Несмотря на массированную рекламу и обещания «рассрочки от застройщика», желающих приобрести квартиру в Киеве больше не становится
«В начале 2015 года, когда курс гривни перевалил за отметку в 23 грн/$, я решил, что лучшего момента для приобретения жилья в Киеве уже не будет, и купил двухкомнатную квартиру в строящемся доме на левом берегу всего за $ 33 тыс. Таких цен никто не мог представить ещё в 2013 году. А на сегодняшний день они ещё ниже», — рассказывает киевский предприниматель Сергей Гулжаев.
Снижению цен в долларах на первичном рынке жилья столицы, где они традиционно представлены в национальной валюте, способствовал обвал гривни, за последние два года обесценившейся более чем в три раза, пишет Виктор Нагорский в №4 журнала Корреспондент от 5 февраля 2016 года. Снизилась долларовая стоимость жилья в Киеве и на вторичном рынке. По данным информационно-аналитического портала Столичная недвижимость, только за прошлый год средняя стоимость выставленных на продажу квартир на «вторичке» уменьшилась на 15,5% — до $ 1.483 за кв. м.
Но, невзирая на, казалось бы, максимально возможный обвал цен на жильё в валюте, спрос на квартиры в Киеве продолжает оставаться минимальным. По информации компании ARPA Real Estate, если в 2013 году в столице заключили почти 31,5 тыс. сделок купли-продажи жилой недвижимости, то в 2015-м — всего 8,2 тыс.
Причины такого падения спроса лежат на поверхности — политическая нестабильность и экономические проблемы в стране привели к значительному снижению реальных доходов украинцев, а фактическое отсутствие ипотечного кредитования не оставляет шансов на приобретение жилья в кредит.
К тому же, в гривневом эквиваленте цены на жилье выросли вслед за курсом валют. Причём существенно. На вторичном рынке Киева подорожание за 2015 год составило 25,7%, на первичном — более 31%. Застройщики объясняют рост гривневых цен подорожанием строительных материалов и топлива. Но для простого обывателя эти объяснения ничего не значат — у населения денег нет. Поэтому те немногие потенциальные покупатели, которые и собираются что-то приобретать, предпочитают рассматривать предложения в пригороде — там и дешевле, и жить спокойнее.
«Качественное жильё за имеющиеся у покупателей бюджеты действительно легче найти в пригороде. К тому же застройщики пригорода и их центры продаж более живые и клиенториентированные и, соответственно, более конкурентоспособные, чем киевские», — говорит управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Эксперт добавляет, что цены в пригороде в среднем в два раза ниже, чем в столице. «На готовое жильё с документами они стартуют от 8,5 тыс. грн. А цена на этапе строительства может быть ещё на 30% ниже», — отмечает Артюхов.
Он считает, что рынок жилья пригорода будет развиваться всё активнее. В то же время, баланс между городом и пригородом сохранится, главным образом, из-за неразвитости инфраструктуры.
«Мало построить дом под Киевом, необходимо создать инфраструктуру, привлечь качественные кадры для работы в школах и медучреждениях и так далее. Что касается цен, то, на мой взгляд, в пригороде они будут расти в гривне медленнее, чем в самой столице», — считает управляющий директор ARPA Real Estate.
Что нам стоит дом построить
Следует отметить, что, несмотря на обвал спроса, в столице и пригороде продолжается активное строительство. Только в 2015 году в Киеве началась реализация около 40 новых жилкомплексов. По данным компании City Development Solutions (CDS), в декабре прошлого года объём предложения квартир на рынке жилой недвижимости столицы вырос на 8% по сравнению с декабрем 2014-го. При этом эксперты отмечают, что основная активность девелоперов сосредоточена на правом берегу Киева.
«Пожалуй, самое активное направление находится в районе между Житомирской и Одесской трассами. Второе — это Варшавское направление (Гостомель, Ирпень, Буча). Заметнее стало вести себя Вышгородское направление. Что касается левого берега, то девелоперы присматриваются и думают о проектах в сторону Борисполя», — говорит Артюхов.
В City Development Solutions добавляют, что большая часть предложений концентрируется в сегменте бюджетного жилья. В частности, новое предложение рынка на 80% представлено проектами эконом- и комфорт-классов. И это не удивительно, ведь по наблюдениям участников рынка, независимо от цели приобретения жилья, одним из наиболее важных критериев для покупателя всеё-таки является стоимость квадратного метра.
Поэтому особой популярностью пользуются малогабаритные однокомнатные квартиры и квартиры-студии. По информации CDS, на такие апартаменты в 2015 году приходилась практически половина (45%) запросов, поступающих от потенциальных покупателей. В то время, как спрос на двухкомнатные квартиры составлял 32% от общего объёма, трёхкомнатные — 16%.
Подтверждают растущий интерес к малогабаритному жилью и в одной из крупнейших строительных компаний столицы — Киевгорстрое.
«На сегодняшний день покупатели чаще выбирают квартиры с небольшой площадью. Люди думают не только о том, в каких метрах жить, но и о том, как за эти метры оплачивать коммунальные услуги», — сказал собеседник Корреспондента в Киевгорстрое.
