшая победа. Что вовсе не отменяло более комплексных проблем: вопросы о том, хватит ли при увеличившемся спросе мест в школах и детсадах микрорайона, ресурса медучреждений, спортивной и рекреационной инфраструктуры, в большинстве случаев оставались открытыми.

Впрочем, спустя годы способ решения извечного конфликта все-таки появился. Стала им массовая переориентация застройщиков с точечной уплотнительной застройки на строительство целых новых кварталов. Ведь там и места под все хватит, и заранее можно проанализировать ключевые потребности жильцов новых домов, чтобы в результате обеспечить их всей необходимой инфраструктурой.

При этом если при застройке новыми кварталами еще нетронутых мест о близости к центру можно было только мечтать, то возвращение к жизни территорий бывших промзон открыло для девелоперов еще и отличные локации.

Новый жилой кластер на Лукьяновке

Одним из таких перспективных мест стала так называемая «промзона на Дегтяревской», расположенная в микрорайоне Лукьяновка в престижном Шевченковском районе столицы. Именно там сегодня строится жилой комплекс бизнес-класса Creator City от компании «Креатор-Буд».

С 1936 по 2008 год участок, где сейчас возводится этот многофункциональный проект, относился к территории Киевского хлебзавода №4 на улице Дегтяревской, 19. Но после закрытия предприятия эта локация недалеко от центра города запустела и не использовалась около 10 лет. Но скоро ситуация кардинально изменится, и в это место вдохнут новую жизнь – теперь в виде современного жилого комплекса.

При этом нельзя сказать, что сравнительно малонаселенный микрорайон сейчас недостаточно обеспечен городской инфраструктурой. В пешей доступности от Creator City находятся три коммунальных детских сада и три школы, четыре медицинских учреждения, две станции метро, три крупных парка, корпуса ВУЗов, рынок и крупные супермаркеты.

Тем не менее, «Креатор-Буд» не стал рассчитывать только на существующие возможности окружения своего ЖК. Девелопер решил обеспечить жителей своего проекта из 8 домов практически всем необходимым прямо на территории – это и банально удобнее, и часть дополнительной нагрузки на окружающую инфраструктуру снимает.

Так, для покупок на территории ЖК предусмотрен супермаркет – в дополнение к магазинам и сервисам, которые расположатся с внешней стороны на нижних этажах домов. Для родителей с маленькими детьми в Creator City откроется собственный детский сад. Заниматься спортом жители смогут в своем спортивном комплексе с бассейном. Кроме того, здесь можно будет даже получить профессиональные медицинские услуги – речь не просто о традиционных для новых ЖК стоматологиях, в планах девелопера открытие полноценного медцентра.

Создатели проекта позаботились и о том, чтобы ни его внутреннее пространство, ни окрестные дворы не были заставлены автомобилями новоселов. Для первой очереди строительства предусмотрели два двухуровневых подземных паркинга на более чем 1,2 тысячи мест. Спуститься в них можно будет лифтом прямо из дома. А закрытая охраняемая территория дворов с видеонаблюдением и системой контроля доступа будет полностью свободной как от машин, так и от незваных гостей.

Ее наполнение, в отличие от доступной всем коммерческой инфраструктуры, направлено исключительно на резидентов Creator City. Здесь расположатся спортивные зоны и игровые площадки, беговые и велодорожки, зоны отдыха под навесами и прочие необходимые в повседневной жизни объекты.

Городской парк для всех

«Креатор-Буд» решил обеспечить своих жильцов и полноценной зеленой зоной – еще одной важной составляющей, которая постепенно становится must have для крупных многофункциональных ЖК Киева. Но в отличие от многих подобных проектов, здесь новую рекреационную инфраструктуру не стали замыкать внутри, окружая ее домами.

Девелопер поступил совершенно иначе – парк решили сделать открытым для всех горожан. Под него отвели пространство площадью около двух гектар, расположенное между двумя мини-кварталами по четыре дома в каждом.

