Земля обетованная. В Украине когда-нибудь откроют рынок земли?

Мораторию на продажу сельхозземель в Украине — 17 лет. Корреспондент выяснил, как проходит земельная реформа и почему власти спускают ее на тормозах.

В Украине с 2001 года действует мораторий на сделки с землей сельскохозяйственного назначения. То есть участки, предназначенные для аграрного производства, нельзя ни продавать, ни покупать. Исключение — передача земли по наследству и сдача ее в аренду.

Вообще, мораторий вводился как временный. Нужен он был для того, чтобы упредить неконтролируемую скупку сельхозугодий и дать правительству и депутатам время на разработку и принятие законодательства, которое будет регулировать рынок земли. Но 17 лет позади, а Верховная Рада с завидной регулярностью продлевает «временный» мораторий и не торопится принимать земельный закон, даже несмотря на настойчивые требования со стороны Международного валютного фонда.

Вот и в конце 2018 года парламент в очередной раз проголосовал за продление моратория на год, то есть до 2020 года, хотя некоторые депутаты уверены, что это точно в последний раз.

Тем более что реально продажи идут вовсю. Наиболее распространенные схемы связаны с договорами долгосрочной аренды и покупкой-продажей юрлиц, в собственности которых имеются земельные наделы. Но мораторий продолжает действовать — так выгодно крупным агрокорпорациям.

ЗАПРЕТИЛИ ОТ ИСПУГА

У земельного вопроса в Украине довольно сложная история. В 1992 году Верховная Рада первого созыва приняла Земельный кодекс, который должен был урегулировать право частной собственности на землю. И тогда же депутаты ввели первый мораторий на сделки с сельхозземлями сроком на шесть лет. После того как запрет истек, его продлевать не стали, и несколько лет земля свободно покупалась и продавалась. Но в 2001 году депутаты посчитали, что в Украине нет законодательной базы и инфраструктуры для функционирования земельного рынка, и опять проголосовали за мораторий, который перманентно действует до сегодняшнего дня.

По словам народного депутата Павла Ризаненко, лоббистами моратория в 2001 году стали директора совхозов и колхозов, которые испугались, что земельные участки пойдут по рукам.

Попытку принять закон о рынке земли Верховная Рада предприняла только спустя 10 лет — в 2011 году. Это был законопроект №9001-д. Его нормы предусматривали, что земли сельскохозяйственного назначения смогут приобретать только граждане Украины, государство и территориальные общины. Иностранцы и юридические лица (предприятия и агрохолдинги) такого права были бы лишены.

Законопроект предполагал, что максимальный размер сельхозземель в собственности одного физического лица не может быть более 100 га независимо от места их расположения. А суммарная площадь земельных участков, которые арендует один человек и связанные с ним лица, не может превышать 6 тыс. га сельскохозяйственных угодий на территории одного района и не более 5% площади сельскохозяйственных угодий на территории одной области.

Правда, законопроект прошел лишь первое чтение, а до второго так и не добрался. Его сильно раскритиковали сельхозпроизводители. Они были возмущены тем, что государство решило уравнять фермеров в правах с крупным бизнесом. Кроме того, аграрии уверяли, что в случае принятия законопроекта №9001-д сельхозземли окажутся в собственности Государственного земельного банка, который станет монополистом — единственным покупателем и владельцем угодий.

ГЕКТАРЫ ПОД НАДЗОРОМ

Тогда же, в 2011 году, Верховная Рада приняла законопроект №8077 о земельном кадастре — наличие такого закона является одним из условий проведения земельной реформы. Еще в 2003 году Украина подписала соглашение с Международным банком реконструкции и развития, в рамках которого Всемирный банк должен был выделить $89 млн на создание всеукраинской системы единого земельного кадастра.

Фактически к выполнению соглашения и созданию кадастра Украина приступила только в 2010 году. После принятия законопроекта №8077 в 2011 году в кадастровую базу данных были внесены около 14 млн земельных участков. При этом общее их количество на тот момент составляло 42 млн, и на многие наделы вообще не было документов. Полноценно функционировать система начала с 1 января 2013 года.

