Корреспондент.net: Стучите громче
Налоговая администрация пытается легализировать рынок аренды жилья, устраивая облавы на нелегальных арендодателей. В этом им помогают бдительные соседи
Для 27-летнего Анатолия Карпенко звонок в дверь в четверг утром стал полной неожиданностью. На лестничной клетке его поджидали трое мужчин с удостоверениями сотрудников налоговой администрации. "Вы снимаете эту квартиру?" — прямо в лоб задал вопрос один из них. Окончательно растерявшись, Карпенко ответил утвердительно и пригласил незваных гостей пройти в помещение.
Уже через пять минут молодой человек усердно писал объяснительную записку. Оказалось, трехкомнатную квартиру с евроремонтом и всей необходимой мебелью неподалеку от станции метро Политехнический институт (центральный район столицы) Карпенко снимает уже около полугода и исправно платит хозяевам в месяц по $ 1 тыс. Владельцы этого жилья с полученного дохода государству платить не думали ни копейки.
Провожая гостей, Карпенко обещает передать хозяевам о визите налоговиков и о необходимости уплатить налог с дохода от арендаторской деятельности. "До свидания, — миролюбиво прощается квартирант, но тут же прибавляет уже не так дружелюбно: — Хотел сказать, заходите еще, но не буду!"
В целом по Киеву за первое полугодие этого года налоговики поймали за руку 580 человек, которые не платили налоги со сдачи жилья. Но это все равно что капля в море. Для сравнения, согласно данным консалтинговой компании SV-Development, в столице сейчас сдается около 14 тыс. квартир. Риелторы и аналитики не скрывают, что рынок аренды жилья практически на 90% находится в тени.
"Во-первых, в нашем государстве не популярно платить налоги, — поясняет Сергей Костецкий, аналитик SV-Development. — И, во-вторых, в том, чтобы рынок аренды жилья вышел из тени, не заинтересован никто — ни арендодатели, ни квартиросъемщики".
В этой ситуации помощь налоговым органам все чаще приходит со стороны соседей, которым мешают жить шумные соседи "из провинции".
Жизнь в тени
Сергей Синчук, один из участников рейда, главный ревизор-инспектор Государственной налоговой службы в Шевченковском районе города Киева, признается, что их многочисленные рейды не всегда проходят в образцово-показательном порядке. "Зачастую люди не хотят даже на порог пустить и предлагают искать хозяев квартиры самостоятельно, — рассказывает Синчук. — И если человек не признается, что он снимает это жилье, то у нас не будет оснований привлекать хозяина квартиры к уплате налогов".
Так, за прошедшие девять месяцев этого года только в Шевченковском районе столицы они посетили более 240 квартир, сдаваемых внаем. Из них лишь 40 владельцев согласились уплатить налоги.
28-летний художник-оформитель онлайн-игр Сергей Дыхне живет и работает в Киеве всего год. За это время он дважды сменил местожительство. В крохотную однокомнатную на Позняках (спальный район столицы) он переехал всего пару недель назад. Причина переезда — хозяева предыдущего жилья подняли ему квартплату почти в два раза, с $ 350 до $ 600. "В их квартире ничего не поменялось. Отопление так и не отремонтировали, — вспоминает Дыхне. — На мое справедливое недоумение хозяйка ответила просто, мол, такие сейчас цены на рынке".
И в самом деле, цены этой осенью кусаются. За нынешнее пристанище Дыхне платит уже $ 700 в месяц. Здесь есть все необходимое, но условия почти аскетичные: косметический ремонт, минимум мебели, холодильник, телефон. Бывший житель Житомира говорит, что это жилье лучше предыдущего, но плату за него считает неоправданно высокой, ведь это половина его ежемесячной зарплаты.
Причем Дыхне точно знает, что его хозяйка с получаемых ежемесячно $ 700 не платит ни копейки налогов. "И это притом, что ее мама работает в налоговой администрации", — рассказывает о наболевшем молодой специалист.
Неудивительно, что сами же сотрудники налоговой администрации признают: они не готовы огорошить своими громкими успехами в выявлении нарушителей. "Для того чтобы выяснить все обстоятельства и собрать доказательства того, что определенная квартира сдается в аренду, у нас уходит не меньше месяца, а то и двух. Это очень кропотливая работа", — говорит Сергей Гончаров, заместитель начальника Государственной налоговой администрации в Шевченковском районе.
Между тем речь идет о немалых деньгах. По закону арендодатель обязан платить государству 15% дохода, получаемого в результате сдачи жилья. Сейчас минимальная цена съема однокомнатной квартиры в столице — $ 600. По приблизительным подсчетам, только в Киеве казна недосчитывается ежемесячно $ 1,3 млн. Платить налоги выгодно пока только тем людям, которые занимаются частным предпринимательством и платят государству единый налог в размере 200 грн.
