Война в Украине обвалила рынок недвижимости - как первичный, так и вторичный. Украинцы потеряли средства к существованию, поэтому не спешат вкладывать последние деньги в новое жилье.
5 месяцев падения
Потери жилищного фонда в Украине за четыре месяца полномасштабного вторжения России превысили количество жилья, введенного в эксплуатацию за последние пять лет. При этом, начиная с 24 февраля, всего лишь 39 новостроек Украины получили сертификаты о вводе в эксплуатацию. Всего за время войны было введено 385 тыс. кв. м жилья.
Согласно данным ЛУН, рекордсменом стала Киевская область, на втором - Львовская, на третьем - Одесская. К слову, в последние довоенные годы украинские девелоперы ежегодно вводили в эксплуатацию 9-10 млн кв. м жилья.
Кроме того, с 24 февраля по май были закрыты реестры продажи недвижимости. Это, фактически, парализовало сделки по купле-продаже. Официально реестры открыли в мае, однако далеко не во всех регионах. Здесь играла важную роль близость фронта и активных боевых действий. Но даже после открытия реестров в тыловых городах продажи не активизировались. Пока что застройщики не могут похвастаться высокими показателями.
Первый день после возобновления работы так описал в СМИ президент холдинговой компании "Киевгорстрой" Игорь Кушнир: "Это ни о чем". Если до февраля самый большой столичный застройщик продавал в среднем по 20 квартир в день, то на тот момент - три.
Цена вопроса
Что касается цен, то пока что они даже подросли за последние полгода. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Украине выросла на вторичном рынке на 8%, а на первичном — на 11%.
По регионам самая выгодная средняя цена квадратного метра на июль в новостройках Ивано-Франковской области - 17 834 гривны.
Однако в будущем цены на недвижимость в столице Украины могут упасть, рассказал в СМИ глава Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр. По его словам, уже через 3-6 месяцев стоит ожидать резкого падения стоимости жилья, на 20 – 30% от довоенной цены.
По мнению управляющего партнера консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, владельцы недвижимости уже продают ее гораздо дешевле.
"Цена-предложение - это одно. По такой цене все равно никто не покупает. Можем констатировать, что цена сделки уменьшилась, как минимум на процентов 30, а то и больше. Грубо говоря, по дому 10 квартир могут выставляться по 100 тысяч долларов, но в этом же доме купят квартиру за 70 тысяч. Агентства размещают квартиры хозяев, а вдруг что-то купят. Но никто за такие цены не покупает. Если вы хотите реально продать и поставите цену такую, как у всех, то никто ее не купит. Но если уменьшить цену на 30-40%, то вы эту квартиру продадите", - считает эксперт.
Подобное мнение выразил в СМИ и Максим Орищак, аналитик компании "Центр биржевых технологий". По его мнению, в Украине начался "рынок покупателя" в части недвижимости, поэтому торговаться можно, как никогда до этого. Также, по его словам, запросы сильно изменились. Продажа квартиры в рассрочку скорее всего не будет рассматриваться. Просто покупать квартиры, в связи с расширением семьи или офисы на будущее в связи с открытием нового бизнеса - этого не стоит ждать в ближайшие 5-8 лет, считает эксперт.
Проблемы на рынках не утихают
Тенденции на рынках первичного и вторичного жилья дают неутешительную картину. Эти рынки более мертвы, нежели живы, говорит Сергей Костецкий.
"У первичного рынка, конечно, катастрофическая ситуация. Сейчас ни один вменяемый человек не купит квартиру на первичном этапе строительства. У застройщиков уже в принципе нет денег. Люди не покупают квартиры, денег нет, и что самое плохое - сильно выросла себестоимость. Подорожали материалы, топливо, вырос курс доллара. У застройщиков ситуация катастрофическая. Если кто-то и достраивает объекты, то только те, которые уже практически готовы. Остальные - я даже не знаю, как будет. Будет много замороженных объектов, много проблем", - говорит эксперт.
Кроме того, по экспертному мнению, в скором будущем начнутся проблемы с квартирами, купленными в ипотеку. Вполне возможно, что возросшие проценты и потеря источника доходов заставит украинцев массово избавляться от подобного жилья.
"Украинцы не смогут платить новые проценты по кредитам, поэтому появится в продаже очень много и автомобилей, и квартир. Это будут готовые квартиры в новостройках или с переуступкой контрактов. Но это будет очень большая масса квартир, потому что люди не смогут тянуть проценты", - высказал свое мнение в СМИ эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.
Что же касается вторичного рынка, то по мнению Сергея Костецкого, он также более мертв, чем жив. Редко покупают жилье для себя, в основном - дарение, обмен.
"Ну и если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то она окажется дешевле квартиры в соседнем доме на "первичке". В основном, со вторичного рынка предложение ушло, осталось процентов 20 того предложения, что было. Есть предложения другие, но там цены неадекватные и такие квартиры никто не покупает", - говорит эксперт.
Как показало исследование НВ Бизнес, на вторичном рынке продавцы уже готовы уступать, однако покупатели не торопятся брать недвижимость даже по таким ценам. Отмечается, что в зависимости от региона продавцы уже готовы снижать цены от 5 до 30% по всей стране. Стоимость жилья зависит от близости боевых действий - чем ближе, тем больше скидки.
Так, в Ужгороде потенциальные покупатели могут рассчитывать на снижение от довоенной стоимости на 5%, в Днепре – на 20%, в Киеве – на 10-15%. Однако покупатели не спешат. Особенно сейчас, когда приоритеты изменились: лучшее жилье сегодня - нижние этажи, рядом с подвалом или полноценным бомбоубежищем.
Валерия Шипуля