Директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлёва
Ангелина Деревлёва, директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone, - о том, как избежать рисков при покупке жилья.
Ангелина, сейчас на рынке представлено большое количество новых объектов. Чтобы распродать свои квартиры, застройщики часто привлекают покупателей низкими ценами. Насколько безопасно покупать дешёвые квартиры и что может скрываться за щедрыми предложениями компаний?
- Ажиотажный спрос, который сменился полным отсутствием продаж, вызванным резкими колебаниями курса валют, действительно поставил цену на первое место среди конкурентных преимуществ на рынке недвижимости. Если ранее, например, в новостройке максимально возможной скидкой были 15%, то сегодня – 30-40%. Общее же снижение средней стоимости жилья в долларовом эквиваленте с конца 2014 года составило 37%.
В июне многие строительные компании занялись демпингом. Они рассчитывали перетянуть на себя оставшийся небольшой спрос и получить оборотные средства. Такие меры привели лишь к тому, что покупатели заняли выжидательную позицию.
Но рынок достиг своего дна - в долларовом эквиваленте цены на жильё в Киеве приблизились к уровню 2002 года. В июле средняя цена в новостройках составляла $ 970 за 1 кв. м.
Следует ли доверять рекламе, где предлагаются квартиры по 12-13 тыс. грн за квадрат?
- Я рекомендую в нынешних условиях очень тщательно подходить к выбору жилья. Нужно ориентироваться не только на бюджет и месторасположение жилого комплекса, хотя это, несомненно, определяющие показатели.
Низкая цена часто предусматривает соответствующее качество объекта. Например, если квартира продается по цене 15-17 тыс. грн за 1 кв. м (стоимость жилья экономкласса), то не следует рассчитывать на красивый навесной керамогранитный фасад, панорамные окна и пр. Это удорожает себестоимость квадратного метра полезной площади на $ 80-120. Каждый материал имеет свою цену.
Если вы покупаете квартиру в жилом комплексе комфорт- (18-28 тыс. грн за 1 кв. м) или бизнес-класса (29-40 тыс. грн за 1 кв. м), то он должен оправдывать свою стоимость.
Например, нужно не полениться и посчитать количество квартир на этаже, высотность здания и соотнести это с количеством лифтов, обслуживающих дом. Лифты – распространенная статья экономии. Ведь стоимость лифта экономкласса грузоподъемностью 650 кг составляет порядка $ 35 тыс., хорошего лифта бизнес-класса – $ 65-80 тыс., стоимость премиум может достигать $ 250 тыс. и более.
Очень важно обращать внимание на репутацию застройщика. Вложив деньги в строящийся жилой комплекс, покупатель должен быть уверен, что тот будет достроен.
Но как быть в этом уверенным? Ведь Киев буквально пестрит недостроями, а многие застройщики сдают дома с опозданием. В итоге люди боятся покупать жилье на первичке.
- Многие застройщики потеряли «звездочки» в репутационном рейтинге не потому что они мошенники (хотя, признаться, и такие есть), а потому что неправильно спланировали финансовые потоки. Сегодня рассчитывать на то, что строить можно исключительно с продаж квартир и нежилых помещений, – утопия. В условиях скачкообразного спроса и нестабильной национальной валюты застройщики должны грамотно управлять финансами.
Строительство - сложный и комплексный процесс, на него влияют скачки курса, рост цен на энергоносители, на стройматериалы, сокращение предложения ряда стройматериалов, а по некоторым позициям их полное исчезновение из-за военных действий на Востоке. Гипсовую штукатурку, например, теперь мы закупаем за рубежом. Ранее – в Луганской области (основные месторождения гипса Украины «по счастливой случайности» находятся в Донецкой, Луганской областях и Крыму). Там, «в зоне», остались гранитные карьеры, металлургические предприятия, производители керамической плитки, алюминиевых профилей, утеплителя, кровельных материалов. Представьте себе, по скольким позициям строителям пришлось менять поставщиков, в том числе и на иностранных. А это требует времени и дополнительных расходов.
Поэтому не стоит спешить с принятием решения, если стройка останавливалась. В условиях кризиса возможны замедление темпов строительства, перенос сроков сдачи. Это нехорошо, но нормально.
Чтоб минимизировать риск покупки жилья в доме, который не будет достроен, выбирайте крупные компании, которые имеют историю и реализованные проекты.