"Крутое пике" гривны, массовый уход мужчин на фронт, падение инвестиций - все эти факторы практически убили первичный рынок жилья.
Застройщики в панике
Первый и один из главных ударов по "первичке" нанесло падение гривны. Этот фактор - едва ли не определяющий судьбу всего рынка. Напомним, 23 февраля 2022 года курс был таким: 28,99 гривны за доллар. Сегодня "зеленый" на черном рынке подскочил до 42 гривен.
"Первичный рынок очень зависит от девальвации гривны. На первичном рынке, в отличие от вторичного, все квартиры продаются за гривны. Все контракты подписываются в национальной денежной единице. Чем больше будет обесцениваться гривна, тем больше будет дорожать недвижимость на первичном рынке", - говорит Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины.
Подобную мысль подтвердил и Виктор Несин, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины.
"С первичным рынком ситуация крайне сложная. Существует несколько проблем. Первая проблема - курс доллара. У нас были встречи с застройщиками и на вопрос о ценах они отвечают: в гривне жилье подорожало, а в долларе - подешевело. Это связанно со скачком курса доллара", - отмечает эксперт.
Вместе с обвалом гривны резко подорожали стройматериалы. Производители стройматериалов объясняют: иначе, чем поднять цены на процентов 20-30, а то и 50, выбора не имеют. Причин тому несколько: в частности, дефицит горючего и также его удорожание, а значит большие затраты на транспортировку; закрытие предприятий, находящихся в зоне боевых действий: например, завод по производству стекла на Луганщине, Азовсталь в Донецкой области, там же предприятия с сыпучими смесями.
Это подтверждают и эксперты. По словам Виктора Несина, в Украине подорожали строительные материалы, а также отмечается сильная нехватка "рабочих рук".
"Проблема возникает сейчас в строительных материалах - практически у всех. Проблема возникает с подорожанием ГСМ. Плюс добавилась такая проблема, как дефицит рабочей силы. Имеется в виду, что много людей ушли на войну, и, естественно, у застройщиков наблюдается огромный дефицит рабочей силы - каменщиков, плиточников и прочих мастеров. Также огромная проблема - уменьшился спрос. Поэтому первичный рынок в плачевном состоянии", - рассказал Несин.
Кроме того, в военное время заморожены платежи по ипотекам. Инвестор платит, если хочет это делать, но таких людей единицы. А практически все застройщики строят именно за деньги инвесторов, отмечает эксперт по продажам недвижимости Екатерина Охрименко. Также неясно, готовы ли банки кредитовать строительные компании. Все это приводит к сокращению персонала: например, в отделах продаж вместо 10 сотрудников оставляют одного-двух.
"Также подорожала панель - основа строительства, есть проблемы с поставками. И в хорошие времена она была в дефиците, а сейчас-то и подавно. Плюс есть отток рабочей силы, многие мужчины ушли на фронт. С одной стороны, в Украине сейчас сильная безработица, а с другой - дефицит персонала. Высококвалифицированный персонал, который везде требуется, как раз уехал", - говорит эксперт.
Украинцы не хотят вкладываться в жилье
Первичный рынок замер. Покупатели ожидают обвала цен и их не устраивают скидки в 5-15%, которые готов дать застройщик, отмечает Екатерина Охрименко. В свою очередь, цены на стройматериалы выросли в 2 раза.
"Масса инвесторов, которые готовы были вложить деньги, сейчас не понимают, стоит это делать или нет. Скорее они купят жилье в Европе, и там, к слову уже выросли цены. Также подорожало жилье на первичном рынке на западе Украины, во Львове, например, в 2 раза - потому что там есть спрос. В отличие от первичного рынка в Киеве и Киевской области. Тут, во-первых, покупатели ждут цену в 2 раза ниже, а застройщик физически не может ее такой сделать. Во-вторых, спрос физически стал меньше за счет оттока покупателей", - говорит Екатерина Охрименко.
Кроме того, украинцы не горят желанием нести деньги застройщику. Инвесторы - люди прагматичные, отмечает Гусельников. Они хотят получить доход после вложения в рынок недвижимости.
"До войны первичный рынок надувался, так как у людей были деньги. Во время войны первичный рынок остановился, потому что людей, желающих приобретать будущие квадратные метры - их нет как таковых. Люди, у которых были деньги, массово покинули страну, а те, кто концы с концами сводит, им не до первичного рынка", - говорит Гусельников.
Вполне возможно, что достраивать будут элитное жилье, считает эксперт. Например, такие квартиры есть в элитном районе Киева - Печерске.
"Элитное жилье и бизнес-класс, скорее всего, будут достраиваться, но спросом большим оно не будет пользоваться. Но по крайней мере, такие ЖК будут сданы в эксплуатацию. А что касается эконом, особенно тех комплексов, которые строились на окраинах областных центров или в их пригородах, - с таким жильем будут большие проблемы", - говорит Андрей Гусельников.
По мнению управляющего партнера консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, на первичном рынке действительно образуется много замороженных объектов.
"Сейчас ни один вменяемый человек не купит квартиру на первичном этапе строительства. У застройщиков уже в принципе нет денег. Люди не покупают квартиры, денег нет, и что самое плохое - сильно выросла себестоимость. Подорожали материалы, топливо, вырос курс доллара. У застройщиков ситуация катастрофическая. Если кто-то и достраивает объекты, то только те, которые уже практически готовы. Остальные - я даже не знаю, как будет. Будет много замороженных объектов, много проблем", - говорит эксперт.
Валерия Шипуля