Гость чата Корреспондент.net - глава Печерского отделения агентства недвижимости "Благовест" Галина Мельникова уверена, что безудержный рост цен на квартиры в Киеве будет продолжаться.
Гость чата - глава Печерского отделения агентства недвижимости "Благовест" Галина Мельникова.
- Какой сейчас процент кредита на жилье?
- Лидеры рынка кредитования имеют ставку 11-12% годовых.
- Скажите, пожалуйста, какова комиссия вашего агентства?
- 5% от стоимости квартиры. Сюда входят эксклюзивные услуги, предоставляемые агентством.
- Галина, недавно я взял кредит в "ПриватБанке" на вторичное жилье. Могу ли сейчас получить государственную компенсацию или молодежный кредит? Мне 26 лет.
- Система оформления кредита молодежного заключается в том, что вы проходите сначала собеседование в Фонде содействия молодежному строительству и только после этого получаете возможность льготного кредитования.
- Добрый день, Галина! Скажите, пожалуйста, какой фактор является основной причиной роста цен на вторичном рынке недвижимости в Киеве в 2005 году?
- Рост цен на любом рынке определяет спрос.
- Галина, где можно получить информацию о том в каких на данный момент новостройки в Киеве есть возможность брать квартиры в кредит? В газетах и журналах обычно печатаются перекупщики, не работающие в кредит.
- Такую информацию можно получить в банке, где есть список тех строительных компаний, которые они кредитуют на первичном рынке.
- Есть ли у вас какие-либо партнерские отношения со строительными компаниями в г. Киеве? Если есть то, с какими?
- На сегодняшний день компания разрабатывает программу сотрудничества со строительными компаниями.
- Уважаемая Галина, мои друзья, пользовавшиеся услугами Вашего агентства, жалуются, что вы не предоставляете абсолютно никаких гарантий на то, что предоставленные вами сведения (например, по задолженности за квартиру) окажутся недостоверными. А документы будут оформлены неправильно. Ведь придя к вам, люди, особенно впервые покупающие квартиру, полагаются на вас… Скажите, пожалуйста, зачем пользоваться услугами агентства недвижимости, которое не может давать четких гарантий?
- Все, что касается ЖЭКов, это информация, которая получается непосредственно в самих ЖЭКах. Поэтому документ, выданный ЖЭКом, это документ, за который они несут ответственность. Вы всегда можете обратиться к директору того филиала, с которым вы решали этот вопрос. Директора доступны для всех клиентов.
Компания дает абсолютно четкие гарантии относительно юридической ликвидности объектов, купленных через "Благовест". Подтверждение наших гарантий - свидетельство, которое компания дает клиентам. Это сертификат качества работы компании.
- Есть ли у вас какие-либо партнерские отношения с банками, которые бы предоставляли специальные условия по кредитованию сделок с вашим участием? Если да, то какие условия и с кем?
- Мы сотрудничаем с любыми банками, работающими на рынке и с которыми удобно работать нашим клиентам. На сегодня мы больше всего сотрудничаем с "Укрсоцбанком" и "Райфайзенбанком".
- Так, когда же прекратиться безудержный рост цен на квартиры?
- Прогнозы этого года говорят о том, что рост будет продолжаться.
- Есть ли новости о молодежных кредитах под низкие проценты?
- Новости однозначные: программа создана. Проблема в отсутствии денег в государственном бюджете для компенсации.
- Добрый день. Вопрос следующий: я хочу сдать свою трехкомнатную квартиру на Печерске. Каким образом мне максимально эффективно организовать работу с Вашим агентством?
- Самый удачный вариант - приехать непосредственно в филиал и начать работать с конкретным экспертом, который может дать детальную информацию.
- Какие известные банки начинают кредитовать под жилье с молодежным кредитованием и минимальным взносом?
- "Укрсоцбанк" - один из самых крупных банков, занимающихся молодежным кредитованием.
- Галина, добрый день! Олег Шевцов, не о чем спрашивать, просто желаю удачи во всех начинаниях!
- Большое спасибо и взаимно.
- Считаете ли Вы, что украинский рынок жилья перегрет, т.е. вложение капитала в недвижимость рискованно?
- Прогнозы реально можно строить на сегодняшний день, по крайней мере, до конца этого года. Однозначно, падение цен не предвидится. В среднем, удорожание квартир - 5-8% в месяц.
