Украинцы опасаются инвестировать в квартиры на первичном рынке.
Главные причины — высокие цены и большое количество скандалов, которые приводят к остановке строек, пишет Олег Алексеенко в №30 журнала Корреспондент от 31 июля 2015 года.
В офисе продаж жилого комплекса Lego House, расположенном на ул. Сивашской, что на столичном Левом берегу, столпотворений нет. Поэтому нас, потенциальных покупателей двухкомнатной квартиры, встречают на пороге.
Два работающих в офисе менеджера по продажам явно волнуются. Настолько, что даже разбили чашку. Но, несмотря на конфуз, стараются произвести приятное впечатление и заинтересовать потенциальных покупателей. Их можно понять: срок сдачи дома — октябрь, а свободных двушек в комплексе ещё много.
«Есть несколько вариантов, которые находятся на разных этажах», — говорит менеджер Александр.
Причём стоимость жилья относительно невысокая — около 13,5 тыс. грн за 1 кв. м при полной оплате. Это явно ниже среднерыночных показателей.
Большого количества покупателей нет и на соседней стройке — в жилом комплексе Флагман, где к менеджерам по продажам нас провожает охранник. При полной оплате жильё тут можно приобрести ещё дешевле, по цене 12,8-13,0 тыс. грн за 1 кв. м. Вариантов на выбор тоже много.
Правда, в комплексе нет паркинга. В отделе продаж замечают, что лишь сейчас приступают к его проектированию. В итоге наш вопрос, куда же ставить автомобиль, так и остался без ответа. Расположенная неподалёку открытая стоянка уже заполнена и явно не вместит всех желающих, а во дворе мест нет.
Не по карману
Эксперты подтверждают, что спрос на покупку квартир в новостройках снизился. По данным компании ARPA Real Estate, за шесть месяцев 2015-го застройщикам удалось продать немногим более 2 тыс. квартир, тогда как за аналогичный период прошлого года вдвое больше — 4,1 тыс.
«Активность действительно снижается», — подтверждает тенденцию директор по маркетингу и продажам ЖК River Stone Ангелина Деревлёва.
Связано это с несколькими факторами.
У большинства потенциальных покупателей попросту закончились деньги на покупку недвижимости, а инструменты стимулирования спроса сейчас не работают
Во-первых, у большинства потенциальных покупателей попросту закончились деньги на покупку недвижимости, а инструменты стимулирования спроса сейчас не работают.
Во-вторых, у строительных компаний нет возможности предоставлять кредиты и рассрочки после ввода объекта в эксплуатацию, а получить заём в банке на покупку квартиры очень сложно — процентные ставки составляют 25-30% годовых в гривне. Кроме того, финансовые учреждения выдвигают высокие требования и к залогам.
В-третьих, за последний год киевские строительные компании существенно повысили цены, что также отпугнуло покупателей. По данным консалтинговой компании UTG, в первом квартале 2015-го стоимость квартир в новостройках выросла в среднем на 68,5% и составила 25,3 тыс. грн за 1 кв. м. Например, недвижимость экономкласса за год подорожала на 66%, до 17,3 тыс. грн, комфорт — на 69,3%, до 30 тыс. грн, а бизнес — на 69,4%, до 44,7 тыс. грн.
Эксперт: Многие застройщики переоценили возможности покупателей. Единичные клиенты, у которых есть валютные сбережения, ожидают дальнейшего обвала национальной валюты
«Многие застройщики переоценили возможности покупателей. Единичные клиенты, у которых есть валютные сбережения, ожидают дальнейшего обвала национальной валюты. В этом случае покупка жилья на первичном рынке станет выгодной», — отмечает директор по маркетингу крупной строительной компании, пожелавшая остаться неназванной.
Строительные скандалы
Ещё одна причина, по которой покупатели не рискуют вкладывать деньги в новостройки, — большое количество скандалов с документами на строительство.
По данным Киевской горгосадминистрации, сегодня в столице различные работы (от строительства магазинов и заправок до жилых домов) ведутся на 2,2 тыс. площадок. Из них нарушения - как правило, это отсутствие полного пакета документов - выявлены более чем на 40 стройплощадках. В их числе проекты жилых комплексов Жемчужина Троещины, Сосновый бор, Домино, Pechersk Hills Residence и пр.
Но самый большой скандал связан со строительной компанией Укогрупп, которая реализует свыше 40 проектов в столице и которую СМИ не раз называли «финансовой пирамидой». Напомним, связующим звеном 63-х компаний, входящих в Укогрупп, является бизнесмен Анатолий Войцеховский. Как писала недавно Украинская правда, на строительном рынке он прославился тем, что, не имея разрешения на возведение объектов, вводил дома в эксплуатацию по решению судов.
По словам заместителя главы КГГА Павла Рябикина, с мая горадминистрация направила в прокуратуру заявления на возбуждение свыше десяти уголовных дел по факту незаконного строительства данной компанией. Но это не остановило стройки: на некоторых объектах работы по-прежнему идут, а реклама проектов Укогруп вообще бьёт все рекорды.
«Мы обратились в Кабинет Министров с просьбой разрешить Государственной архитектурно-строительной инспекции проверить строительные объекты компании Укогрупп. Если нарушения будут установлены, то инспекция не введёт эти объекты в эксплуатацию», — замечает Рябикин и добавляет, что пока администрация не получила соответствующее добро.
