Восстановился ли рынок недвижимости до довоенных показателей

В каких регионах украинцы покупают жилье, а в каких продажи на минимальных значениях, какова ценовая политика и чего ждать от цен дальше.

Что происходит на рынке жилья в Украине во время войны, где цены растут, а где падают. Какими они будут в будущем? В каких регионах рынок недвижимости оживает, а где продаж почти нет.

Рынок начал восстанавливаться

Летом впервые с начала полномасштабного вторжения РФ в Украину возобновился оптимизм в строительном бизнесе. Для этого сложились веские предпосылки.

В частности, в строительную сферу активнее стали поступать средства на восстановление – из государственного бюджета, от международных партнеров и частных компаний. Деньги направляются на восстановление жилья, школ, медицинских учреждений и другой инфраструктуры.

Также из госказны начали выплачивать компенсации за разрушенную частную недвижимость. Этому способствовало расширение льготной государственной программы ипотечного кредитования “єОселя”.

По информации портала ЛУН, в стране возобновлено строительство 75% жилых комплексов, которое происходило до начала вторжения. Также началось строительство 189 новых объектов.

Кроме того, растут арендные ставки и занятость во всех сегментах (жилье, офисе, торговля), а также заполненность в отелях.

В то же время, количество работающих отделов продаж компаний-застройщиков в Украине пока не достигло довоенных показателей.

По сравнению с январем прошлого года количество открытых отделов продаж застройщиков на первичке по состоянию на август текущего года составляет: Киев – 78%; Киевская область – 79%; Львовская область – 94%; Одесская область – 80%; Ивано-Франковская область – 97%; Днепропетровская область – 80%; Полтавская область – 89%; Винницкая область – 93%.

В то же время, несмотря на войну, в стране открываются продажи в новых домах. Так, всего за полтора года открылось более 200 новых продаж по стране. В частности: в Киеве их стало на 10 больше, в Киевской области – на 18; во Львовской – на 60; в Тернопольской – на 27; в Ивано-Франковской – на 17; в Закарпатской – на 16; в Хмельницкой – на 10.

Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра говорит, что по некоторым регионам объемы продаж жилья стали такими, какими были до войны. К примеру, в Киеве продажи жилья фактически такие, как до полномасштабного вторжения РФ. Львов и другие города Западной Украины, а также Житомир и Виннитчина тоже пользуются спросом у украинцев. В то же время в Харькове - затишье. Люди просто боятся покупать жилье близко к зоне боевых действий. Также мало приобретают квартиры в Сумах и Чернигове. Николаев Херсон и Днепр тоже пока не интересны покупателям.

В то же время, по словам соучредителя и управляющего партнера компании INSPI Development Владимира Семенцова, спрос на первичном рынке недвижимости составляет лишь 20 - 35% от объемов февраля прошлого года, и ситуация вряд ли изменится. Сейчас украинцы больше заинтересованы в готовом жилье в относительно безопасных городах.

В последующие годы активизация процессов на рынке недвижимости будет практически полностью зависеть от результатов боевых действий на фронте. Победа станет точкой отсчета для грядущего развития рынка недвижимости.

Ценовая политика

Что касается цен, то, как отмечают аналитики ЛУН, если в начале войны стоимость новых метров выросла из-за падения курса гривны и удорожания себестоимости строительства, то с осени прошлого года цены корректировались, причем разнонаправленно.

Так, средняя стоимость квадратного метра нового жилья в августе 2023 г. (по сравнению с сентябрем 2022 г.) в Киеве немного упала. Сейчас она составляет 46500 грн, было 47600. Во Львове, Ивано-Франковске и Полтаве наоборот поднялась. Во Львове она составляет 46800 грн (было 44900). В Ивано-Франковске – 26 200 грн (было 22 200). В Полтаве – 31 тыс. грн (было 27 300). Одесса и Днепр сильно просели. Цены в Одессе упали с 38 тыс. до 35 400 грн, в Днепре – с 43 200 до 41 тыс. грн.

По словам Охрименко, если говорить о ценах, то во Львове они на 60% выше, чем до войны, а в Киеве на 30% ниже. Люди больше покупают квартир в Западной Украине из-за того, что считают ее более безопасной, поэтому цены там существенно выросли. Причем речь идет о росте цен в долларах, хотя официально у нас сделки заключают в гривнах, но все считают в американской валюте.

В компании ЛУН отмечают, что на спрос влияют два фактора: экономический и психологический. В подавляющем большинстве украинцы за время войны обеднели. Но даже не это главный ограничительный фактор. Невозможность прогнозировать свои поступления на годы вперед останавливает перед рисковой инвестицией. Вдобавок, неуверенность в собственном будущем и непрогнозируемость рисков осложняют принятие решений по долгосрочным инвестициям в жилье.

Что будет с ценами дальше?

Мнения экспертов относительно того, что будет с ценами на жилье, дальше разделились.

По мнению Семенцова, в Украине не наблюдается предпосылок для существенного роста стоимости недвижимости на первичном рынке. Ожидается, что колебания цен на один квадратный метр не превысят 1%.

По его словам, снижение регулятором учетной ставки до 22%, а также улучшение инфляционных прогнозов будет способствовать стабилизации цен на украинском рынке недвижимости.

В настоящее время компании, возобновившие строительство объектов, предлагают покупателям существенные скидки (в 2,5% - 10%). При этом речь идет о “рекламных” предложениях, тогда как для реальных покупателей скидки могут достичь 18%.

Эксперт считает, что на стоимость недвижимости будут влиять в дальнейшем: курс валют в стране и спрос со стороны населения. Как правило, производители стройматериалов и девелоперы привязывают свои цены к курсу американской валюты. Однако эксперт предполагает, что до конца года основания для роста цен из-за курсовых колебаний доллара практически отсутствуют. К тому же – с начала года наличный курс снизился на 7,5 – 8%.

В свою очередь Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости считает, что украинцам следует ожидать роста цен на жилье.

По ее словам, хотя девелоперы не могут пока повышать стоимость недвижимости пропорционально повышению себестоимости, однако цены станут выше.

За этот год себестоимость жилья выросла не менее чем на треть в зависимости от класса новостройки. Произошло это из-за подорожания строительных материалов, логистики, а также больших затрат на зарплату персонала строительных компаний.

Тем не менее, девелоперы больше не смогут позволить себе повысить стоимость жилья сразу на треть или больше. Сейчас они поднимают цены довольно умеренно: не в убыток себе, но с минимальной рентабельностью. Поэтому стоимость жилья в новостройках в среднем повысилась на 18% на квадратный метр с начала года.

“18% – это так называемый сдержанный рост под влиянием себестоимости. Я думаю, что до конца года у нас еще может быть рост цены, ведь динамика будет к этому сохраняться”, - считает Берещак.

Большого прироста цен ни осенью, ни до конца текущего года не будет, поскольку рынок восстановился только на треть от довоенного, а спрос на недвижимость очень низок. Поэтому застройщики не будут рисковать и будут поднимать цены в умеренном темпе.

В то же время на вторичном рынке возможны разные варианты. В случае, если собственнику недвижимости спешить некуда, то в зависимости от его аппетита стоимость может повыситься на 20-30% против аналогичной квартиры на первичном рынке.

Виктория Хаджирадева