Найти выход. Как рынок ритейла приспособился к кризису

Рынок стрит-ритейла претерпевает изменения.

Если раньше наиболее активными арендаторами являлись фешен-операторы, то сейчас активизировались продуктовые магазины и аптеки, пишет Елена Романюк в №19 журнала Корреспондент от 15 мая 2015 года.

Несмотря на постоянно увеличивающееся количество торговых центров в Киеве, многие ритейлеры по-прежнему не отказываются от размещения своих магазинов на первых этажах зданий.

Ведь стрит-ритейл — очень удобный формат коммерческой недвижимости. Он подходит практически для любого бизнеса, работающего с физическими лицами, — это всевозможные рестораны, кафе, магазины, аптеки, туристические фирмы и т. д.

Целевая аудитория здесь также может быть какой угодно — от небогатых жителей окраины, посещающих продуктовый магазин во дворе, до капризных представителей богемы, заходящих в модный бутик в элитарном районе.

Самые популярные торговые коридоры в Киеве — это, конечно же, центральные улицы: Крещатик, Большая Васильковская, Петра Сагайдачного, Богдана Хмельницкого. Кроме того, пользуются спросом помещения возле метро в густонаселённых жилых массивах (Оболонь, Харьковский, Троещина), а также магазины в близких к центру районах, например на Подоле.

Последствия кризиса

Традиционно двумя основными категориями арендаторов в сфере стрит-ритейла в центре Киева являются операторы фешен-сегмента и заведений общественного питания. По данным департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, на конец апреля, например, на Крещатике, насчитывалось 22 бутика средней ценовой категории (30% от общего количества занятых помещений стрит-ритейла) и 22 заведения общепита (рестораны, кофейни и фастфуды).

В Пассаже 57% торговых помещений арендовали фешен-операторы премиум-сегмента (12 элитных бутиков, среди которых бренды Louis Vuitton, Helen Marlen, Prada, Marella, Gucci, Burberry, Chloe, Salvatore Ferragamo и др.).

Но в последнее время на центральных улицах начали появляться и магазины другого формата — продуктовые, электроники, а также аптеки и сервисные компании. Они приходят на смену тем закрывшимся магазинам и ресторанам, которые после всем известных событий на Крещатике предпочли свернуть деятельность и переместиться в более тихие и надежные торговые центры.

Свои центральные локации покинули Marks & Spencer, Gap, Adidas, Helen Marlen Accessori, Patrick Hellmann, Dsquared2, а также рестораны Планета суши и Soocre.

«За последние несколько месяцев мы отмечаем оживление спроса на стрит-ритейл в центре Киева, в том числе и на Крещатике. Спрос формируется преимущественно за счёт операторов ювелирных изделий, заведений общественного питания, компаний, представляющих услуги, и магазинов электроники. Но текущая ситуация по всем параметрам и близко не приближается к показателям 2012-го — первой половины 2013 года», — говорит Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

Вакантность помещений на Крещатике сегодня составляет 26% (19 объектов), тогда как до кризиса она редко превышала 3%

По данным Colliers International, вакантность помещений на Крещатике сегодня составляет 26% (19 объектов), тогда как до кризиса она редко превышала 3%.

«По нашим данным, доля свободных помещений в центре Киева составляет около 20%. Это в три раза больше, чем в начале 2014 года», — отмечает Александр Ланецкий, генеральный директор консалтинговой компании Friendly Avia Support (FAS).

При этом не привлекают фешен-операторов даже порядком упавшие арендные ставки. По данным Анны Чуботиной, руководителя отдела торговых площадей компании JLL в Украине, максимальная арендная ставка в торговых коридорах Киева на конец первого квартала 2015-го составляла $ 120 за 1 кв. м в месяц. Это практически в два раза ниже, чем в первом квартале прошлого года ($ 230).

«Динамика максимальной арендной ставки в течение всего прошлого и в начале этого года была отрицательной. Наибольшее снижение наблюдалось во втором квартале 2014 года (на 22%), а наименьшее — в первом квартале 2015-го (на 8%). Отрицательная динамика обусловливалась как общим снижением спроса на объекты стрит-ритейла, так и девальвацией гривни. Падение ставок в других локациях (непремиальных) за последний год было не таким сильным и в среднем составило не более 12-13%», — отмечает Чуботина.

На рынке торговых коридоров Киева появилась практика индивидуальных договорённостей между арендаторами и арендодателями с целью пересмотра коммерческих условий аренды

Она подчёркивает, что на рынке торговых коридоров Киева появилась практика индивидуальных договорённостей между арендаторами и арендодателями с целью пересмотра коммерческих условий аренды.

Правда, как отмечает в свою очередь Дмитрий Ермоленко, генеральный директор и совладелец компания Zeebra (сеть товаров для дома Butlers, косметики Glossip, одежды Peacocks), договориться с владельцами объектов стрит-ритейла во многих случаях по-прежнему сложнее, чем с компанией, управляющей торговым центром.