Что вообще представляет собой земельный кадастр? Это информационная система, в которой содержатся сведения о земельных участках, их целевом назначении, об ограничениях по их использованию, а также данные об оценке участков и их собственниках. Кадастр пришел на смену бумажным государственным актам на землю, которые имели свойство теряться или сгорать (с 2013 года такие акты не оформляются).

Особенность новой системы земельного кадастра в том, что она полностью публичная и открытая. Это минимизирует риски рейдерства и махинаций с землей. Каждый желающий может воспользоваться интерактивной кадастровой картой и получить сведения о любом интересующем земельном участке.

Кстати, наполнение земельного кадастра в части земель сельхозназначения уже фактически завершено. В декабре 2018 года бывший исполняющий обязанности министра аграрной политики и продовольствия Максим Мартынюк заявил, что в системе есть информация о 73% земель. «То, что не в кадастре, — это в основном земли лесного фонда, водные объекты», — уточнил Мартынюк.

МИНУС 43 МЛРД

Обсуждение земельной реформы возобновилось в октябре 2016 года, после того как Украина подписала обновленный меморандум с МВФ. Тогда руководитель миссии МВФ в Украине Рон ван Роден призвал украинские власти разблокировать куплю-продажу сельхозземель. «Мораторий на продажу земли мешает полнокровному развитию аграрного сектора и использованию земель в качестве залогового имущества при получении займов», — сказал Рон ван Роден.

В поддержку скорейшего запуска рынка земли в 2016 году выступило и Министерство аграрной политики и продовольствия. В МинАПК подсчитали, что за время действия моратория экономика Украины недополучила около $43 млрд и ежегодно теряет еще по $3,3 млрд.

Премьер-министр Владимир Гройсман в ответ на заявление делегатов МВФ сообщил, что без широкого обсуждения модели рынка земли в Украине об отмене моратория и речи быть не может, а земельная реформа затянется где-то до 2020 года. Но уже в апреле 2017 года Жером Ваше, занимавший должность постоянного представителя МВФ в Украине, настоятельно порекомендовал Верховной Раде до 2018 года принять законодательные изменения, необходимые для создания рынка земли и снятия моратория.

ПРИХОДИТЕ ПОСЛЕ ВЫБОРОВ

В мае 2017 года премьер-министр Гройсман объявил, что Кабмин готовит законопроект об обороте сельскохозяйственных земель, и озвучил его ключевые положения.Что интересно, они перекликались с теми нормами, которые были заложены в законопроекте №9001-д. Продажа земель исключительно физлицам в объеме не более 200 га на одного человека и запрет на отчуждение земель в пользу иностранцев и юридических лиц. Также правительство планировало, что в первые годы после снятия моратория пропорционально по всем регионам Украины будет продан минимум 1 млн га сельхозземель, что позволит определить справедливую цену земельных участков.

«Очевидно, что в таком формате рынок просуществовал бы всего несколько лет. Позже, конечно, были бы внесены правки и допущены юрлица, а еще позже иностранцы», — объясняет Григорий Кукуруза, экономист независимой группы макроэкономического анализа и прогнозирования IMF-Group.

По сути, модель земельной реформы, разработанная Кабмином, давала возможность приобретать участки малым и средним фермерам и уберегала сельхозземли от скупки крупными агрохолдингами. Это именно то, чего так опасаются противники отмены моратория.

«Также потенциальные покупатели должны иметь доступ к дешевым кредитным ресурсам, для чего планировалось создание специального государственного агентства», — рассказали Корреспонденту в пресс-службы Минагрополитики.

МВФ НЕ ОДОБРЯЕТ

Впрочем, новый земельный законопроект, равно как и тот, что парламент принял в первом чтении в 2011 году, тоже отправился в долгий ящик. А в декабре 2017 год Верховная Рада продлила мораторий на продажу земли еще на год, до начала 2019 года.

Это решение подверглось критике со стороны как МВФ, так и Всемирного банка. Директор ВБ по делам Украины, Беларуси и Молдовы Сату Кахконен заявила, что мораторий сдерживает развитие агропромышленного комплекса Украины.Проведение земельной реформы поможет увеличить ВВП страны на 1,5% и объемы производства в АПК на $15 млрд в год. Кроме того, по словам Кахконен, почти 7 млн украинских землевладельцев получают за сдачу в аренду своих земель самую низкую плату в Европе.