- Уважаемая Галина! Как бы Вы могли прокомментировать тот факт, что цены на вторичном рынке недвижимости в Киеве вплотную приблизились к ценам на недвижимость в таких городах, как Нью-Йорк, Лондон, Париж?
- По-моему, с одной стороны это прекрасно, т.к. свидетельствует о том, что Киев - большой европейский город. Всем, кто хочет приобрести квартиру и имеет на это деньги, я от души желаю это сделать.
- Добрый день, Галина! Как Вы считает, лучше купить квартиру на первичном рынке и ждать сдачи дома пару лет, или купить на вторичном рынке в только что построенном доме и заплатить агентству 5% (переплатив минимум 2 000 долларов)?
- Смотря какую цель преследует покупатель. Если его интересует объект недвижимости, чтобы въехать и жить в нем, он должен обратиться к рынку вторичного жилья. Если просто капиталовложение - это может быть и первичный рынок.
- Как Вы оцениваете строительство "элитного района" Воздвиженка?
- Вообще мне очень нравится дом. И думаю, что там классно жить. Там неплохой район, церковь рядом, которая дает очень положительную ауру. Однозначно, это жилье высокого качества.
- Скажите, пожалуйста, что такое ликвидационная стоимость жилья? И чем она отличается от обычной.
- Если речь идет о сносе "хрущевок", то проекты, которые предложены по этому вопросу, не предусматривают систему учета ликвидационной стоимости. По идее, любой, чей дом подлежит сносу, должен получить дополнительную компенсацию в 50% от стоимости жилья.
- Добрый день. Скажите, почему такое дорогое жилье в Тернополе, хотя это не столица (метр $425-480). Вы не думаете, что цены искусственно завышены?
- Именно потому, что это не столица. Стоимость квадратного метра в Тернополе - 400-500, в столице - от 1000 и выше.
- Скажите, пожалуйста, какой процент сделок на сегодняшний день на вторичном рынке недвижимости представляют сделки с целью исключительно капиталовложения?
- Очень сложный вопрос. Клиенты, приобретающие объекты недвижимости, не информируют нас о цели покупки жилья. Я думаю, что это конфиденциальная информация каждого из покупателей.
- Какие документы должен предоставить брокер после совершения купли-продажи квартиры как гарант "чистоты" сделки?
- Я не знаю, какие гарантии предоставляют другие брокеры и не знаю, какие они дают гарантии. Компания "Благовест" своим покупателям предоставляет свидетельство, которое является сертификатом качества.
- Не считаете ли вы завышенными ваши комиссионные (5%.)? Чем они аргументированы? Не планируете ли их снижать, ведь денежный эквивалент растет?
- Мы единственная компания на рынке недвижимости, которая на сегодня реально проверяет объекты недвижимости. Это система эксклюзивных проверок. Это проверка подлинности паспортов, проверка учета в психоневрологическом диспансере. Это выдача сертификата качества нашей работы. И мы являемся единственной компанией, деятельность риэлтера которой застрахована на миллион долларов. То есть мы несем ответственность не на словах, а на деле.
- Какова сейчас средняя стоимость 1-комнатной квартиры на вторичном рынке? Каков должен быть первый взнос, если квартира покупается в кредит?
- Средняя сумма первоначального взноса - 20%. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры - от 45 тысяч.
- А как наиболее эффективно можно приобрести квартиру в кредит с минимумом затрат времени на оформление всей документации? За сколько времени можно приобрести в Вашем агентстве квартиру в кредит?
- Кредитные комитеты крупных банков принимают решение после предоставления документов в течение двух-трех дней. Быстрота поиска квартиры - работа компании "Благовест". Имея обширную базу данных этот вопрос можно решить в достаточно короткие сроки, в зависимости от стоимости квартиры.
- Галина, считаете ли Вы, что сегодня намного выгоднее вложить капитал в зарубежную недвижимость?
- Я думаю, что цены на зарубежную недвижимость сегодня достаточно стабильны. Если мы говорим о заработке, то есть смысл вкладывать деньги в украинскую недвижимость.
- После того, как по телефону я дал информацию в "Благовест" о том, что хочу сдать квартиру, я получил очень большое количество от "левых" людей, причем даже с вопросами, не продаю ли я квартиру. Речь идет о утечке информации или так принято?
- Однозначно, информация, предоставленная клиентами компании "Благовест" является конфиденциальной. Мы не продаем информацию. Ею пользуются только сотрудники компании. Есть на рынке компании, которые закупают базы данных и "прозванивают" клиентов. Я считаю, что это делать неэтично и компания "Благовест" таким не занимается.
