Метры ждать не будут. Почему растут цены на новое жилье

Корреспондент разбирался, почему растут цены на новое жилье и как купить квартиру на первичном рынке без последствий и у надежного застройщика.

Нужно торопиться, говорят эксперты по недвижимости: возможность купить квартиру в новостройке по минимальной цене будет только до осени 2019 года. А потом застройщики намерены увеличивать стоимость квадратного метра. Потому что инфляция.

Кто-то утверждает, что новое жилье за 2019 год подорожает на 5%, кто-то грозится поднять цены на 10%. Но то, что дно первичного рынка позади, — однозначно. За 11 лет цены на новые квартиры с $4-4,5 тыс./кв. м (это был самый пик рынка) обвалились до $500-600/кв. м. И дешевле точно не будет.

СКОРО ПОДОРОЖАЕТ

Застройщики объясняют: себестоимость строительства за последнее время ощутимо выросла, а стоимость квадратного метра осталась прежней. Цены на стройматериалы только за первые три месяца 2019 года увеличились на 5-6%, стоимость строительно-монтажных работ — на 15%.

Что еще подогревает цены на первичном рынке? Растущий спрос. По разным оценкам, к моменту ввода объекта в эксплуатацию, как правило, распродано до 90% квартир. Хотя, конечно же, многое зависит от застройщика, от расположения жилого комплекса и его характеристик. Но для большинства новостроек 10-20% вакантности к сдаче дома — нормальный показатель.

Потребители постепенно оправляются от затяжного кризиса, от прыжков валютного курса и задумываются о том, на что тратить свои валютные сбережения. Поскольку вариантов, куда можно надежно вложить деньги в Украине, — раз, два и обчелся, то многие выбирают недвижимость. Тем более что цены пока еще очень привлекательные.

Кроме того, число свободных участков под застройку неуклонно сокращается. Прежде всего, в Киеве. Еще два года назад руководитель коммунального предприятия Киевгенплан Сергей Броневицкий рассказал, что уплотнять застройку столицы невозможно. Поэтому в ближайшие годы застройка Левого берега прекратится, а на Правом берегу в первую очередь будут активно осваивать пустующие промышленные зоны.

Другие крупные города — Львов, Одесса, Днепр, Харьков — столкнутся с дефицитом свободной земли под строительство жилых домов в ближайшие два-три года. И эта тенденция тоже будет влиять на рост стоимости квадратного метра.

ЦЕНЫ РАДУЮТ. ИЛИ НЕТ?

В Киеве цены на квартиры комфорткласса начинаются с 15-16 тыс. грн/кв. м. Максимальная стоимость «комфорта» в столице — 23-25 тыс. грн/кв. м.

Цены в пригороде ненамного ниже. Города-сателлиты, расположенные в 10-15 км от Киева, давно «задрали нос», и стоимость жилья там вплотную приближается к столичной. Так что квартира в ЖК комфорткласса где-нибудь в Броварах, Ирпене или Борисполе за 15-20 тыс. грн/кв. м — это вполне нормально. При этом жилье за чертой города иногда имеет больше преимуществ, чем в самом мегаполисе. И речь здесь даже не о чистом воздухе и менее насыщенном городском трафике. Аналогичный по классу дом в пригороде может быть построен из более качественных материалов, в квартирах — индивидуальное отопление, а придомовая территория просторная и хорошо озеленена.

В городах-миллионниках — Львове, Одессе, Харькове, Днепре — цена квадратного метра догоняет Киев. «Комфорт» там стоит от 13-15 тыс. грн до 20-25 тыс. грн/кв. м.

А вот в бизнес-классе ценовой разрыв между Киевом и регионами ощутимый. Если в столице за квартиры такого уровня застройщики просят от 25-30 тыс. грн/кв. м, то на периферии проскакивают предложения от 18-20 тыс. грн/кв. м. Дело в том, что на цену жилья бизнес-класса сильно влияет близость жилого комплекса к центру города.

Только вот в городах поменьше покупатели за право жить около центра не особо хотят переплачивать, поскольку это не так престижно, как в Киеве. Исключение — разве что Одесса, где высоким спросом пользуется жилье около моря, и Львов с его популярным историческим центром.

