Корреспондет: Воскрешение покупателей

Коттеджные городки становятся локомотивом, который тянет строительную отрасль из глубокой ямы.

"Мы строим в Украине американскую мечту", - показывая увесистый макет коттеджного поселка Green Hills, говорит Корреспонденту партнер Dragon Asset Management (DAM) Владимир Тимочко.

На искусственной зеленой лужайке макета поместилось две сотни домов, магазин, ресторан, спортзал, бассейн и даже небольшая гостиница. Периметр мечты в миниатюре венчает парковка, автомойка, шиномонтаж и детский сад. В натуральную величину украинский Беверли Хиллз занимает площадь в 32 га. На строительство городка уже потрачены практически все средства из утвержденных инвестиционным фондом Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD) - $ 15,5 млн из $ 16,5 млн.

Весьма нескромные вложения в строительную отрасль сразу после разрушительного кризиса ничуть не тревожат Тимочко. "Деньги пошли на приобретение земли и строительство первых восьми домов, продав которые мы заработаем на возведение следующей очереди", - не сомневается он. Тимочко уверен - в ближайшие пару лет квадратный метр коттеджа в Green Hills подорожает с $ 1,1тыс. до $ 5 тыс., и это окупит все затраты девелопера с лихвой.

Возможно, планы Тимочко слишком амбициозны, но у бизнесмена есть основания надеяться на светлое будущее. С начала 2008 года цены на его коттеджи увеличивались четыре раза и в общем выросли на 15%, но количество желающих обзавестись собственным домом в поселке ничуть не уменьшилось. "В прошлом году мы планировали продать три дома, а продали десять. И уже шесть - в этом году", - с воодушевлением отмечает Тимочко. По его словам, спрос на загородную недвижимость растет, а с ним и количество предложений.

Степенко, SV Development: Количество проданных домов в кризис упало вдвое - с 1,2 тыс. до 600  - но дома все равно продолжали покупать

Уверенность Тимочко разделяет его коллега - Владимир Черников, управляющий партнер компании Парк Хаус, которая в 2010 году заканчивает последнюю очередь своих коттеджей в лесу вдоль Бориспольской трассы. "Рынок загородного жилья, конечно, снижался, но никогда сильно не проваливался и после кризиса первым показал устойчивый рост продаж", - делится наблюдениями он. Когда рынок городского жилья замер в ожидании ипотечного кредитования - загородное жилье, построенное за деньги самого застройщика, стало единственной возможностью вложить деньги в недвижимость, рассказывает Черников.

Слова девелоперов подтверждают в компании SV Development, где подсчитали, что только в Киевской области за первый квартал 2010 года было продано коттеджей больше, чем за весь прошлый год. По данным же компании РеалЭкспо, в 2010-м количество  загородных коттеджных городков в Украине увеличится более чем вдвое - с 296 до 500.

Между тем, владелец агентства недвижимости RED Андрей Гончаров уточняет, что, несмотря на многообещающий рост потребительского спроса, рассчитывать на активный рост продаж смогут далеко не все. По его мнению, времена, когда покупатели  были готовы не глядя скупать загородную недвижимость, учитывая постоянно растущие цены, остались в прошлом. Теперешнего же покупателя далеко не в последнюю очередь интересует и пакет дополнительных услуг, которые могут предоставить застройщики того или иного поселка.

"На популярность коттеджного городка сегодня влияют не только его расположение, инфраструктура, но и наличие сервиса: охрана, уборка территории, инженерное обеспечение, - говорит Гончаров. - У нас же предложить подобное могут далеко не все".

Только полный фарш

Именно наличие разветвленной инфраструктуры стало решающим фактором при выборе нового места жительства для семьи Людмилы Исаевой. Купив в конце прошлого года небольшой дом общей площадью 146,5 кв. м, чуть более чем за $ 150 тыс. они стали первыми поселенцами еще недостроенного Green Hills. Хотя семейство переехало в свой новый дом лишь два месяца назад,  Исаевы уже задумываются о приобретении более просторного дома в этом же городке.  "У нас двое детей и мы ждем третьего, а значит, понадобится больше места", - с улыбкой заключает Исаева.

Такие как Исаева - главные реаниматоры украинского рынка загородного жилья, которые с начала 2010 года приобрели 700 домовладений в пристоличных коттеджных городках. На робкие ростки спроса отреагировали застройщики и придумали целый ряд альтернативных схем сбыта своих объектов. Самые популярные из них – рассрочка внутри самой компании-застройщика и trade-in, когда любой желающий поселиться за городом, может обменять свою городскую квартиру на коттедж. "И первая, и вторая схема работают", – уверяет Корреспондент Черников. - В нашем городке, к примеру, 39 домов, из них продано 12 - с частичной оплатой по схеме рассрочки, а один коттедж был продан по схеме trade-in – в обмен на городскую квартиру с доплатой.

По словам директора консалтинговой компании РеалЭкспо Виктора Коваленко, еще одной реальной альтернативой городским квартирам стали дома на несколько хозяев, то есть таунхаусы.