- На Оболони возле набережной создаётся кусочек Европы - там полностью своя инфраструктура - банки, магазины, развлекательные центры и т.д. Может ли тот район стать вторым центром Киева, а цены за кв.м. возрасти еще на 50% - 100%?
- Исторический центр Киева всегда останется одним, другого не будет. Что касается "Оболонских Липок" - это действительно очень красивый интересный район. При этом средний рост цен - 5-8% в месяц. Вы можете рассчитать свой доход.
- Когда в Вашем агентстве будут падать проценты за съем квартиры или покупку? 100% месячной квартплаты при аренде и 5% от стоимости квартиры при покупке довольно большие деньги. Когда закончится бюрократизм в Вашем агентстве?
- Руководство компании "Благовест", наверное, самое доступное для любого клиента на рынке недвижимости. Вы можете обратиться с вопросами к любому директору компании. Что касается 5%, ряд эксклюзивных услуг, о которых мы уже говорили раньше, дает любому клиенту те гарантии, которые он ждет, покупая квартиру.
- На сколько Вы оцениваете возможность принятия Верховной Радой закона об уменьшении кредитных ставок банков до 6-8% и как при этом этот закон отразится на рынке жилья?
- Я думаю, что Верховная Рада предпринимает действительно все попытки для того, чтобы кредиты на покупку жилья сделать максимально доступными для любого жителя Украины. Успеют ли они сделать это этой осенью - не готова прогнозировать. Очень бы хотелось.
- В каком районе вы бы посоветовали покупать квартиру в "новострое"?
- Все зависит от желания и финансовых возможностей самого покупателя.
- Брокерская контора, к которой я обратился с покупкой новой квартиры, утверждает, что договор на покупку подписать еще нельзя (у застройщика не готовы все документы). А те в свою очередь говорят, что все квартиры в доме уже проданы. Возможно ли такое?
- Может быть, речь идет об оформлении документа о праве собственности на квартиру. Это возможно только в том случае, когда дом сдан. До момента сдачи дома вы можете приобрести только имущественные права.
- Скажите, отвечает ли ваше агентство за "юридическую чистоту" квартиры? В случае мошенничества со стороны продавца и потерей квартиры покупателем (решение суда и т.п.), каковы действия вашего агентства? Не дай Бог, такое случится, но все же...
- Мы говорили о том, что деятельность риэлтеров компании застрахована. В случае, если судом будет признано, что из-за ошибки, допущенной риэлтером, клиент теряет право собственности, компания выплачивает материальную компенсацию в сумме стоимости квартиры.
- По поводу покупки недвижимости в Киевской обл. Брокеры оккупировали весь рынок, обещая продавцам завышенную цену. При этом качество их работы "як у селі". Скажите, по Вашему мнению, не пора ли рынком недвижимости заняться АМК?
- Мне тяжело судить о качестве обслуживания клиентов другими компаниями, я могу говорить только о том, что "Благовест" делает все для высокого уровня обслуживания каждого клиента.
- Спасибо за ответ! Можно ли, на Ваш взгляд, принять стоимость апартаментов в крупном европейском городе за верхнюю "планку" для цен на киевскую недвижимость? Почему?
- Очень тяжело установить планку как таковую. Мы уже говорили, что спрос определяет стоимость. Исходя из этого, пока предложение будет превышать спрос, цены будут расти.
- Какова судьба "хрущевок" в ближайшие 2-3 года?
- Разработан достаточно интересный проект закона, который предусматривает при сносе жилья компенсацию дополнительную в размере 50%. Вопрос упирается опять в наполненность бюджета деньгами - это достаточно большие финансовые затраты. Если такие средства у государства будут, то каждый житель "хрущевки" получит новое качественное жилье большей площади.
- Уважаемая Галина правда ли, что поводом для дальнейшего роста цен также является ипотека, которая без существенного увеличения объема строительства жилья подталкивает покупателя на совершение сделки?
- Покупателя не подталкивают к совершению сделки. Это совершенно нормальное явление, когда человек, имея финансовые возможности, улучшает качество своей жизни. При этом возможность получения более дешевых кредитов дает возможность большему количеству людей решить свои жилищные вопросы.
- Просто из реального случая - хозяйка продавала квартиру. Заявила 30 тысяч. При обращении в "Благовест" - ей пообещали не меньше 35, и чтоб она не снижала, мол не в ее интересах. Квартиру продавалась 2 месяца - так и не продалась.