Нередко под видом бизнес-класса девелоперы строят, скажем так, улучшенный комфорт. Заманивают покупателей просторными и свободными планировками, ресепшен на входе в дом, ухоженной придомовой территорией. Но при этом используют относительно недорогие отделочные материалы, проектируют централизованное отопление, а не автономное и т. д. И поскольку в регионах действительно качественного жилья не так много, то «комфорт+» под видом бизнес-класса заходит на ура, да еще и по вполне демократичной цене.

ТОРГУЕМСЯ БЕЗ СТЫДА

Сэкономить на покупке квартиры можно. Хотя застройщики на скидку больше 5-10% почти никогда не соглашаются. Чтобы получить привлекательную цену, нужно внести за жилье сразу же полную сумму. Покупателей с живыми деньгами всегда встречают с распростертыми объятиями.

Делают скидки и на старте продаж квартир, а также когда дом уже готов и несколько квартир остались бесхозными. Застройщики сбрасывают цену покупателям жилья большой площади — на три-четыре-пять комнат. Да и цена квадратного метра в таких квартирах в принципе ниже. Иногда на 20-30% по сравнению с однокомнатными.

Еще с отделом продаж строительной компании можно поторговаться, если квартира, к примеру, находится на первом этаже или ее окна выходят на оживленную трассу, а также если вместо зеленого сквера лоджия смотрит на соседний дом, который построен буквально впритык.

ЗА ЧТО ПЛАТИМ?

Если сравнить характеристики самых бюджетных квартир и квартир в ЖК комфорткласса, то при относительно небольшой разнице в цене покупатель получает жилье, которое однозначно выше качеством. Дома комфорткласса чаще всего построены из кирпича, утеплены минеральной ватой. Отопление может быть централизованным или автономным. Здесь многое зависит от того, смог ли застройщик договориться с местными властями о постройке собственной котельной. Новостройки комфорткласса размещены в спальных районах городов, но рядом с метро или вблизи удобной транспортной развязки.

Бизнес-класс — это жилье уже с отдельными чертами, которые присущи премиум-классу. В отделке используются дорогие материалы и современные решения. Базальтовая вата, вентилируемые фасады и витражное остекление. Также застройщики оборудуют более престижные объекты энергоэффективными решениями (устанавливают LED-освещение, солнечные панели на крыше дома), а квартиры зачастую имеют черновую или чистовую отделку и хорошо поддаются перепланировке. Покупатель может зонировать пространство так, как ему удобно. Еще в бизнес-классе встречаются объекты, на крыше которых обустроена зона отдыха или парк.

Ну и тенденция для жилья как комфорт-, так и бизнес-класса — это охраняемая и закрытая от посторонних территория возле дома, достаточное количество паркомест (в том числе подземный паркинг с лифтом), развитая придомовая инфраструктура. Особенно если это не отдельно стоящий дом, а несколько жилых комплексов, объединенных в микрорайон (и таких проектов все больше). Тогда на его территории будут не только магазины, кафе, рестораны, клиника, спортклуб, но и детский сад и школа.

БЕРЕМ ПОД КЛЮЧ

Многие покупатели хотят получить квартиру сразу с ремонтом от застройщика, чтобы не тратить усилий и времени на контроль за работами и закупку материалов. Таких вариантов немного, но в Киеве и других крупных городах они есть.

Жилье под ключ имеет свои преимущества. Всю мороку с ремонтом на себя берет застройщик: закупает стройматериалы, нанимает рабочих, следит за ходом работ и т. д. К тому же квартиру с ремонтом тоже можно приобрести в рассрочку. Это удобно в том случае, если денег на самостоятельный ремонт после покупки жилья не хватает.

Обычно застройщик предлагает несколько вариантов ремонта. Самый простой — это отделка квартиры, электроразводка, поклейка обоев, укладка ламината, линолеума, плитки. Причем в комфортклассе все это предельно бюджетное, без изысков, пару вариантов дизайна и цветовых гамм отделки. Нужно будет самостоятельно купить и установить сантехнику, бытовую технику и, разумеется, мебель.

В бизнес-классе есть варианты подороже, где покупатель может выбрать обои или штукатурку, плитку, ламинат или паркет, а также сантехнику и встроенную бытовую технику. К сожалению, выбрать все элементы декора под себя все равно не удастся. Если, конечно, это не квартира премиум-класса, где можно заказать дизайнерский ремонт и даже полную обстановку квартиры.