По замыслу архитекторов, концептуально эта зеленая зона должна стать аналогом Центрального парка Нью-Йорка – именно он послужил источником вдохновения. В публичном парке Creator City тоже расположится свой искусственный водоем, в который запустят золотых карпов. А над водой раскинутся прогулочные мостики с просторной обзорной террасой.

Остальную территорию разделят на различные функциональные зоны. Так, рядом с водоемом расположится холм с катальпами – высокими деревьями с широкими кронами. С другой стороны – сад восточных скульптур в японском стиле с сакурами и лужайками. Также в парке появится цветочный сад, где высадят разноплановые полевые растения. Кроме того, здесь предусмотрели и культурное пространство: вместе с девелопером планируется проводить выставку скульптур современного украинского искусства.

Подавая пример

По словам создателей Creator City, это будет первая подобная среда, созданная в рамках ревитализации территории бывшей промышленной зоны. При этом девелопер не скрывает, что старается в первую очередь для своих резидентов. Но, как и в случае с доступной всем коммерческой инфраструктурой, он не замыкает создаваемые им социально значимые объекты на закрытой территории своего жилого комплекса.

Выходит своего рода взаимовыгодный обмен. Новоселы пользуются как новой, так и существующей инфраструктурой микрорайона. А его «коренные» жители вместе с выросшей нагрузкой получают и новые объекты, которые будут доступны им так же легко, как и жильцам Creator City. В результате появление нового жилого квартала не оборачивается катастрофой для окрестных домов, а микрорайон сбалансированно развивается, вместе с жилым пространством получая и дополнительную социальную инфраструктуру.

З чистого аркуша: як ревіталізація колишніх промзон дозволяє новобудовам не порушувати баланс міста

Переорієнтація забудовників на створення багатофункціональних кварталів на місці покинутих територій дає можливість знизити вплив нового житлового простору на існуючу міську інфраструктуру

Конфлікт новобудов і балансу міських систем в Києві давно став «притчею во язицех». І для того є вагомі підстави. Столиця десятиліттями забудовувалася в основному шляхом ущільнення вже сформованих житлових кварталів, що нерідко призводило до збільшення навантаження на соціальну інфраструктуру, яким незмінно супроводжується поява великого числа нових мешканців.

При цьому точкова забудова практично ніяк не дозволяла виправити стан справ. У ситуації, коли розвиток міської інфраструктури не встигав, а часто просто ігнорував нове житлове будівництво, забезпечити новоселів додатковими соціальними потужностями практично не представлялося можливим - поруч з новобудовами для цього банально не було місця.

В результаті парковка, дитячий та спортивний майданчики, невеликий сквер на прибудинковій території, а також торгова інфраструктура на першому поверсі вже сприймалися як невелика перемога. Що зовсім не скасовувало більш комплексних проблем: питання про те, чи вистачить при збільшеному попиті місць в школах і дитсадках мікрорайона, ресурсу медустанов, спортивної та рекреаційної інфраструктури, в більшості випадків залишалися відкритими.

Втім, роки потому спосіб вирішення одвічного конфлікту все-таки з'явився. Стала їм масова переорієнтація забудовників з точкової ущільнюючої забудови на будівництво цілих нових кварталів. Адже там і місця під все вистачить, і заздалегідь можна проаналізувати ключові потреби мешканців нових будинків, щоб в результаті забезпечити їх всією необхідною інфраструктурою.

При цьому якщо при забудові новими кварталами ще незайманих місць про близькість до центру можна було тільки мріяти, то повернення до життя територій колишніх промзон відкрило для девелоперів ще й відмінні локації.

Новий житловий кластер на Лук'янівці

Одним з таких перспективних місць стала так звана «промзона на Дегтярівській», розташована в мікрорайоні Лук'янівка в престижному Шевченківському районі столиці. Саме там сьогодні будується житловий комплекс бізнес-класу Creator City від компанії «Креатор-Буд».

З 1936 по 2008 рік ділянка, де зараз зводиться цей багатофункціональний проект, належала до території Київського хлібзаводу №4 на вулиці Дегтярівській, 19. Але після закриття підприємства ця локація неподалік від центру міста запустіла та не використовувалася близько 10 років. Але скоро ситуація кардинально зміниться, і в це місце вдихнуть нове життя - тепер у вигляді сучасного житлового комплексу.

