Заключение сомнительных арендных сделок всё чаще оставляет предпринимателей не только без помещения, но и без бизнеса.
На прошлой неделе международная компания Colliers International опубликовала данные исследования сегмента торговых помещений в Украине. Результаты подтвердили, что предложение таких площадей по-прежнему существенно превышает спрос. Соответственно, это влияет и на арендные ставки, пишет Андрей Свирид в №37 журнала Корреспондент от 18 сентября 2015 года.
«Арендные ставки в крупных городах для наиболее качественных торговых помещений площадью 400-700 кв. м с хорошим местоположением сегодня составляют в среднем порядка 200-300 грн за 1 кв. м в месяц, в регионах — 100-150 грн. Для менее качественных объектов, а также расположенных в периферийной части городов — на 40-60% ниже», — говорит Сергей Сушко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International.
Но даже такие низкие ставки в условиях экономического кризиса остаются неподъёмными для малого бизнеса, поэтому предприниматели продолжают искать способы сэкономить. Например, арендуют помещения (в большинстве случаев МАФы или отдельные небольшие строения), не подписывая договор аренды или подписывая с указанием в документе заведомо низких ставок.
По словам консультантов по недвижимости, это позволяет бизнесменам сэкономить 20-30% арендных платежей. Именно такой дисконт предлагают предпринимателям те арендодатели, кто пытается сэкономить на налогах или вообще не светить свою недвижимость в собственности. Предполагается, что, заключив такую договорённость, «партнёры» будут проявлять друг к другу некоторую лояльность. Ведь, как ни крути, а их связывает общая, не совсем законная тайна.
Однако, выбирая этот путь, предприниматели рискуют вдвойне, предупреждают юристы. Ведь не связанный законными отношениями арендодатель может в любой момент не только выселить съёмщика из помещения, но и покуситься на его бизнес в целом.
Под честное слово
«Мы открыли бизнес год назад. Начали с ремонта помещения. Сделали оригинальный дизайн, продумали каждую мелочь, подобрали цветовую гамму, заказали предметы интерьера — столики, пуфы. Ремонт занял около месяца», — рассказывает о запуске своего бизнеса молодая предпринимательница, бывшая владелица небольшой кофейни на столичном массиве Лесной.
За год работы заведение вышло «в ноль», и хозяйка готовилась получить первую прибыль.
«Главным достижением кофейни и её основным капиталом стала наработанная база постоянных клиентов. Их было около 350-400 человек, они заходили к нам регулярно. Именно такие клиенты и формируют основной доход заведения и его прибыль», — вспоминает предпринимательница.
Но с будущей прибылью и выстроенным бизнесом пришлось распрощаться. Хозяин помещения отказался продлевать договор аренды, который был заключён на год. Хозяев кафе «убедительно» попросили освободить площадь в течение недели. Вывоз их вещей сопровождал наряд милиции, которую вызвал арендодатель.
Съёмщики в этой ситуации выглядели чуть ли не преступниками, но их вина состояла лишь в том, что они были убеждены: арендная плата, которая исправно платилась, вполне удовлетворяет владельца МАФа. Но, посмотрев на успех заведения, он решил попробовать себя в роли бариста на прикормленном месте
Съёмщики в этой ситуации выглядели чуть ли не преступниками, но их вина состояла лишь в том, что они были убеждены: арендная плата в размере 5.000 грн, которая исправно платилась, вполне удовлетворяет владельца МАФа и с продлением договора проблем не возникнет. Но, посмотрев на успех заведения, он решил попробовать себя в роли бариста на прикормленном месте.
Чем-то похожа на мытарства баристы с Лесного массива история владельца йога-студии на Левобережном массиве. Когда тренер решил открыть собственную студию, подходящая для этого недвижимость была в дефиците. Требования довольно специфические: большое помещение для того, чтобы оборудовать залы для занятий, а также возможность сделать душевые. И, конечно, обязательные опции — близость к метро, наличие парковки, удобная транспортная развязка и пр.
Такой объект нашелся в районе станции метро Левобережная. Помещение подходило по всем параметрам, за исключением одного но — его хозяин испытывал сложности с официальным вводом строения в эксплуатацию. Поэтому подписать договор аренды не представлялось возможным. Арендодатель и собственник йога-студии заключили устное джентльменское соглашение, и с верой в человеческую честность йоги приступили к ремонту.
Проблемы начались с того момента, когда в новую студию «повалили» клиенты. Неожиданно хозяин помещения начал менять условия аренды — появились платежи, не оговоренные ранее, да и сама арендная плата вдруг стала непостоянной величиной. С большим трудом тренеру удалось убедить арендодателя зафиксировать на бумаге в неофициальной форме, кто, за что и в каком размере будет платить.