А оно необходимо, поскольку де-факто в стране действует мораторий на проведение подобных проверок, тогда как сама инспекция до сентября этого года подчиняется Министерству регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Осенью согласно реформе по децентрализации власти её киевское подразделение перейдёт под контроль столичных властей. Тогда и могут начаться массовые проверки.
Еще один громкий скандал на рынке недвижимости разгорелся на прошлой неделе. Генеральная прокуратура расследует дело о присвоении топ-менеджерами компании
Лико-Холдинг, подконтрольной бизнесмену Игорю Лысову, около 250 млн грн средств покупателей квартир.
Как отмечается в решении Печерского районного суда Киева, размещённом на сайте Единого государственного реестра судебных решений, во время досудебного расследования выяснилось, что привлеченные у граждан на строительство жилых домов средства должностными лицами Лико-Холдинга были выведены в офшорную компанию Falcon Business Іnvest Systems Limited (Кипр) под видом дивидендов, полученных от КУА Лико-Инвест.
Печерский суд разрешил Генеральной прокуратуре доступ к документам девелопера. Сам Лысов все обвинения в махинациях опровергает.
Из-за наблюдаемых скандалов потребители переориентируются на вторичный рынок, добавляет старший аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.
«Если в первом полугодии 2014 года в новостройках приобреталось 60-65% от общего количества жилья в столице, то за аналогичный период этого года — 54%», — говорит эксперт.
В UTG также добавили, что за последний год недвижимость в старом жилищном фонде подешевела на 11,2%, а её стоимость составляет $ 1.618 за 1 кв. м.
Конкуренция растет
Естественно, что с падением спроса борьба за покупателя ужесточается. Самым главным механизмом для привлечения покупателей на первичном рынке жилья является занижение цен, о чём и свидетельствует поведение специалистов отделов продаж.
Кроме того, застройщики стараются предложить клиентам дополнительные скидки. Например, Киевгорстрой сейчас предоставляет дисконт в размере до 30%, что якобы приурочено к 60-летию деятельности компании.
«Скидки и акции позволяют активизировать продажи и привлечь средства населения для завершения строительства проекта — строить «за свои» могут позволить себе только крупные компании. Мелкие застройщики обычно стараются за счёт более низких цен и акций привлечь максимально быстро средства покупателей, за счёт которых и строится жилой комплекс», — замечает Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.
Эксперт добавляет, что с помощью такого инструмента можно реализовать наименее ликвидные объекты, которые пользуются наименьшим спросом.
Но в этом и заключается проблема. Деревлёва говорит, что многие компании не могут правильно просчитать себестоимость своих объектов, не все затраты учитывают, не
считают расходы в динамике - считают затраты «на дату» и пр.
Рисковые проекты
Но покупка недвижимости в новостройке - в любом случае риск. Иван Трофименко, управляющий партнёр юридической компании Lex, говорит, что при остановке строительства инвестор, по идее, имеет право потребовать свои деньги назад, но застройщик может уже их потратить, и у него не будет возможности их вернуть.
Теоретически найти замену обанкротившейся стройкомпании при
ФФС (Фонд финансирования строительства) может банк. Но этот вариант имеет шансы на успех только в том случае, если финансовое учреждение не связано с этой компанией и не все квартиры в доме проданы. То есть остается смысл для вхождения нового застройщика в проект с целью завершить объект и продать оставшиеся квартиры. Поэтому
таких случаев тоже немного. Также сам переход прав к новому застройщику далек от автоматизма.
Большие проблемы могут возникнуть и при отсутствии полного пакета разрешительной документации. Если объект и удастся достроить, то ввести его в эксплуатацию — большая проблема
Большие проблемы могут возникнуть и при отсутствии полного пакета разрешительной документации. Если объект и удастся достроить, то ввести его в эксплуатацию — большая проблема.
«Например, дом компании Укогрупп на ул. Жилянской был сдан по решению суда Луганской области», — заявляет Рябикин.
Источник Корреспондента в КГГА заявляет, что власти намерены пресечь такую возможность, — все подобные решения будут оспариваться в столичных судах.
Киевская администрация размещает на сайте Градостроительного кадастра Киева список застройщиков, которые возводят дома с нарушениями
Рябикин говорит, что Киевская администрация размещает на сайте Градостроительного кадастра Киева список застройщиков, которые возводят дома с нарушениями.
«Каждый покупатель может самостоятельно проверить информацию о застройщике перед покупкой жилья», — подчёркивает он.
Помимо этого, эксперты советуют при помощи юристов изучить информацию о наличии разрешительных документов у строительных компаний.
«Город больше не будет предоставлять компенсации обманутым инвесторам, как это произошло с Элита-центром», — говорит Рябикин.
Но одна опасность, от которой не застрахован ни один застройщик, всё же остается. Речь идёт об акциях протестов местных жителей, которые могут заставить столичные власти аннулировать выданные ранее разрешения. Такая ситуация, например, наблюдалась около станции метро Осокорки — на месте торгового центра, на возведение которого у застройщика были все разрешения, власти решили разбить парк.
***
Этот материал опубликован в №30 журнала Корреспондент от 31 июля 2015 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.