Пять способов расстаться с ипотечной квартирой

Что делать заемщику, если «расстаться» с ипотекой захочется раньше установленного срока, а денег на досрочное погашение кредита нет, узнала Галина Ширшик для газеты 15 минут.

Способ 1. Продать квартиру и погасить долг за счет покупателя.

Как сделать: Для этого нужно обязательно согласовать сделку с банком. Ведь продажа залоговой недвижимости возможна, только если кредитор снимет с нее так называемое обременение.

По словам юрисконсульта Валентины Шапаренко, действующие законы предусматривают два возможных варианта. В первом случае вы передаете право собственности на квартиру банку в счет погашения вашего долга. Второй вариант – банк от своего имени продает квартиру, за счет вырученных средств гасит ваш кредит, а оставшуюся сумму возвращает вам.

Уплачиваемые покупателем деньги сразу делятся на две части – для продавца и для банка. Обе суммы закладываются в две депозитарные ячейки. Затем составляется договор купли-продажи, но не обычный, а трехсторонний – с участием банка. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Способ 2. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом.

Как сделать: Как и в предыдущем случае, сделка возможна только при согласии банка и на основании дополнительного договора. Если удастся договориться со всеми сторонами, покупатель рассчитывается с продавцом за его долю в стоимости квартиры, а оставшийся долг перед банком принимает на себя.

Финансово этот вариант наиболее выгоден. Ведь для покупки квартиры потребуется относительно немного денег. Зато предстоят все "прелести", связанные с оформлением ипотечного кредита. Сделка состоится, только если новый заемщик будет соответствовать требованиям банка по возрасту, месту работы и уровню зарплаты.

Способ 3. Погасить кредит и продать квартиру.

Как сделать: Этот вариант требует одной "малости" – большой суммы денег, необходимой для погашения кредита. А у заемщика, расстающегося с недвижимостью от безнадежности, их обычно нет.

Если не хватает всего $20-30 тыс., выходом может стать обычный потребительский кредит. Именно такую сумму можно занять без залога. Это позволит рассчитаться с банком и вывести квартиру из-под залога. И тогда можно совершенно спокойно продать ее и быстро вернуть потребительский займ, не переплачивая около 50% годовых.

Способ 4. Погасить кредит не деньгами, а другой недвижимостью.

Как сделать: Вы можете "полюбовно" договориться с вашими банкирами об альтернативном погашении тела кредита. "Например, предложив в качестве "платы" другое недвижимое имущество, равное по цене, – подсказал юрисконсульт Александр Войтович. – Это может быть гараж, офисное помещение, право аренды или право пользования недвижимостью".

Такой вариант возможен, когда это не запрещено условиями ипотечного договора. Если ваш банк согласится на обмен, вы сможете избавиться от ипотечного долга, не потеряв своей квартиры, купленной в кредит.

Способ 5. Перестать платить по кредиту.

Как сделать: Если заемщик перестанет выплачивать кредит после продажи взятой по ипотеке квартиры, банк может подать в суд и отсудить залог. Тогда покупателю вернется лишь часть денег, которая останется после того, как банк продаст квартиру на торгах и покроет свои издержки.

Этот вариант требует меньше всего усилий от заемщика. Но нужно помнить, что после такого шага перед вами могут закрыться двери всех украинских банков.

После того, как кредит будет погашен, потребуйте в банке документ, подтверждающий, что у вас больше нет долгов и квартира выведена из залога.