«Владельцы объектов стрит-ритейла очень разные. На Крещатике, например, есть собственники, которые сами имеют отношение к ритейлу, и они понимают, что если перешагнут здоровую грань в вопросе арендных ставок, то магазин обанкротится. А есть владельцы, которые далеки от сферы ритейла, и их не волнует, что произойдёт с магазином. Есть контракт — по нему и плати. При этом оператор попадает в некую ловушку, ведь инвестиции в оборудование магазина вне торгового центра намного выше, и лендлорд этим пользуется. Мол, клиент вложил много денег, а значит, контракт не разорвёт», — объясняет Ермоленко.

По его словам, предсказуемость работы с профессиональными лендлордами, то есть торговыми центрами, гораздо выше, а инвестиции в оборудование магазинов меньше.

«Поскольку раньше торговых центров было мало, то многие операторы вынуждены были открывать свой первый магазин в центре [города]. Сейчас такой ситуации нет — с обилием торговых центров открывать пилотный магазин на Крещатике уже не требуется», — подчёркивает Ермоленко.

Перспективные форматы

Но, несмотря на то что кризис или развитие торговых центров серьёзно скорректировали планы и возможности ритейлеров по развитию различных форматов розничной торговли, перспективность стрит-ритейла остаётся довольно высокой.

Например, по мнению экспертов, устойчивую нишу он может занять в спальных районах, где всё более популярным становится формат «магазин у дома» — очень популярное явление в зарубежной практике.

«Типичный представитель стрит-ритейла — это магазин у дома. И именно эти магазины были самым востребованным розничным форматом продовольственных магазинов, которые открывались в Украине в 2014-м. В частности, в прошлом году было открыто 225 таких единиц. Наиболее активные сети этого формата в фуд-ритейле - Фора, Наш край, Брусничка, Рукавичка, ЛотОК, 7-23, Близенько», — отмечает Игорь Гугля, директор компании GT Partners Ukraine.

Тенденции рынка свидетельствуют, что в 2015 году в структуре открываемых торговых точек также будут превалировать объекты форматов «магазин у дома» и «мини-маркет»

Более того, по его словам, тенденции рынка свидетельствуют, что в 2015 году в структуре открываемых торговых точек также будут превалировать объекты форматов «магазин у дома» и «мини-маркет».

«По сути, в Украине в целом (и в Киеве в частности) наступила эра магазинов у дома. Поэтому представители именно этого формата будут самыми активными ритейлерами в ближайшие годы», — прогнозирует Гугля.

К слову, эксперт отмечает, что данному формату совсем необязательно предоставлять широкий ассортимент товаров и конкурировать с более крупными соседями, например супермаркетами. Но собственникам магазинов стоит задуматься о наличии некоего конкурентного преимущества в ассортименте. Например, сделать акцент на том, что только в здесь можно купить тот или иной вид колбасы, хлеба, выпечки и т. д.

Помимо продуктовой розницы, стрит-ритейл будет актуален для других видов розничных услуг, таких как объекты сферы питания, чьи услуги смогут органично вписаться в жизненный цикл «дом - работа», предприятия сферы услуг, а также магазины бытовой химии и аптеки.

Последние уже активно оккупируют столицу.

«Сейчас активными темпами развиваются крупные сети аптек (200 точек и более). Это, например, Аптека низких цен (компания Магнолия), Аптека доброго дня (Фармастор), Одесская фармация и пр. У этих сетей затраты на центральный офис намного меньше, чем у мелких, поэтому они могут позволить себе снижать наценку на товар и конкурировать на рынке. При этом чем больше точек у сети, тем больше у неё возможностей заработать», — объясняет Игорь Хмилевский, начальник отдела Фармконсалтинг холдинга Марион.

«Стрит-ритейл на второстепенных улицах предпочтителен для мелкосетевых и несетевых магазинов и заведений, которым либо трудно или дорого попасть в торговый центр, либо чья целевая категория не любит торговые центры», — отмечает Ланецкий.

Что касается центральных районов, то с окончанием кризиса основными арендаторами там по-прежнему станут рестораны, магазины одежды, украшений, электроники и мультимедиа

Что касается центральных районов, то с окончанием кризиса основными арендаторами там по-прежнему станут рестораны, магазины одежды, украшений, электроники и мультимедиа.

«Мы ожидаем, что с возвращением на Крещатик туристического потока и интенсивного пешеходного трафика возобновится и интерес к главному торговому коридору столицы со стороны фешен-ритейла», — говорит Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине.

То же самое прогнозируют эксперты и в отношении ресторанов. Ведь некоторые из них уже начали открывать свои заведения в центре столицы, причём даже те, которые до прошлого года базировались исключительно в торговых центрах или около них. Например, в марте на ул. Петра Сагайдачного открылся новый ресторан сети Salateira, а до этого на пересечении ул. Льва Толстого и Большой Васильковской — ещё одно Kredens Cafe.

«Для рестораторов желанны центральные улицы. Хотя есть и исключения. Например, для меня важно создавать целые пространства, такие как гастрономический арт-квартал Воздвиженка. За пять лет я создал там пять ресторанов. Таким образом, из мертвого пустого района вырос целый квартал с объектами стрит-ритейла по типу лоднонского Сохо, где можно провести время, посетить галереи, вкусно поесть и отдохнуть», — приводит пример успешного развития отрасли киевский ресторатор Дмитрий Борисов.

***

Этот материал опубликован в №19 журнала Корреспондент от 15 мая 2015 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.