Жилье под вопросом. Как Киев решает проблему незаконных строек
Чтобы не допустить ещё одной Элиты-Центра, столичные чиновники намерены разрешить компаниям достроить даже незаконные объекты.
Летом, рассказывая о тенденциях на рынке недвижимости, Корреспондент писал, что одна из причин, по которым покупатели не рискуют вкладывать деньги в покупку квартир в новостройках, — большое количество скандалов с документами на строительство. На тот момент, по данным Киевской горгосадминистрации, работы с отсутствием полного пакета документов велись на 40 стройплощадках столицы, пишет Олег Алексеенко в №45 журнала Корреспондент от 13 ноября 2015 года.
Стоит подчеркнуть, что именно «велись», в то время как КГГА продолжала направлять в прокуратуру заявления о возбуждении уголовных дел по фактам незаконного строительства. И направляла, похоже, успешно: осенью стало известно, что работы более чем на 40 сомнительных объектах таки прекратили.
«На тех объектах, где работы только начаты, проводится демонтаж. Как правило, речь идёт лишь о фундаменте. Кроме того, попутно на таких стройплощадках арестовывается техника генеральных подрядчиков», — рассказал Корреспонденту первый заместитель главы КГГА Игорь Никонов.
По его словам, после нескольких таких случаев подрядчики уже сами стали проверять документы у своих заказчиков, поскольку не хотят потерять дорогостоящее оборудование.
Напомним, самую масштабную войну город объявил компаниям Укогрупп, Ситигрупп, а также другим юридическим лицам, которые связывают с бизнесменом Анатолием Войцеховским. Как выяснили чиновники, практически все объекты его компаний строились без полного пакета разрешительных документов, а затем вводились в эксплуатацию через суд.
К сожалению, получить комментарий Войцеховского по-прежнему не удаётся — по имеющимся у журналистов телефонам бизнесмен трубку не берёт. Но в одном из своих недавних интервью Аргументам и фактам застройщик заявил: большинство его строек с документами, хотя у компании всё же есть несколько площадок, по которым прокуратура города ранее подала иски на упразднение договоров аренды земли. Он сообщил, что речь идёт о таких комплексах, как Жемчужина Троещины и Східна брама.
Относительно широкомасштабной кампании КГГА против его строек бизнесмен отметил: «Кампания началась не в этом году, а ещё при Януковиче, когда решили избавиться от конкурентов, которые строят социальное жильё. И это продолжается до сих пор — теми же людьми, они остались у руля. Дело не в проблемах с моими объектами — объекты нормальные. Их пытаются сделать проблемными. Кто? Вот всё те же ребята. Коррупция, вымогательство и недобросовестная конкуренция — вот из-за этого лихорадит рынок. Моя оценка происходящего: так одни избавляются от конкурентов, а другие хотят денег. Хотя за каждую стройку уже заплачено, и не один раз».
К слову, если посмотреть на другие объекты, которые, по данным портала Градостроительный мониторинг, также строятся без полного пакета документов, то они тоже подпадают под категорию социального жилья. А значит, если верить теории Войцеховского, факт возможного избавления от конкурентов в этом случае нельзя исключать. В частности, речь идёт о жилищных комплексах Жуляны на ул. Добробутной (кооператив Жуляны), Кузьминский-2 на ул. Магистральной (Капитель-Буд), Нова хвиля на Харьковском шоссе (Классика строительства).
Всего же в перечне нелегальных объектов Градостроительного мониторинга около 150 площадок
Правда, в списке портала есть объекты и подороже. Более того, даже построенные и введённые в эксплуатацию. И всё это якобы с нарушениями. Например, речь идёт о жилищном комплексе Элегант на ул. Жилянской. Всего же в перечне нелегальных объектов Градостроительного мониторинга около 150 площадок.
Застройка — дело хитрое
Для строительной отрасли вопрос получения разрешительной документации один из наиболее болезненных, поясняет сложившуюся ситуацию глава наблюдательного совета Института МіськЦивільПроект Ольга Заремба.
«В этом году в рейтинге Doing Business Украина занимает 140-е (из 189) место в категории Получение разрешений на строительство», — говорит эксперт.
Учитывая это, неудивительно, что многие застройщики, начиная работы, уже изначально попытались схитрить. Ведь попытайся они получить документы законным путём, начало строительства их объектов могло растянуться на годы.
«Поскольку сегодня можно начинать строительство объектов III категории сложности на основе регистрации декларации о начале работ, некоторые застройщики пошли на то, что заведомо занизили категорию объекта, чтобы избежать отдельных этапов проектирования и согласования, способных отсрочить начало строительства. Среди таких этапов — разработка стадии Проект и прохождение государственной экспертизы», — рассказывает директор проектной группы Архиматика Александр Попов.
Вместе с тем архитектор отмечает, что возведение новостройки, например, IV категории сложности без прохождения госэкспертизы приводит к тому, что объект признают технически небезопасным, и, соответственно, ввести его в эксплуатацию невозможно, пока застройщик не исправит недочёты. Если же будут допущены серьёзные нарушения, то исправление вообще станет проблематичным, затянется на неопределённый срок, и объект рискует превратиться в долгострой. В этом случае строительные компании вынуждены будут легализировать свой объект через суд.