- Предложения, поступающие при обслуживании продавцов от наших риэлтеров, в первую очередь предусматривают учет интересов клиентов. Поэтому, рассматривая Ваш частный случай, я бы рекомендовала вам обратиться к руководству того, филиала, где он произошел. Тогда вы сможете получить информацию об интересующем вас случае.
- Скажите, пожалуйста, с чего нужно начинать поиск квартиры в Киеве для молодой семейной пары. На что обращать внимание, чего избегать?
- Я думаю, что молодой семейной паре я бы, прежде всего, порекомендовала приехать в "Благовест". Это та компания, которая реально сможет защитить их интересы. При покупке квартиры самостоятельно, люди могут столкнуться с большим количеством подводных камней. Тот пакет эксклюзивных услуг, о котором мы уже говорили, даст гарантии юридической защищенности.
- Можно ли за 40 тыс. купить новую квартиру уже построенную, например в московском районе или на Позняках?
- В кредит - можно. Тем более, что сумма самого кредита будет очень маленькая.
- Галина, неужели Вы и сами верите в то что говорите о росте цен на 5-8% в месяц? Это же 60-96% годовых?
- С начала года, по нашим данным, стоимость жилья в Киеве увеличилась в среднем на 35-40%. Судите сами...
- Какие "эксклюзивные" услуги входят в 100% месячной платы при съеме квартиры с помощью вашего агентства?
- Рынок аренды имеет некоторую специфику, и в случае оформления договора аренды между физлицами, они юридически обязаны оформить такой договор у нотариуса. Практика показывает, что большинство арендаторов и арендодателей этого не делают, и в этой ситуации защитить интересы клиента практически невозможно. Это не является проблемой агентства. Это нежелание арендатора и арендодателя официально регистрировать отношения.
- Скажите, пожалуйста, а Ваше агентство продает жилье в Австрии?
- Нет, на сегодняшний день недвижимость за рубежом мы не продаем.
- Скажите, пожалуйста, в каком случае или что должно произойти (я не о катастрофах), чтобы цены прекратили расти и может даже стали уменьшаться?
- Рынок должен быть наполнен. Наполнен жильем.
- Есть ли возможность сегодня перекредитования (у меня кредит под 14 на 10 лет, я хочу перекредитоваться под сегодняшние 11-12%) или в Украине это еще не практикуется?
- Надо читать договор кредита, в котором может быть оговорена возможность поменять кредитора.
- Галина, а почему Вы уходите от ответов на вопросы о перегретости киевского рынка недвижимости?
- Я уже говорила, что спрос определяет цену. Предложение опаздывает за спросом, и из-за этого продолжают расти цены. Я не могу сказать, что это перегретость рынка, это планомерное удорожание.
- Скажите, пожалуйста, сколько людей участвуют в "проверке" квартиры и сколько это занимает времени, если стоит 2000 долларов? Как по мне, это очень завышенная цена при фактически отсутствующей ответственности за результат.
- Над юридической проверкой квартиры работает достаточно большая группа людей - это ведущие специалисты агентства и целый юридический отдел. Если вас не устраивает оплата услуг, вы можете самостоятельно найти объект недвижимости на рынке, не пользуясь услугами компании.
- Не является ли причиной роста цен на жилье, работа риэлтерских компаний? скупающих это жилье на первичном рынке и перепродающих затем?
- Могу ответить однозначно: "Благовест" не занимается скупкой и перепродажей жилья. На сегодня компании по недвижимости не обладают настолько большими капиталами, позволяющими массово скупать недвижимость, чтобы "делать погоду на рынке".
- Уважаемая Галина! Все присутствующие здесь уже знают, что "Благовест" - лидер рынка. Участники пришли сюда узнать Ваше субъективное мнение о перспективе рынка, в частности, больше всего вопросов о дальнейшем росте цен и перспективе их стабилизации.
- Вопрос повторяется. Повторяем ответ: Прогнозы реально можно строить на сегодняшний день, по крайней мере, до конца этого года. Однозначно, падение цен не предвидится. В среднем, удорожание квартир - 5-8% в месяц. И мы ожидаем, что это произойдет с началом осени. Это является обычным сезонным ростом цен и повторяется из года в год.
- Кто является вашим конкурентом на рынке агентств по недвижимости?
- Если я скажу вам правду, вы все равно не поверите: у "Благовеста" нет конкурентов.