Сами застройщики тоже вынуждены приспосабливаться к новым реалиям. Некоторые компании, например, замораживают проекты, проводят внутреннюю реструктуризацию, оптимизируют расходы. Последнее, в частности, происходит и за счёт переориентации строителей на более дешёвые стройматериалы.
Например, в Киевгорстрое сегодня около половины стройматериалов завозят из-за рубежа, однако в компании работают над уменьшением доли импорта, чтобы снизить влияние валютных колебаний на себестоимость возводимого жилья.
Кроме того, по словам руководителя департамента маркетинга компании City Development Solutions Аллы Куценко, всё чаще девелоперы изучают европейский опыт, позволяющий применять в проектах эффективные конструктивные и планировочные решения, которые дают возможность сэкономить до 30% на железобетонных конструкциях.
Привлечь покупателя
Но, как ни крути, в условиях падающего спроса главная задача застройщиков — привлечь покупателей. И нынче на это брошены все основные силы. Главный инструмент привлечения клиентов — наружная реклама, которая буквально пестрит разнообразными акциями, скидками и предложениями покупки жилья в рассрочку. При этом скидки вместо маркетингового инструмента стимулирования продаж фактически превратились в прайс.
Например, прошлым летом практически все застройщики предлагали акционные программы, согласно которым при условии 100%-ной оплаты стоимости квартиры дисконт достигал 30-40%. Осенние акции были скромнее — скидки варьировались от 5% до 20%. А чтобы заинтересовать покупателей, девелоперы снизили минимальный размер первого взноса до 10% и начали предлагать рассрочки с фиксацией курса.
«В каждом третьем случае можно увидеть рассрочку. Причём рассрочка в той подаче от застройщиков, которую мы наблюдаем, это не финансовый инструмент, а больше призыв к покупателям принести хоть какие-нибудь деньги», — добавляет Артюхов.
Стоит также отметить, что все посылы осенних акций уже зимой оказались не более чем фикцией. По факту выяснилось, что почти никто из собственников рекламируемых объектов сейчас не фиксирует цену в гривне. Она либо привязана к курсу НБУ, либо квадратный метр просто дорожает минимум на 1 тыс. грн (на оставшуюся после первого взноса часть). Буквально несколько застройщиков дают рассрочку при условии внесения 10% первого взноса. В большинстве же объектов это 50%, реже — 30%. При этом сроки рассрочки даже в наиболее «социальных» объектах незаметно сократились с пяти до максимум двух лет. И часто крайним сроком выплат является дата окончания строительства.
Получается, что внеся более 150 тыс. грн первого взноса за квартиру-студию 22-26 кв. м в Киеве, в месяц покупателю придётся отдавать от 10-15 тыс. грн, или же около $ 500.
В итоге, несмотря на массовую рекламу рассрочек от застройщика, в 2015 году беспроцентную рассрочку до сдачи объекта в эксплуатацию использовали всего 30% покупателей, тогда как 67% сделок, по данным City Development Solutions, совершалось со 100%-ной оплатой стоимости квартиры.
По мнению Артюхова, в таких условиях девелоперы рано или поздно будут вынуждены прибегнуть к анализу и пересмотру имеющихся маркетинговых инструментов, а также поиску более эффективных.
Чего ждать
В 2016 году аналитики, по традиции, прогнозируют сравнительную стабильность цен и надеются на рост активности покупателей.
В частности, как рассказала изданию генеральный директор агентства недвижимости Благовест Галина Мельникова, в компании уже увеличилось число обращений потенциальных покупателей.
«Поэтому есть основание говорить, что активность на рынке сохраняется», — отмечает она.
В свою очередь в City Development Solutions ожидают, что в текущем году на рынке продолжит преобладать ценовая конкуренция. В связи с этим стоит ожидать дальнейшего удешевления проектов бюджетного сегмента за счёт использования более дешёвых строительных и отделочных материалов.
«2016 год будет годом перемен и концентрации рынка жилья. Ценовые войны за клиента, к которым прибегли девелоперы на фоне экономического кризиса и стремительной инфляции в 2015 году, перерастут в качественную конкуренцию. Девелоперы не должны бороться друг с другом с помощью предлагаемой цены жилья. Они должны стараться привлекать покупателей интересными маркетинговыми предложениями, сервисом, новыми строительными технологиями, пакетными решениями, помогающими сэкономить клиенту на сроках и стоимости ремонтных работ», — уверена Куценко.
Вместе с тем участники рынка признают, что ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости в 2016-м будет в значительной степени зависеть от стабильности национальной валюты.
«При дальнейшей девальвации гривневые цены будут расти вслед за валютой, хотя и непропорционально», — говорит Куценко. Однако, по её мнению, даже при сохранении текущего курса доллара девелоперы постараются увеличить гривневые цены ещё на 10-15%, тем самым компенсируя потерю цены в долларовом эквиваленте.
***
Этот материал опубликован в №4 журнала Корреспондент от 5 февраля 2016 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.