Социальные общежития: для кого предусмотрен новый вид аренды жилья

В Украине планируют ввести социальную аренду жилья, которая предусматривает ставку оплаты ниже рыночной и длительный срок проживания в нем.

Чего не учитывает закон

Это будет что-то похожее на хорошо известные многим украинцам общежития. Первые пилотные программы по запуску механизмов социальной аренды уже тестируют. Международная организация по миграции (МОМ) при ООН при поддержке правительства Германии начала во Львовской области проект "Housing". Он предполагает создание жилья для долгосрочного проживания ВПЛ на условиях доступной аренды. В нем также смогут жить временные рабочие и военнослужащие.

С несколькими общинами региона уже готовят к подписанию меморандумы, после чего приступят к строительству нового жилья на их территории, или переобустройству помещений на базе существующей социальной инфраструктуры.

"На примере ЕС мы видим, что ценность этого инструмента чрезвычайно высока. Впрочем, в случае Украины нужно учесть, что в странах ЕС нет такого огромного количества ВПЛ, которые из-за войны есть в Украине. Поэтому этот инструмент нужно адаптировать под украинские реалии. Еще один момент, который тоже важно учесть - отсутствие в украинском законодательстве такого понятия как доступная аренда жилья. В нем прописан механизм аренды коммунального имущества, но он базируется на принципе состязательности, то есть аукционов, когда побеждает тот, кто предложит большую сумму. А цель доступной аренды - предоставление ее физлицами по более низкой, чем рыночная, стоимости. Поэтому необходимо на законодательном уровне ввести принцип доступности аренды", - отметила специалист по правовым вопросам МОМ Анна Селезнева.

Принцип доступной социальной аренды основан на том, что арендодателем выступают общины. Поэтому платежи от аренды будут направлять в местные бюджеты, в которых они будут накапливаться для целевого использования. Это может быть улучшение жилищного фонда, который уже есть на балансе, строительство новых домов или ремонт объектов, которые будут использоваться как социальное жилье.

Европейский опыт с украинским акцентом

Механизмы социальной аренды популярны в странах ЕС, однако нам их нужно адаптировать под украинские реалии и создать правовую основу для этого.

К примеру, в ЕС местная власть, которая сдает в аренду социальное жилье, проводит ежегодный мониторинг доходов нанимателя за предыдущий год. Если среднемесячный совокупный доход за предыдущие два года подряд стал выше, это является основанием для прекращения договора.

В Нидерландах, Австрии и Дании социальное жилье составляет более 20% общего жилого фонда, в Великобритании, Франции, Исландии, Ирландии и Финляндии - в пределах 10-19%, а в Венгрии и Финляндии сектор аренды социального жилья составляет более 50% среди всей арендуемой недвижимости. В Украине же его доля едва достигает 1,5%, что критически мало, учитывая все вызовы, которые мы получили в результате полномасштабного вторжения.

Учитывая это, социальная аренда - перспективна для Украины, ведь сейчас у нас - огромное количество переселенцев, а жилищный вопрос не решался десятилетиями.

"Конечно, надо понимать, что европейская практика социальной аренды - результат долгосрочных и последовательных политик, которые внедрялись годами. В Украине жилищная политика годами сводившимся к прямой передаче квартир новым владельцам. Большинство государственных и муниципальных программ были направлены на субсидирование собственности, а не доступной аренды. То есть, впереди у нас много работы",- отметила председатель Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

По ее словам, сейчас в Украине в частной собственности находится 98% жилой недвижимости, поэтому доступный по цене арендный жилищный фонд не сформирован. Именно поэтому нужно переформатировать жилищные фонды. Ведь необходимо создавать условия для того, чтобы наши граждане возвращались.

Источником для наполнения жилищного фонда для социальной аренды может стать имущество, изъятое у граждан России и Белоруссии, а также - у коллаборантов. Кроме того, значительное количество заброшенного жилищного фонда можно модернизировать и передать в соответствующие фонды для обеспечения жилищных нужд. Средства международной технической помощи и агентств развития можно направлять также для развития социального жилья. Необходимое для этого финансирование может быть получено, в частности, за счет российских активов за границей. Речь идет, прежде всего, об арестованных в США счетах российского олигарха Константина Малофеева. Но если говорить в общем, то это могут быть десятки миллиардов долларов.

Таким образом, финансирование механизмов социальной аренды может происходить из разных источников и не всегда требуется строительство и покупка жилья - это может быть модернизация и утепление предыдущих нежилых помещений или зданий. Помочь в создании фонда жилья для социальной аренды может еще и интеграция Украины в Европейский Союз - в частности, через средства Европейского фонда социального развития, который является ключевым элементом региональной политики ЕС.

Обновление жилищной политики

Социальная аренда должна стать важным, но не единственным новшеством в жилищной политике.

"Сейчас мы подошли к необходимости обновить нашу жилищную политику в целом - на принципах прозрачности, подотчетности и понятных и честных правилах для всех. К сожалению, действующее законодательство до сих пор основывается на принципах коммунистического времени. Непрозрачность распределения жилья, безнадежные очереди на получение квартир, бесхозяйственное отношение к своему жилью - все это должно остаться в прошлом",- подчеркнул вице-премьер-министр - министр развития общин, территорий и инфраструктуры Александр Кубраков.

По его словам, украинцам необходимо создать условия для реализации своего права на жилье. Прежде всего это касается социально уязвимых категориям. Свои рекомендации законопроекту уже предоставили Всемирный банк, Европейская комиссия и Европейский Инвестиционный банк.

Планируется, что новая стратегия определит основные жилищные приоритеты, политику, программы, сроки и процессы реализации для всего сектора на 5-7 лет.

Галина Гирак