Прогноз развития рынка недвижимости в 2009 году

Свою оценку дает директор девелоперской компании «Build and Live Development» Распутный Виктор Михайлович

В условиях кризиса очень большие проблемы испытывают все объекты рынка недвижимости, конечно в первую очередь это коснулось жилой недвижимости, но не обошел кризис и сегмент коммерческой недвижимости. Основной причиной является непосредственная полная или частичная зависимость от банковского кредитования. В последний год-полтора по причине всеобщей доступности кредитных средств, на рынке было огромное количество проектов, рассчитанных исключительно на использование заемных средств, даже и на проектные работы. На сегодняшний день работа с банками над коммерческими объектами практически парализована из-за отсутствия достаточного количества так называемых «длинных денег». Более того, ситуация еще больше усугубилась постановленим Нацбанка №319 (Постанова Правління Нацбанку України від 11.10.08 №319 «Про додаткові заходи щодо діяльності банків…»), ограничивающих деятельность банков.

Думаю, что кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Ведь во все времена ценились и пользовались огромным спросом доступные и качественные вещи во всех сферах жизненной деятельности. Можно предположить, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Для реализации которых будут привлекаться профессионалы – на всех этапах – разработки проекта, проектировании, строительстве, отделке и обеспечении жизнедеятельности.

Инвестиции

На сегодняшний день количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. С наступлением непростых для Украины времен, на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку, прямые инвестиции на сегодняшний день едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов и предлагающий альтернативные пути развития проектов недвижимости и источников финансирования в условиях отсутствия на сегодняшний день доступных банковских кредитных схем.

Масштабы проектов и объемы инвестиций для сегодняшних инвесторов стали менее масштабными. Интерес проявляется к бизнес центрам класса А и В+ в центральных частях города, площадью 5 000 - 15 000 кв.м, преимущественно на этапах строительства.Также выборочно изучаются проекты торгово-развлекательных центров, а рассмотрение логистических комплексов откладывается до лучших времен. Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и не интересует в принципе.

Желая обезопасить себя от рискованных сделок и не перспективных проектов, инвесторы проводят тщательное изучение отобранного материала, вплоть до проверки бухгалтерии владельца и исследований, на основе которых разрабатывалась концепция. Положительным плюсом являются проекты с разрешением на строительство, и проекты, имеющие ряд подписанных договоров о намерениях с якорными арендаторами/ покупателями или арендаторами больших площадей.

На протяжении 2008 года свой интерес к инвестированию в украинскую недвижимость проявляли компании из Испании, Франции, Австрии, Швейцарии, Германии и России. Мы предполагаем, что в 2009 году основной интерес останется за Россией и Востоком.

А основными тенденциями будущего года для сферы инвестирования по нашему убеждению будут – тщательный отбор, качество и профессиональность проекта, новые механизмы сотрудничества. Мы такой механизм уже рынку предложили в качестве программы InvAid (Invest Aid).

Новострои жилья

Недавний лидер по окупаемости и темпам возведения спустился к концу 2008 года в «беспросветные низы». Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и не интересует в принципе ни инвесторов ни покупателей.

Следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009 год «кризис доверия». Поскольку, конечный потребитель жилых квадратных метровпребывает в патовой ситуации – вложив деньги в строящийся объект – не имеет гарантии получения квартиры вообще, или в лучшем случае получает увеличение сроков. Имея желание купить квартиру в новом доме, покупатель не имеет сегодня шансов получить ипотечное кредитование. А в крайне пессимистичной ситуации – покупатель вложивший деньги в строительство квартиры и оформив на нее кредит, пребывая в ситуации финансовой невозможности погашения кредита по причине ухудшения материального положения – может остаться без квартиры, и без уже вложенных денег.

На самом деле такому плачевному положению сегмента жилья активно способствовала массово растиражированная еще весной информация о падении цен на жилье. Не подкрепленные аргументами застройщиков допущения в СМИ посеяли сомнения среди населения и вскоре образовался цикл, впоследствии усугубивший еще больше положение жилого сегмента в условиях кризиса:

Люди ожидают снижения цен на квартиры – покупку квартиры откладывают – застройщик не в состоянии взять кредити останавливает стройку.

Большие надежды возлагаются в этой отрасли на помощь государства, поскольку другие альтернативные источники, такие, как прямые инвестиции и банковское кредитование в этом случае не работают.