В среднем ремонт удорожает цену квадратного метра минимум на треть, а то и вдвое. Если квартира с голыми стенами стоит $25 тыс., то с ремонтом будет стоить $40-50 тыс.

Другой недостаток в том, что контролировать процесс ремонта как таковой невозможно. С застройщиком необходимо согласовать проект и ждать, когда компания вручит покупателю ключи. Получается, что он видит свою квартиру с ремонтом дважды: сначала — на картинке, потом — в жизни. И насколько реальность будет далека от ожиданий — сказать сложно.

Чтобы не было неприятных сюрпризов, а ожидания оправдывались, есть универсальный рецепт — выбрать такого застройщика, который имеет достойную репутацию.

ПРОВЕРЯЕМ РЕПУТАЦИЮ

Впрочем, озаботиться проверкой репутации застройщика нужно в любом случае, даже если квартира приобретается в состоянии «под ремонт».

Для начала нужно не только тщательно проверить историю застройщика в принципе, но и убедиться в том, что он строит данный жилой комплекс законно.

Прежде всего, необходимо покопаться в истории компании и при возможности посмотреть на готовые дома, пообщаться с их жителями. Если дому 8-10 лет, а он выглядит как новый, — это лучшее доказательство того, что застройщик строит хорошо. И наоборот: жилой комплекс пятилетнего возраста, который выглядит как хрущевка, должен заставить о многом задуматься.

Информацию о строительной компании можно найти во многих государственных реестрах. Благо доступ к ним открыт. С помощью Единого реестра юрлиц и физлиц-предпринимателей можно убедиться в том, что застройщик вообще существует и не находится в процессе ликвидации. В реестре судебных решений содержатся все иски, в которых фигурировал застройщик. На официальном сайте Государственной фискальной службы можно выяснить, есть или нет у строительной компании налоговые долги, а Единый реестр прав на недвижимое имущество покажет, не арестовано ли имущество строительной компании.

Потенциальному покупателю застройщик в обязательном порядке обязан предоставить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором идет строительство. Целевое назначение участка можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты. Оно не может быть никаким другим, кроме как для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищного фонда.

Также строительная компания должна иметь декларацию на начало строительных работ, а если дом построен — декларацию о готовности объекта. Действительность этих документов можно перепроверить в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), а заодно узнать, были или нет нарушения при строительстве.

ОТ КОРКИ ДО КОРКИ

Договор купли-продажи квартиры перед подписанием следует внимательно изучить. При возможности попросить о помощи юриста для анализа документа. В договоре должно быть четко указано, что покупает человек — квартиру или имущественные права. Если имущественные права, то после сдачи дома нужно будет дополнительно заплатить за оформление права на квартиру 3-5 тыс. грн.

Важно и то, с кем будет подписан договор. С застройщиком или с фондом финансирования строительства. Покупатель должен знать, кому в случае чего предъявлять претензии. Еще в договоре прописывается порядок оплаты за квартиру, условия доплаты или возврата денег за изменение размеров квартиры, порядок действий в случае изменения проекта строительства, сроки строительства и ответственность застройщика за нарушение своих обязательств.

ЧТО ПРОГНОЗИРУЮТ РЫНКУ НОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАСТРОЙЩИКИ И ЭКСПЕРТЫ

Анна Лаевская, коммерческий директор СК Интергал-Буд

В сегменте жилья комфорткласса растет спрос на квартиры с ремонтом под ключ от застройщика. Покупателям выгодно приобретать готовые квартиры, поскольку делать ремонт в новострое своими силами намного дольше и дороже. Компания Интергал-Буд сама контролирует выполнение ремонтных работ в квартире, поставку и качество отделочных материалов и дает гарантию один год на выполненные работы. В ремонт под ключ уже включены полная отделка стен и потолка, ламинат и плитка на полу, полный комплект сантехники и межкомнатные двери.

Кроме того, мы предлагаем дополнительно опцию заказа кухни нового образца со встроенной бытовой техникой. Это очень удобно, особенно для семей, которые хотят быстро переехать в готовую для жизни квартиру. Дополнительным бонусом являются чистые подъезды и отсутствие ремонтного шума. Посмотреть варианты готовых квартир, оценить качество ремонтов, а также предлагаемые дизайнерские решения можно в шоу-румах жилых комплексов застройщика.