При цьому не можна сказати, що порівняно малонаселений мікрорайон наразі недостатньо забезпечений міською інфраструктурою. У пішій доступності від Creator City знаходяться три комунальних дитячих садки і три школи, чотири медичні установи, дві станції метро, три великих парки, корпуси вишів, ринок і великі супермаркети.

Проте «Креатор-Буд» не став розраховувати тільки на існуючі можливості оточення свого ЖК. Девелопер вирішив забезпечити мешканців свого проекту з 8 будинків практично всім необхідним просто на території - це і банально зручніше, і частина додаткового навантаження на навколишню інфраструктуру знімає.

Так, для покупок на території ЖК передбачено супермаркет - на додаток до магазинів і сервісів, які розташуються з зовнішньої сторони на нижніх поверхах будинків. Для батьків з маленькими дітьми в Creator City відкриється власний дитячий сад. Займатися спортом жителі зможуть в своєму спортивному комплексі з басейном. Крім того, тут можна буде навіть отримати професійні медичні послуги - йдеться не просто про традиційні для нових ЖК стоматології, в планах девелопера відкриття повноцінного медцентру.

Творці проекту подбали і про те, щоб ані його внутрішній простір, ані навколишні двори не були заставлені автомобілями новоселів. Для першої черги будівництва передбачили два дворівневих підземні паркінги на більш ніж 1,2 тисячі місць. Спуститися в них можна буде ліфтом прямо з дому. А закрита територія дворів з відеоспостереженням і системою контролю доступу буде повністю вільною як від машин, так і від непроханих гостей.

ЇЇ наповнення, на відміну від доступної всім комерційної інфраструктури, направлене виключно на резидентів Creator City. Тут розташуються спортивні зони та ігрові майданчики, бігові та велодоріжки, зони відпочинку під навісами та інші необхідні в повсякденному житті об'єкти.

Міський парк для всіх

«Креатор-Буд» вирішив забезпечити своїх мешканців і повноцінною зеленою зоною - ще однією важливою складовою, яка поступово стає must have для великих багатофункціональних ЖК Києва. Але на відміну від багатьох подібних проектів, тут нову рекреаційну інфраструктуру не стали замикати всередині, оточуючи її будинками.

Девелопер вчинив інакше - парк вирішили зробити відкритим для всіх городян. Під нього відвели простір площею близько двох гектарів, розташований між двома міні-кварталами по чотири будинки в кожному.

За задумом архітекторів, концептуально ця зелена зона має стати аналогом Центрального парку Нью-Йорка - саме він послужив джерелом натхнення. У публічному парку Creator City теж розташується своя штучна водойма, в яку запустять золотих коропів. А над водою розкинуться прогулянкові мости з просторою оглядовою терасою.

Решту території розділять на різні функціональні зони. Так, поруч з водоймою розташується пагорб з катальпами - високими деревами з широкими кронами. З іншого боку - сад східних скульптур в японському стилі з сакурами та галявинами. Також в парку з'явиться квітковий сад, де висадять різнопланові польові рослини. Крім того, тут передбачили і культурний простір: разом з девелопером планується проводити виставку скульптур сучасного українського мистецтва.

Подаючи приклад

За словами творців Creator City, це буде перше подібне середовище, створене в рамках ревіталізації території колишньої промислової зони. При цьому девелопер не приховує, що старається передусім для своїх резидентів. Але, як і у випадку з доступною всім комерційною інфраструктурою, він не замикає створювані їм соціально значущі об'єкти на закритій території свого житлового комплексу.

Виходить свого роду взаємовигідний обмін. Новосели користуються як новою, так і існуючою інфраструктурою мікрорайону. А його «корінні» мешканці разом зі збільшеним навантаженням отримують і нові об'єкти, які будуть доступні їм так само легко, як і мешканцям Creator City. В результаті поява нового житлового кварталу не обертається катастрофою для навколишніх будинків, а мікрорайон збалансовано розвивається, разом з житловим простором отримуючи і додаткову соціальну інфраструктуру.