Как правильно и без "головной боли" купить земельный участок

Постоянно дорожающая земля и несовершенство законодательства предоставляют массу возможностей для деятельности аферистов. Как купить земельный участок и не стать при этом жертвой мошенников, узнавала 15 минут.

Госакт нам все расскажет

Земельный и Гражданский кодексы предусматривают, что договор, по которому переходит право собственности на участок, обязательно должен заверить нотариус. Он также проверит все документы продавца перед сделкой. Но убедиться в том, что вы покупаете не кота в мешке, поможет собственная "разведка".

Во-первых, внимательно почитайте государственный акт на право собственности. Обратите внимание на год его выдачи. "Госакты на право пользования землей, которые выдавались до 2002 года, не являются документами, подтверждающими право собственности на участок, – предупреждает Юлия Курило, партнер юридической компании Юст Украина. – Такой земельный участок не может быть продан никем, кроме органа местного самоуправления или местной госадминистрации".

Затем, посмотрите, кто указан собственником, и загляните в паспорт продавца. Также в акте должно быть указано, на основании чего он стал владельцем этого участка. Потребуйте соответствующее решение местного совета, договор дарения, купли-продажи или обмена. Не лишним будет попросить у продавца выписку из Земельного Кадастра.

Целевое назначение

Земельные участки в Украине можно использовать только в соответствии с целевым назначением. Если вам продают землю под строительство жилого дома, то в акте должно быть так и указано. В противном случае потребуется смена целевого назначения. А это не всегда разрешено законодательством.

"Если вы захотите купить участок, целевое назначение которого запрещает его отчуждать, нотариус не оформит эту сделку, – говорит Руслан Вдовенко, вице-президент ассоциации Земельный Союз Украины. – В частности, действует мораторий на продажу земли товарного сельхозпроизводства (распаеванные колхозные земли). Такие участки могут только передаваться по наследству или обмениваться". Хотя риэлтеры и научились обходить этот запрет, юристы не рекомендуют рассматривать такие варианты.

Между тем, некоторые виды земель сельхозназначения все-таки допускают жилую застройку. Это земли личного крестьянского хозяйства, жилой зоны фермерских хозяйств, а также земли садовых и дачных кооперативов.

Если вам все же понравился участок с другим целевым назначением, проконсультируйтесь со специалистами, возможна ли его смена. Процедура эта довольно сложная и длительная. А назначение особо ценных земель вообще меняется лишь через Кабмин. Поэтому лучше дождаться, пока это сделает сам продавец. Тогда вы немного переплатите, но гарантированно получите лакомый кусочек.

Сверяем границы

Следующий этап – проверка площади и границ участка. Это нужно для того, чтобы после оформления документов не обнаружить, что находится он не возле речки и леса, а рядом с кладбищем или дымящим заводом. Также это поможет удостовериться, что на вашей будущей земле не построили что-нибудь соседи.

Для проверки лучше пригласить специалистов из землеустроительных лицензированных компаний. Воспользовавшись профессиональными измерительными приборами, они определят, тот ли это участок и установят его четкие границы.

Сергей Костецкий, специалист департамента маркетинга компании SV Development, рекомендует также проверить "перспективы" участка. Возможно, по его территории планируют провести дорогу, подземный газопровод или электросеть. А может быть, он расположен в санитарной зоне, где запрещено строительство. Развеять сомнения или подтвердить догадки помогут в районном отделе архитектуры, госадминистрации и санэпидемстанции.

Полезным окажется и общение с будущими соседями. Они расскажут о возможных конфликтах владельца участка со смежными землепользователями, невозможности подвести коммуникации и других проблемах.