"По сути это законный способ уйти от уплаты налогов в полной мере", — утверждает Гончаров.
И еще раз бдительность
По подсчетам участников рынка, доход от сдачи квартир сейчас получают больше 84 тыс. киевлян. В прошлом году они официально уплатили в казну города 48 млн грн. Но это только верхушка айсберга. Сколько еще существует арендодателей, предпочитающих не светиться перед налоговой, оценить не берется никто.
Гончаров знает по своему опыту, что немало. "На мой рабочий номер в неделю звонят минимум два-три человека, чтобы пожаловаться на соседа, который пустил жить шумных квартирантов", — рассказывает он.
Кроме того, такие звонки и письма получают работники ЖЭКов и сотрудники специального отдела налоговой инспекции. "На все эти обращения мы обязаны реагировать, — отчитывается Гончаров. — Но выйти на хозяина квартиры и доказать, что он занимаемся арендой жилья, непросто". Для этого в налоговой внимательно мониторят специализированные СМИ, в которых публикуются объявления о сдаче жилья, связываются с брокерами под видом потенциальных клиентов. И только после этого проводят рейды непосредственно по адресам.
Главный инспектор Государственной налоговой инспекции Шевченковского района Роман Побочий говорит, что ходить в рейды приходится много и часто, минимум два раза в неделю, и навещать сразу по две-три квартиры. И не в последнюю очередь те, о которых сообщают соседи, которые, к слову, делают это все чаще.
Киевлянин Роман (фамилию просил не указывать) в ближайшее время собирается написать заявление-жалобу в ЖЭК на шумных нелегальных соседей. "Представьте, постоянный смех и возгласы за стеной моей квартиры четырех господ типичного провинциального вида и одной девицы. Дешевый табачный дым через балкон (балконы у нас смежные), — описывает Роман. — Закончу ремонт, и в этой комнате будет жить супруга с маленькой дочерью. Таких соседей у нас не будет".
Такие люди для налоговой администрации просто находка. Поэтому Гончаров смотрит в будущее с оптимизмом и не сомневается, что из года в год количество налогоплательщиков будет только увеличиваться. "На Западе, например, физические лица платят 40% налога от сдачи жилья в аренду, — рассказывает госслужащий. — А у нас не такие уж большие налоги. Надо просто работать в этом направлении".
Сотрудник столичной ежедневной газеты Сегодня Евгений Ихельзон полагает, что пример с Запада нам нужно брать в другом. К примеру, он знает о том, что цены в Киеве на аренду жилья догнали и перегнали цены на аналогичную услугу в крупнейших европейских городах. "Моя бывшая жена снимает сейчас в Берлине однокомнатную квартиру за 160 евро, или $ 240, — рассказывает Ихельзон, — а моя хозяйка недавно за аренду двухкомнатной квартиры на Оболони попросила $ 860. Просто нереально!" Фантастические цены Ихельзон называет притянутыми за уши брокерами и риелторами, которым выгодно, чтобы цена была высокой. Ведь агентства недвижимости получают процент за свои услуги от стоимости жилья. Чем выше стоимость, тем больше комиссионные — арифметика простая.
Как ни странно, налоговые органы не очень-то контактируют с официальными риелторами, дабы проверить легальность их сделок.
"Мы не сотрудничаем с агентствами по недвижимости, потому что они не заинтересованы в этом, — неожиданно откровенничает Гончаров. — Они легко откажутся предоставить нам информацию". По его словам, налоговикам хватает и специализированных изданий с объявлениями об аренде.
Светлана Федорова, ведущий специалист по недвижимости агентства Планета Оболонь категорически утверждает, что прозрачность сделки зависит исключительно от договоренности между владельцем и съемщиком жилья и не входит в компетенцию риелтора. Она добавляет, что налоги в основном сейчас платят хозяева нескольких типов квартир — обычно либо бизнес-класса, либо элитных, но количество такого жилья — не больше 10-15% от общего числа.
Наиболее же ходовым товаром являются однокомнатные квартиры в спальных районах, которые сейчас оцениваются в $ 600 в месяц и сдаются в среднем уже через 30 минут после появления на рынке. В этом сегменте легальностью даже и не пахнет: Федорова не скрывает, что владельцы такого жилья не платят налоги и не намерены этого делать. Она объясняет, что даже психологически трудно из ежемесячно получаемых $ 600 отдавать государству $ 90. "Это очень много. Я бы не платила, честно", — признается риелтор.
Это расследование было опубликовано в № 35 журнала Корреспондент от 13 сентября 2008 года