Александр Панфилов, начальник отдела продаж Svitlo Park

C января по апрель 2019 года средняя стоимость жилья в киевских объектах комфорткласса комплексной застройки формата «город в городе» снизилась в среднем на 1,82% и составила 21,3 тыс. грн/кв. м. Снижение цен произошло из-за укрепления гривны по отношению к доллару. Вместе с тем по итогам мая мы ожидаем незначительное увеличение цен в пределах 1,5-2% из-за удорожания строительных материалов. При сохранении стабильной политической и макроэкономической ситуации в 2019 году главными факторами, которые влияют на стоимость квартир, останутся цены на стройматериалы и строительно-монтажные работы. По предварительным прогнозам, стоимость квартир в объектах комплексной застройки по итогам года может вырасти до 10%.

Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG

На первичном рынке наблюдается постепенный рост цен на жилую недвижимость в национальной валюте. При этом на фоне укрепления гривны увеличивается стоимость квадратного метра и в долларовом эквиваленте. Средняя цена на столичном рынке в мае 2019 года составила 25,1 тыс. грн, или $941, за квадратный метр. За пять месяцев 2019 года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 2,2%, а до конца года ожидается рост еще где-то на 3%.

Бронислав Чумак, бренд-менеджер DIM Group

Покупатели квартир — все требовательнее, в частности, ценность жилья с социальной инфраструктурой стала значительно выше. Радует, что снижается значение цены как ключевого фактора при принятии решения о покупке. Ведь радость от возможности сэкономить на покупке — это на один раз, а если в итоге из-за экономии придется лицом к лицу столкнуться с отсутствием необходимой инфраструктуры, то разочарование будет перманентным. Помимо наиболее острых вопросов о наличии школ, садов, парковок, инвестор все чаще интересуется тем, а есть ли под рукой продуктовые и непродовольственные супермаркеты, предприятия сферы услуг, медучреждения и т. д. Потенциальному покупателю хочется видеть рядом с будущим домом зеленые зоны, места для занятий спортом, досуга и развлечений. Но в то же время стоит трезво оценивать ситуацию: ни один застройщик за год-два не в состоянии решить проблему острой нехватки инфраструктуры, которая формировалась в городах на протяжении десятков лет.
В целом же есть топ-7 опций жилого комплекса, которые гарантируют высокий спрос со стороны инвесторов: детские сады и школы, паркинги, развитая транспортная развязка, собственная инфраструктура ежедневного потребления, зеленые зоны, медицинские учреждения, объекты досуга и развлечений.

Сергей Коркач-Залевский, директор по маркетингу Ситиконсалт Кепиталс Компани

Пригород Киева более привлекателен и комфортен для жизни по многим параметрам. В первую очередь это ценовая политика — стоимость жилья одного и того же класса в Киеве и пригороде может отличаться в два раза. Качество жизни выше: экологически чистая зона, большое количество зеленых территорий, размеренный ритм жизни, низкий уровень шумовой нагрузки, близость инфраструктуры вследствие компактности городов-спутников. Меньшая плотность населения повышает безопасность проживания.

При выборе квартиры сложно выделить один ключевой фактор, важна совокупность характеристик. Транспортная развязка, качество дорог, наличие общественного транспорта рядом с домом, подсчет времени на дорогу до Киева — например, дорога от расположенного в центре Броваров ЖК «Квартал Аллей» до ближайшей станции метро Лесная занимает около 15 минут.

Важно наличие необходимой инфраструктуры — торговой, развлекательной, социальной. К слову, на территории ЖК «Квартал Аллей» предусмотрены школа, детский сад, стадион, спортивный и медицинский центры, паркинг, магазины, кафе и многое другое.

Стоит обратить внимание на наличие парков, зон для прогулок и игр с детьми, в идеале — леса для проведения времени на свежем воздухе.