Коваленко объясняет, что таунхаусом принято называть комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей с отдельными входами, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером 1-4 сотки и отдельными гаражами для каждого владельца. По его данным, в Киевской области насчитывается около 40 таунхаусов.

Частный предприниматель Михаил Литвин убежден, что и сегодня продав однокомнатную квартиру в Киеве можно обзавестись небольшим частным домом в пригороде. По данным предпринимателя, занимающегося постройкой таунхаусов под заказ, 150 кв. м двухэтажного дома из деревянного каркаса, без учета стоимости земли обойдутся в $ 60 тыс. В этом году, отмечает Литвин, особым спросом пользуются небольшие таунхаусы, средней площадью 100 кв. м. "Чаще всего их заказывают семьи, которые не могут позволить себе отдельное жилье в Киеве и объединяют свои финансы для строительства общего дома с отдельными входами", - заключает Литвин. Он добавляет, что сегодня строительство подобных таунхаусов стоит от $ 400 за кв. м.

Такие инновационные решения, по мнению экспертов, частично заменили банковское ипотечное кредитование, что помогло даже в кризисном 2009 году сохранить положительную динамику продаж. "Количество проданных домов в кризис упало вдвое – с 1,2 тыс. до 600  - но дома все равно продолжали покупать", - вспоминает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development .

Главным секретом выживания загородного жилья девелоперы называют собственную бережливость - большинство проектов реализуется на деньги компаний. В этом основное отличие коттеджного от городского жилищного строительства, которое происходило, как правило, за счет ипотечных кредитов индивидуальных инвесторов. Даже построив загородный рай на свои деньги, девелоперы не рассчитывают на сверхприбыли.  Тимочког отмечает,что от вложенных в строительство поселка Green Hills средств фонд DUPD планирует заработать до 30% в год.

В целом же, риелторы предостерегают, что питать надежду на дальнейшее значительное падение цен на коттеджи, независимо от места их расположения, все же не стоит. По словам Гончарова, дешеветь будут только концептуально слабые проекты и те стройки, в которых стоимость домов была завышена изначально. "Раньше застройщики могли рассчитывать и на 50%, и на 100% рентабельности, но сегодня цена на коттеджи особенно упала, и продают лишь, те, кто ставит реальные цены", - заключает эксперт.

Дома на выданье 

Во Всеукраинском союзе производителей строительных материалов и изделий считают, что 2010-й станет годом возвращения загородного строительства к ценовым реалиям категории "жилья не для всех". Рост начнется с цен за разработку проектов, оплаты работы и подорожания стройматериалов. По общим подсчетам, возведение кирпичного дома в 2010 году значительно превысит сегодняшний средний уровень в $ 1 тыс. за кв.м.

Аналитик агентства недвижимости Новый адрес Михаил Полынцев в свою очередь добавляет, что для тех, кто хочет сэкономить, но не спешит втягиваться в строительный марафон, тоже есть выход из положения. "Можно просто купить дом на вторичном рынке", - говорит эксперт. Тем более что продавцы загородной недвижимости охотно снижают цены, если речь идет о наличных. По словам Полынцева, загородное имение на 500 кв. м в среднем стоит около $ 350 тыс., тогда как аналогичное жилье в коттеджном городке обойдется дороже, как минимум, в два раза. 

При этом, продолжает эксперт, после кризиса, украинцы все чаще стали интересоваться домами с общей площадью не более 200 кв. м, мотивируя это нецелесообразностью и дороговизной содержания больших коттеджей.

Финансовая независимость коттеджных строителей и их ориентация на состоятельных покупателей делает продавцов элитных дач самыми кризисоустойчивыми торговцами готовым жильем в Украине

Явный курс покупателей на небольшие загородные виллы заставил некоторых девелоперов пересмотреть свои проекты. Первым из них стал застройщик элитного городка ZaSpaGolf в Конча-Заспе – теперь вместо переставших пользоваться спросом домов площадью 600-900 кв. м компания намерена возводить коттеджи на 200-400 кв. м, чем существенно снизит стоимость жилья, раньше составлявшую не менее $ 3 тыс. за кв.м.

Финансовая независимость коттеджных строителей и их ориентация на состоятельных покупателей делает продавцов элитных дач самыми кризисоустойчивыми торговцами готовым жильем в Украине. Пока на рынке долевого строительства компании только начали получать первые кредиты на завершение замороженных объектов, Степенко прогнозирует, что в 2011 году продажи загородного жилья выйдут на свои докризисные позиции – 1,1 тыс. коттеджей, а в 2012-м сбыт коттеджей и вовсе побьет свой исторический рекорд в 1,5 тыс. проданных домовладений.  "Рынок коттеджей - пока единственное доходное место в украинской строительной отрасли", - резюмирует он.

Пригородный подъем

Количество построеных коттеджных городков в пригороде Киева, ед. (данные консалтинговой компании SV Development):

Точки роста

Цены и количество коттеджных городков в Киеве и области (данные компании РеалЭкспо за июнь 2010 года):