Хрущевкам - новую жизнь: какой опыт Украина может перенять у Европы

В Украине почти 80% жилья - устаревшее, давно нуждающееся в обновлении. Сейчас уже идет подготовка к послевоенному восстановлению страны, в которое может вписаться и реконструкция старых домов.

Дома-долгожители

В соответствии с экспертными выводами, у нас только пятая часть жилищного фонда отвечает современным требованиям по комфортности. Остальное жилье, которое мы обобщенно называем хрущевками, имеет слишком тесные санузлы и лестничные клетки, в нем часто нет лифтов. Но хуже всего то, что сильно изношены инженерные сети. А конструкции наружных стен, оконные проемы, крыши не обеспечивают энергосбережение. В большинстве многоквартирных домов нет счетчиков. Из-за этого такое жилье требует значительных затрат на ремонт и содержание.

В целом, по данным Госстата, в Украине насчитывается 45,5 тыс. старых и 16,8 тыс. аварийных домов. Подавляющее большинство их построено в послевоенные годы в крупных городах, включая середину 1970-х, и сейчас они уже имеют критические показатели физического износа.

Из 200 тыс. многоквартирных домов почти 12% были возведены в 1919-1945 годах, каждый четвертый дом - в 1946-1960 годах, еще почти четверть - в 60-х годах. Более 67 тыс. домов построены в течение 1960-1980-х.

Работая над решением проблемы устаревшего жилья, в Украине будут учитывать опыт европейских стран, где все эти процессы уже завершены или - на завершающей стадии.

Из "убитых" - в элитные

Один из лучших европейских примеров обновления старого жилищного фонда можно позаимствовать у Германии. Там проблему устаревшего жилья решили за счет программ государственного кредитования под небольшие проценты. Но такие ссуды предоставлялись только при условии, что реконструкция включает энергоэффективные меры. Определенную часть финансирования обеспечивали и муниципалитеты.

Таким образом, немцы в течение 20 лет реконструировали более 90 тысяч старых домов по всей стране. Кроме того, определенную категорию панельных домов, уже не выдерживающих критики, разбирали, сплошные панели из них дробили и использовали для строительства дорог.

"В Германии основной критерий выбора между реконструкцией и сносом - уровень физического износа здания. Если он превышал 60%, его сносили, чтобы построить на этой территории новый. Если меньше 60%, то допускалась реновация посредством надстройки дополнительных этажей, расширения площади квартир путем перепланировки, утепления фасадов домов, модернизации системы теплоснабжения, установки энергоэффективных стеклопакетов и т.д.", - отмечает народный депутат, председатель Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

Сейчас в Германии осталось немного устаревшего жилищного фонда, который могут обновлять его владельцы за свой счет, получая за это определенные налоговые льготы.

Интересно, что в Восточной Германии пятиэтажные "хрущевки" часто превращают в 3-4-этажные здания с большими террасами и причудливой архитектурой.

Не только позитив

По примеру Германии трансформировали свои "хрущевки" и в Чехии: там в рамках реконструкции меняли планировки, производили капитальный ремонт, меняли окна, устанавливали современные лифты, проводили энергомодернизацию. В результате этих работ старых пятиэтажек в их классическом виде у чехов почти не осталось. А когда-то серые мрачные районы раскрасили в яркие цвета. Причем после такой модернизации выросли и спрос на эти дома, и их стоимость. Теперь бывшие "хрущевки" относятся к сегменту среднего или даже элитного жилья.

Акцент на утепление и превращение серых депрессивных домов в яркие и эстетически привлекательные сделали и в Польше.

Во Франции, где концепция реконструкции городов началась еще с конца 1950-х годов, сначала шла речь о замене аварийных жилых домов, а позже - о полном сносе микрорайонов, чтобы дать возможность там строить новые дома и создавать сеть дорог, адаптированную к городским автомобилям. Реконструкция и реновация устаревшего жилья там вписывается в концепцию устойчивого развития градостроительства, которая подразумевает борьбу с растяжением городских территорий, достижение баланса между контролем за разрастанием городов, их обновление, оптимизацию плотности урбанизированных пространств. Финансируют проекты за счет помощи от государства местным органам власти, общественным учреждениям, государственным или частным организациям, которые занимаются обновлением городов.

В странах Балтии, в частности в Латвии, реконструкция устаревшего жилья происходила в виде комплексных капитальных ремонтов пятиэтажек. В них укрепляли фундамент, меняли коммуникации, утепляли фасады. Значительную часть таких работ профинансировали фонды ЕС и совладельцы многоквартирных домов, получавших многолетние льготные кредиты.

Однако есть в Европе и отрицательный опыт решения судьбы устаревшего жилья. К примеру, в Великобритании в результате реализации соответствующей программы там снесли около 30 тысяч домов, а новых на их месте построили вдвое меньше.

"Эти меры стоили 2,3 млрд фунтов (2,9 млрд долларов США), субсидированных Правительством Великобритании. Действие Правительственной Программы по восстановлению рынка жилья (HMR) Pathfinders, начатой в 2002 году, прекратилось в 2011 году. Необходимо отметить, что сама схема сноса, целью которой было "восстановить упадок рынков жилья в девяти определенных районах Северной и Средней Англии", - достаточно противоречива. Программа Pathfinder наглядно продемонстрировала результат, когда застройщики не учитывают человеческий фактор. Кроме напрасно потраченных значительных ресурсов, это привело к упадку огромных жилых районов, покинутых жителями и "законсервированных" в ожидании сноса", - отметила глава профильного парламентского комитета.

Шуляк также добавила, что, учитывая евроинтеграционный курс Украины, вполне логичным шагом будет привлечение для решения вопроса устаревшего жилья внебюджетных средств - такая история абсолютно типична для стран ЕС. Однако сейчас парламент только изучает опыт, который Украина может в этом направлении использовать, а законотворческие шаги будут сделаны уже в послевоенной Украине.

Галина Гирак