Глеб Шемовнев, пресс-секретарь СК Укрбуд

С начала 2019 года средние цены квадратного метра у корпорации Укрбуд в Киеве существенно не менялись. Повышения были примерно в половине строящихся ЖК, но исключительно плановые — по мере готовности домов. Средняя цена по рынку в целом тоже держится примерно на одном уровне. Разница в цене между разными классами жилья также стабильна. Квадратный метр в комфортклассе стоит в среднем на 10-15% дороже, чем в экономклассе. Но даже при таком сравнительно небольшом разрыве комфорткласс предлагает покупателю куда больше преимуществ: местоположение, качество строительства, развитую инфраструктуру, благоустройство, технологические решения. Между эконом- и бизнес-классом разница в цене значительнее — примерно вдвое. А премиум-класс может быть дороже в три раза и более.

Самые значительные изменения цены строящегося жилья происходят не после заселения дома, а еще по ходу его возведения. В среднем рост цены квадратного метра в домах Укрбуд в Киеве от начала строительства до ввода в эксплуатацию достигает 58%.

ЧТО СОВЕТУЮТ ПОКУПАТЕЛЯМ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ ЮРИСТЫ

Андрей Безсмертный, адвокат юридической компании JN Legal

Потенциальному покупателю квартиры важно проверить у застройщика (заказчика строительства) наличие прав на землю (право пользования, право аренды), площадь участка и его целевое назначение. Если указано целевое назначение, отличное от строительства, эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, есть все основания считать, что стройка ведется незаконно. Также важно проверить разрешительные документы на строительство (лицензии, декларации о готовности объекта строительства и т. п.), которые предоставлены застройщиком, и сравнить их с разрешительными документами на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции. Они должны полностью совпадать.

Николай Максимов, адвокат юридической компании Riyako & Partners

Если анализировать договор купли-продажи квартиры на первичном рынке, то нужно обратить внимание, это договор купли-продажи квартиры либо имущественных прав. При покупке имущественных прав после постройки дома необходимо будет дополнительно оформить права на квартиру. Надо выяснить, какой порядок оплаты стоимости квартиры, какую ответственность несет застройщик за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, а также каковы условия расторжения договора, процедура устранения недостатков и строительного брака.

ЧТО ГОВОРЯТ ВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИР

Александра Сергиенко, Одесса

На покупку квартиры у меня не было всей суммы, поэтому я рассматривала варианты разбивки платежа. В принципе основная масса застройщиков позволяет это делать, без процентов, в виде рассрочки. Для поиска жилья я выбрала риелтора. Но спустя некоторое время поняла, что он необъективен, так как довольно настойчиво предлагал конкретный район и конкретных застройщиков. В итоге я выбрала идеальную для себя квартиру. Перед тем как заключать договор, посмотрела на дома, которые уже построила эта компания, поговорила с их жильцами. Свою будущую квартиру я не осматривала и выбрала виртуальный тур, в 3D-очках. Забронировала жилье и через несколько дней подписала договор. Его я предварительно попросила у застройщика в электронном виде, отдала на сверку юристам, а сама еще перепроверила разрешение на строительство в ГАСИ.

Евгения Тычинская, Киев

Свою будущую квартиру мы выбрали еще в 2013 году. В 2014-м получили от нее ключи, а в 2015 году въехали. Брали без ремонта и не жалеем, потому что проводку пришлось переделывать полностью — провода были перебиты. Окна пришлось менять, потому что свистели, полностью гнутая рама была. Те, кто в наших домах не менял сразу, меняли позже. Еще был кривой пол: перепад в комнате составлял около 4 см. Такая же история и со стенами. Входную дверь мы также меняли, так как в щелях между дверью и косяком постоянно гулял сквозняк, а замок можно было вскрыть за секунды.

Виктор Домбровский, Харьков

Мы с женой изначально нацелились на покупку квартиры с ремонтом от застройщика. Хотели въехать быстрее, да и денег на ремонт лишних не было. А так как саму квартиру мы взяли в рассрочку, то это немного облегчило удар по семейному бюджету. Нельзя сказать, что в ремонте были какие-то критичные просчеты, но все-таки нюансов немало. Например, плитка в ванной уложена неровно, а цвет обоев во второй комнате вообще нам перепутали. Кроме того, провели розетки не в тех местах, где мы хотели. Ну и самое неприятно, что сдачу квартиры затянули почти на три месяца. Правда, застройщик оказался совестливым и сделал нам в итоге скидку.

Стоимость и характеристика квартир комфорт- и бизнес-класса в Киеве и других крупных городах*

* Данные застройщиков и lun.ua