Увы, продолжение истории больше похоже на детектив. Из автомобиля арендаторов, припаркованного возле студии, были украдены документы, в том числе и расписки, которые являлись единственным подтверждением факта оплаты аренды помещения на протяжении всего периода существования йога-студии.
Арендодатель о происшествии оказался осведомлён и по истечении непродолжительного срока потребовал у йогов оплатить аренду повторно начиная с первого дня. Такое требование он мотивировал отсутствием документов, подтверждающих оплату. Когда конфликт вышел за разумные пределы, незадачливые йоги были вынуждены спешно съехать.
Излишне упоминать, что на освободившуюся площадь со специализированным ремонтом вскоре въехала другая йога-студия. Часть клиентов, конечно, она «привела за собой», но основу составила клиентура предыдущего арендатора. Правда, ровно через год и новой студии пришлось переехать в результате схожего конфликта, а заняться йога-бизнесом решил непосредственно владелец помещения.
Совсем скандальная история разгорелась вокруг известного ресторана Русский клуб КультРа на Подоле. Весной его выселили из помещения на ул. Владимирской, 4, которое ресторан занимал последние пять лет.
«6 апреля около восьми утра в заведение ворвались неизвестные люди. Их было около 15 человек, — рассказал в комментариях Украинской правде. Киев владелец КультРа Александр Ваврик. — Когда кондитер пришёл на работу, у него забрали ключ, оттеснили. Когда я приехал, то в клубе была охрана компании Ягуар-1. Они сказали, что они новые арендаторы этого помещения».
Для владельца и работников заведения это стало полной неожиданностью, так как согласно договору клуб имеет преимущественное право на аренду площади.
По словам Ваврика, арендодатель помещения на улице Владимирской, 4, — Янис Литинас (на то время почётный консул Украины на Крите) — почему-то решил выжить КультРа после пяти лет аренды.
«Он сказал, что «вы мне больше не нужны, убирайтесь или платите большую аренду». Вдвое больше, чем существовала по рынку на то время. Это мы ещё говорили до захвата. Мы уже даже готовы были пойти на такие условия и подписать договор. Но, несмотря на договоренности, условия каждый раз менялись. И в результате мы получили данный инцидент», — рассказал Ваврик.
Предприниматель добавил, что имел устную договоренность с Литинасом по аренде на десять лет, поэтому не понимает, почему владелец помещения не обратился в суд, а решил забрать его силовым образом.
Ваврик подсчитал, что за пять лет аренды ресторан выплатил более $ 500 тыс. за аренду. Но, как видим, сохранить бизнес это ресторатору не помогло.
Техника безопасности
По мнению юристов, возможностей защитить себя от произвола арендодателей постфактум не так-то много даже у предпринимателя, заключившего договор по всей форме. Не говоря уже о бизнесмене, снимающем помещение на устных договорённостях.
Более того, отказ собственника площади продлить договор не является основанием для взыскания с него убытков или упущенной выгоды, подчёркивает Евгений Гончаренко, представитель юридического бюро ECOVIS Бондарь и Бондарь.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя, юрист рекомендует предусмотреть в договоре аренды положение, согласно которому съёмщики имеют право делать ремонт, проводить отделку помещения и пр.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя, юрист рекомендует предусмотреть в договоре аренды положение, согласно которому съёмщики имеют право делать ремонт, проводить отделку помещения и пр. Можно прописать, что при расторжении договора арендованное имущество возвращается собственнику только после возмещения им всей стоимости работ по его улучшению.
«В таком случае, если стоимость этих работ будет составлять значительную сумму, то его собственник, возможно, не сможет сразу её выплатить, что позволит арендатору продолжать пользоваться им или побудит владельца помещения заключить новый договор аренды», — объясняет Гончаренко.
Юристы советуют бизнесменам сделать всё необходимое для государственной регистрации торговой марки, которая будет служить названием кафе или ресторана. Тогда арендодатель не сможет использовать её в своих целях
Кроме того, юристы советуют бизнесменам сделать всё необходимое для государственной регистрации торговой марки, которая будет служить названием кафе или ресторана. Тогда арендодатель не сможет использовать её в своих целях.
«Зачастую бизнес основывается на определённой идее, которая трансформируется затем в материальную форму — название локации, вывеску, авторский дизайн, оригинальную рецептуру, эксклюзивных поставщиков и т. д. Оформив авторские права на эти аспекты бизнеса надлежащим образом, предприниматель не только не допустит использования этих элементов в раскрученной им же локации по истечении срока аренды, но и защитит себя от недобросовестных конкурентов независимо от смены местоположения», — поясняет вице-президент адвокатской фирмы Грамацкий и партнёры Юрий Забияка.
***
Этот материал опубликован в №37 журнала Корреспондент от 18 сентября 2015 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.