Комплексный законопроект, направленный на преодоление кризиса в строительной отрасли, принятыйКабинет Министров имеет такие основные пункты:

механизмы достройки домов, находящихся в незавершенном состоянии.

долевое участие государства в завершении строительства социального жилья.

Предусматривает привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 году и более 50% - в 2009-м. 30% недостроенного дома выкупает государство, после чего эти квадратные метры распределяются между гражданами, стоящими на квартирном учете в органах местного самоуправления.

Суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства, не указаны в законопроекте. В документе речь идет лишь о механизме выкупа строек и отборе уполномоченных банков, через которые будет проводиться финансирование. Законопроект еще будет дополнен источниками финансирования таких проектов, возможно и средства, полученные от Международного валютного фонда.

После достройки дома авторы законопроекта представляют физическим лицам право заключить договор аренды с последующим выкупом в течение 30 лет. В законопроекте также прописан круг льготников, имеющих возможность получить такое жилье, а это военные, учителя, молодые семьи, а также пострадавшие в результате чернобыльской катастрофы и т. д.

Снижение застройщиками рентабельности.

Если ранее речь шла о 15%, то в рамках кризисной ситуации ее, по настоянию Министерства финансов снизили до 10%.

Кроме того, Кабмин настаивает на внесении изменений в ряд законов Украины, в частности:

Введение с налога на недвижимость для вилл и больших земельных участков.

Внесение изменений в Земельный кадастр Украины относительно стоимостной оценки земли.

Относительно налогообложения в сфере строительства, что позволит снизить его себестоимость.

О планировании и застройке территорий - иностранные юридические лица при получении разрешения на выполнения строительных работ должны предоставить документы, подтверждающие привлечение граждан и юридических лиц Украины к выполнению не менее 90% от общего объема строительно-монтажных работ и использование не менее 50% отечественных изделий и материалов, в частности, строительных конструкций.

Обязательное рассмотрение на заседаниях архитектурно-градостроительного совета градостроительной документации, архитектурных решений проектов объектов архитектуры, расположенных в исторической части городов, исторических ареалах, на магистралях и площадях общегородского значения, проекты высотных зданий и сооружений. При этом протокольное решение архитектурно-градостроительного совета будет носить рекомендательный характер.

Инвестирование и финансирование строительства многоквартирных жилых домов за счет средств инвесторов-физических лиц производится исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного финансирования, а также через выпуск целевых облигаций.

Мы считаем разумными и здравыми шаги по предотвращению замораживания объектов и банкротства застройщиков. Ведь, в первую очередь нужно обезопасить людей, уже вложивших часть своих сбережений в строящиеся квартиры. Поскольку, в большинстве случаев, без вмешательства со стороны правительства их шанс вернуть свои вложения или получить квартиру может свестись к нулю. Но на практике все эти механизмы, направленные на преодоление кризиса в строительной отрасли, без определения источников финансирования, не имеют под собой реальной подоплеки. И велика вероятность того, что все это канет в лету, а девелоперы и строители в 2009 году опять окажутся «один на один» со своими проблемами.

Коммерческая недвижимость

Строительство и проектирование торгового центра занимает период от 1,5 до 2,5 лет. Говорить о показателях рентабельности на период кризиса рано. Единственный нюанс в том, что в условиях сложившейся ситуации на рынке поменялись приоритеты, если еще года 2 назад фаворитом было жилье и торговля, год назад торговля и офисы, то на сегодня интерес проявляется скорее к офисному формату, а потом к торговому.

Тем не менее, до кризиса, спрос на торговые площади в Киеве (по адекватной стоимости) был значительный. Если в условиях кризиса начать строить ТЦ, можно сэкономить на самом строительстве и к времени окончания кризиса вывести на рынок объект недвижимости, который в рамках дефицита площадей (по причине приостановки развития или замедления темпов строительства большинства проектов) в случае грамотной арендной политики удовлетворит возобновившийся спрос.

Сложно прогнозировать, чего стоит ожидать в Киеве в 2009 году. Поскольку потенциальным потребителем площадей ТЦ для владельца ТЦ есть арендаторы, для арендаторов – покупатели.

В рамках же формата ТЦ – торговля товарами – требования у этих потребителей и к этим потребителям различные.