МВФ со своей стороны напомнил, что земельная реформа — один их ключевых элементов программы реформ, поддерживаемых фондом. Вместе с тем новый постоянный представитель МВФ в Украине Йост Люнгман [в июле 2017 года он сменил Жерома Ваше] признал, что подготовка земельного законодательства требует больше времени, но попросил правительство не затягивать с подачей законопроекта о рынке земли в Верховную Раду.

Свое мнение по поводу моратория высказал и Европейский суд по правам человека. 22 августа 2018 года вступило в силу решение ЕСПЧ, согласно которому запрет на продажу сельхозземель признан нарушающим права человека.

Тем не менее Гройсман в течение 2018 года продолжал повторять избитые фразы о том, что он против бесконтрольной продажи земель всем и каждому и что «…собственником земли в Украине может быть только фермер, который работает на земле, а не большие латифундисткие холдинги либо иностранные предприятия». Но сам законопроект в парламенте так и не появился.

В итоге Верховная Рада в декабре 2018 года снова продлила действие моратория еще на один год. И при этом депутаты обязали Кабмин подать в Раду законопроект Об обороте земельдо 1 марта 2019 года. Но правительство этот дедлайн опять сорвало.

ПОЧЕМУ ТЯНУТ?

В Минагрополитики считают, что у парламента попросту нет политической воли, чтобы сдвинуть земельную реформу с мертвой точки. По мнению профильного министерства, реформой будет заниматься уже новый парламент IX созыва. Напомним, что выборы в ВР намечены на 27 октября 2019 года.

Согласен с тем, что земельная реформа излишне политизирована, и Кукуруза. «Напомню, МинАПК подготовило всю необходимую инфраструктуру, были продуманы льготные кредиты для фермеров и программы беспроцентной ипотеки для приобретения госземель, а снятие моратория было одним из структурных маяков МВФ. И что в итоге?» — рассуждает эксперт.

К слову, подавляющее большинство кандидатов в президенты в своих предвыборных программах обещают открыть рынок земли. Понимают, насколько это важный вопрос для электората. Но если оглянуться на всю предысторию земельной реформы в Украине, никаких гарантий, что новый президент сможет довести ее до логического завершения, нет.

ИДЕМ НАПРОЛОМ

На самом деле наличие моратория не мешает проводить сделки с сельхозземлями. Как уже было сказано, действующее законодательство разрешает передавать землю по наследству. «Достаточно редкий и дорогой, но «вечный» способ — покупка права собственности на участок. Для этого меняют категорию целевого назначения земельного участка, например, на приусадебное садоводство, поскольку на такие участки не распространяется мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения», — объясняет Андрей Павлишин, юрист юридическо-консалтинговой компании Де-юре.

Но самый популярный вариант — это сдача участков в аренду. Некоторые арендаторы заключают договоры сроком на 49 лет с правом их продления, что фактически дает им право пользоваться землей бессрочно. «Через земельный аукцион землю можно арендовать у сельского, поселкового и городских советов», — уточняет Павлишин.

Причем с ноября 2018 года на электронной платформе ProZorro.Продажи запущены пилотные аукционы по аренде сельхозземель — как государственных и коммунальных, так и частных. Как говорят в Минагрополитики, первые результаты превзошли ожидания. К началу февраля 2019 года на электронных аукционах было продано 312 земельных участков общей площадью 6,7 тыс. га. «При стартовой средней арендной ставке на уровне 8,26% нормативной денежной оценки (НДО) по результатам электронных торгов годовая арендная плата достигла в среднем 25%. Показатель на традиционных земельных аукционах — около 19%», — рассказали Корреспонденту в пресс-службе МинАПК, уточнив, что после внесения поправок в законодательство онлайн-аукционы при аренде госземель станут обязательными.

Одновременно с этим в министерстве признают, что полноценный рынок земли возможен только после снятия моратория. Да и арендная плата — это совсем не те деньги, которые может принести продажа земель. По оценкам Всемирного банка, в Украине средняя ставка аренды за 1 га угодий составляет 850 грн. Если же верить данным Госгеокадастра, то в 2017 году средняя плата при аренде земель сельхозназначения достигала 2,8 тыс. грн. Но после отмены моратория 1 га земли в Украине будет стоить от $1,3 до $3 тыс. А это даже не в разы, а в десятки раз больше.