В Киеве не так много домов строят без документов — у большинства застройщиков разрешения есть, но некоторые из них требуют обновления
В свою очередь Заремба рассказывает, что в Киеве не так много домов строят без документов — у большинства застройщиков разрешения есть, но некоторые из них требуют обновления.
«Например, решением суда застройщик получил земельный участок под строительство. На момент начала работ у компании был весь пакет документов. Но до того как дом успели построить и сдать в эксплуатацию, суд отменил решение о передаче земли в аренду. В итоге объект автоматически стал самостроем, а застройщик не может продолжать работы, поскольку у него больше нет документов на землю», — отмечает она.
Директор по маркетингу и продажам ЖК River Stone Ангелина Деревлёва добавляет, что некоторые компании также увеличивают высотность проекта.
«В таких случаях узаконивают высоту домов в процессе строительства, а иногда и фактически построенного здания», — говорит эксперт.
Например, в конце сентября в столице возник скандал со строительством жилищно-офисного комплекса на Нижнем Валу, где вместо шести запроектированных этажей застройщик возвёл 14. По этому поводу даже собиралась земельная комиссия Киевсовета, потребовавшая от компании Патели Лизинг (застройщик объекта) снести самовольно возведённые этажи.
К слову, игроки рынка отмечают, что большинство объектов в Киеве, которые сегодня признаны незаконными, продают по демпинговой цене, что говорит об одном: застройщики в ходе работ экономили на всём, включая проектирование. Например, можно найти предложения по продаже квартиры на первичке по 13-15 тыс. грн за 1 кв. м, тогда как у большей части компаний, работающих в экономсегменте, цены стартуют от 20 тыс. грн за 1 кв. м.
Правда, здесь с экспертами рынка можно и поспорить. Ведь не исключено, что, рассказывая сплошь и рядом о заниженных ценах, многие застройщики просто пытаются удержать выгодные им предложения.
«Мы продаём дороже себестоимости. У нас цена на 10-20% выше себестоимости строительства. Мы не зарабатываем в два-три раза. Да, мы продаем дешевле (большинства участников рынка), потому что это, повторюсь, — социальное жильё», — отметил, в частности, в своём интервью Войцеховский.
Контрольная работа
«У Киева была возможность контролировать работу застройщиков, — считает директор по развитию девелоперской компании Стокман Сергей Овчинников. — Но для того чтобы пользоваться этими инструментами, необходима политическая воля».
А таковой, как все понимают, в городе нет. Вместо того чтобы решать проблемы, в КГГА снова ищут виноватого. Например, Никонов проблемы с незаконным строительством объясняет тем, что у города были ограничены возможности контроля в этой сфере, поскольку Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ), занимающаяся выдачей всех разрешительных документов, не подчинялась Киеву.
«Теперь по реформе децентрализации территориальное отделение ГАСИ передаётся под контроль города, что позволит легче бороться с нелегальными застройщиками», — лелеет надежду чиновник.
Хотя как это поможет городу решить уже имеющиеся проблемы, непонятно. Ведь если верить самим чиновникам, от действий нечистых на руку застройщиков уже пострадали от 12 тыс. до 15 тыс. инвесторов. Эти люди уже купили квартиры в домах без полного пакета документов и теперь могут стать собственниками недвижимости в недостроях, как это было в случае с Элитой-Центром. Однако тогда киевские власти согласились пойти на уступки потерпевшим и даже сейчас постепенно передают им часть квартир в готовых домах.
«Но больше таких уступок не будет», — обещают в КГГА.
Чиновники КГГА предлагают новый рецепт: они намерены проверить дома с высокой степенью готовности и позволить застройщикам завершить работы
Взамен чиновники КГГА предлагают новый рецепт: они намерены проверить дома с высокой степенью готовности и позволить застройщикам завершить работы. В дальнейшем же, по их задумке, законность строительства будет контролировать местное отделение ГАСИ.
Попов же считает, что, пока нет жесткой позиции властей в этом вопросе, а также прецедента, когда застройщик понёс бы наказание и снёс-таки возведённый за собственные средства объект, возместив при этом инвесторам деньги за купленные квартиры, искоренить скандальные стройки невозможно.
«Одни будут искать лазейки в законодательстве, другие «договариваться» с чиновниками, поскольку коррупция остаётся реалией в нашей стране. Также будут и те, кто с помощью инвесторов, купивших квартиры, проведут митинги под горгосадминистрацией с требованием от чиновников узаконить стройку», — объясняет эксперт и добавляет, что нужно создать для компаний такие правила игры, при которых узаконивать самострой станет невыгодно.
Заремба более категорична в своих рассуждениях. Она предлагает в случае выявления нарушений прекращать строительство проблемного объекта полностью вплоть до получения всех необходимых документов. По её мнению, ни о какой «достройке объекта» не может быть речи, поскольку это вопрос не только коммерческого интереса, но и, возможно, безопасности жизни людей.
***
Этот материал опубликован в №45 журнала Корреспондент от 13 ноября 2015 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.