Владелец объекта заинтересован сдавать площади больших размеров и по высоким арендным ставкам, исходя из этого стоимость продукции, реализованной в торговых заведениях может повышаться, а качество быть не высоким, покупатель же предпочитает продукцию не дорогую или обоснованно дорогую, но качественную. А дорогую необоснованно и некачественную он покупать не хочет. Получается замкнутый круг – торговых центров много, марки в них представлены, известные, а продукция не удовлетворяет и покупатель не покупает. Арендаторы вынуждены уходить.

Очень надеюсь, что в Киеве появятся специализированные торговые центры – только обувь, только деловая мужская одежда, только женская и т.д. И очень хочется, чтобы в торговых центрах были представлены не вещи с оптовых рынков Турции, Одессы, Польши, а качественные европейские или наши украинские достойного качества и по приемлемым ценам (каких в Европе немало, и в Украине украинских также).

В торговом центре будущего должны быть сопутствующие услуги – обмен валют, банк, пресса, нормальные кофейни или кафе, качественные детские комнаты. Концепция торгового центра должна предполагать понятную схему навигации, логически понятное размещение магазинови единый уровень ценовой категории для всего центра. Кроме того, достаточную парковку и удобный график работ.

Несмотря на высокие темпы прироста площадей на протяжении 2006-2007 годов, период до 2009 года ожидался еще более результативным. По данным Build & Live Development, за это время намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью свыше 2,6 млн. кв.м. Кроме того, планировалось строительство свыше 500 ТЦ (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 15 млн. кв.м.

В 2007 году в Украине существовали уже около 230 объектов, которые условно можно отнести к ТЦ общей торговой площадью более 1,88 млн. кв.м (прирост площадей за год составил 35%, объектов - 30 %). На сегодняшний день в Украине работают 7 операторов боулинг-клубов, 7 - мультиплексов, 4 оператора ТРЦ.

Комментировать и прогнозировать изменения показателей еще очень рано, поскольку оценивать ситуацию можно по истечению хотя бы полгода - года.

На рынке развлечений потребитель ждет новинок. Киевлян, например, интересуют масштабные проекты типа аквапарков, Диснейлендов, снежных горок и лыжных трасс, жителей регионов – профессоинальные форматы. Но реализация таких проектов дело не одного года.

Развлечения в Киеве никогда не были дешевыми. А в условиях сложившейся ситуации и необходимости пересматривать свои расходы, люди в первую очередь отказываются от дополнительных (exstra) трат, собственно развлечений.

Но, коснется это в большой степени, тех объектов, которые будут выходить на рынок в условиях кризиса или уже функционируют. У перспективных объектов есть хороший шанс пересмотреть свою концепцию по составуи ценовому уровню арендаторов, чтобы в случае возникновения подобной ситуации и в процессе возрождения рынка развлечений иметь преимущества по стоимости, разнообразию, качеству и востребованности.

Коттеджи

На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости изменились отношение покупателей к таким позициям:

к площади участка - сегодня уже не считается обязательной норма участок - 25 соток, многие запрашивают 7-10 сот.

к площади строения. Конечно идеальная площадь дома , что, собственно, и повышает абсолютную стоимость предложения, но сегодня на рынке все больше предложений домов по 150- с меньшими участками, что существенно оптимизирует рыночную стоимость предложения.

к вариативности выбора: кирпич, блочный, деревянный, сендвич и пр. Сегодня большая часть домов малоэтажного строительства - традиционные кирпичные строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому что она трудоемкая и энергозатратная. Необходимо развивать альтернативные строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку.

Если ранее решающими факторами при покупке загородной недвижимости были престиж направления и количество квадратных метров, то им на смену приходят: атмосфера самого поселка, микроклимат коттеджа, наличие инфраструктуры и экологичность жилья.

В последнее время наблюдается постоянно растущий спрос на жилье
в коттеджных поселках бизнес и эконом-класса (по международным нормам). Больше половины потенциальных покупателей интересуются именно такими объектами, обращая внимание на экологическую безопасность материалов и технологии строительства домов. Население, способное позволить себе коттетдж элит-класса составляет порядка 10%. Сегодня потребители хотят получить меньшие метраж и этажность домов, одновременно повышая требования к внутреннему содержанию помещений и комфортным условиям проживания. В приоритете - дома площадью около 120-, расположенные на довольно больших участках (около одного гектара). Объекты, способные удовлетворить такой спрос только начали строиться и проектироваться.