- Я собираюсь уехать за границу на 1 год. Надежных знакомых, кому я бы мог сдать квартиру, у меня нет, а "людям с улицы" сдавать не хочется, все-таки ковры-мебель-техника... Как лучше поступить?
- Вы можете обратиться в юридическую компанию и отдать квартиру в управление. Тогда все риски будет нести то лицо, которое по договору будет управлять недвижимостью.
- Галина, насколько Вы считаете перспективным покупку квартиры в Киевской области?
- Покупка любой квартиры на сегодняшний день, если мы говорим о росте цен, или о капиталовложении, выгодна. Другое дело, что стоимость квадратного метра в пригороде почти такая же, как и строящегося жилья в Киеве. Поэтому я бы рекомендовала найти возможность приобрести жилье в столице.
- Галина, Вы согласны, что сейчас в Киеве в основном строят жилье себестоимостью 300 долл./кв.м?
- Для тех, кого интересует этот вопрос, я бы рекомендовала прийти в качестве посетителей на осеннюю выставку "Строительство и архитектура", в которой будет принимать участие большое количество строительных организаций, и там можно будет получить информацию по этому вопросу. Кстати, "Благовест" будет проводить на выставке круглые столы, вы можете принять в них участие.
- Скажите, сколько квартир реально, продается - покупается в месяц, я имею в виду статистику продаж?
- Мы говорим о 500-600, но лучше обратиться в бюро технической инвентаризации, регистрирующее все сделки и обладающее соответствующей информацией.
- Скажите, есть 65 000: что лучше брать две на "вторичке" или вкладывать в инвестицию?
- Две на "вторичке" на сегодняшний день за 65 тысяч купить достаточно тяжело, это будут "гостинки", качество жилья гораздо ниже. Более перспективным считаю приобретение на "первичке".
- Вы подтверждаете то, что "Благовест" является монополистом на рынке. А с монополистом такого уровня можно бороться только государственными методами.
- Мы являемся крупной компанией, лидером рынка недвижимости, но мы не являемся монополистами. На сегодня в Киев несколько тысяч компаний предоставляют риэлтерские услуги.
- Меня интересует кредит без первоначального взноса на 30 лет.
- Это вопрос, который, в принципе, является вопросом к банку. При этом, например, такой банк как "Укрсоцбанк" предоставляет кредитование без первоначального взноса, программа называется "Расширь свое жизненное пространство". А мы готовы найти для вас квартиру.
- А какого числа буде выставка?
- Вторая половина сентября.
- Уважаемая Галина. Выскажите, пожалуйста, свое профессиональное мнение по поводу будущего земельной ипотеки в Украине.
- Это тоже банковский вопрос. Например, на сегодняшний день "Раффайзенбанк" имеет программу кредитования по земельным участкам и по застройке жилья на этих участках. Отдел загородной недвижимости нашей компании готов найти вам участок, а наш партнер "Раффайзенбанк" даст кредит.
- Может ли на вторичном рынке недвижимости Киева произойти "обвал" цен, подобный тому, как это может случиться с курсом акций на фондовом рынке? Если да, то какие факторы могут этому способствовать?
- Обвалить цены на жилье может техногенная катастрофа, экономический колпас (не дай Бог). А насыщение рынка может приостановить рост цен.
- Скажите, за сколько можно сейчас купить небольшой дом в пригороде Киева?
- Если мы говорим о 20-километровой зоне, мы будем стартовать от 100 тысяч, если речь не идет о ветхом жилье. Если же речь идет о старых домах - это может быть 25-30 тысяч. Если это 70-километрова зона, то дома 20-летней давности могут стоить порядка 35 тысяч.
- Галина, много ли у вас клиентов иностранцев и как отличаются условия купли-продажи недвижимости на Украине для нерезидентов?
- На сегодня клиентов-иностранцев у "Благовеста" достаточно много. Юридически покупка квартиры нерезидентом практически ничем не отличается от покупки резидентом, если речь идет о физических лицах. Юрлицо должно получить разрешение от генеральной дирекции по обслуживанию иностранных представительств. В плане материальных затрат, покупка иностранцем недвижимости никак не отличается от покупки гражданином Украины.
- Галина, когда начнут строиться дома с компактными (до 35 кв. м однокомнатные, до 55 кв. м двухкомнатные) квартирами?
- Мы как риэлтеры говорим много и очень этого хотим. Потому что это то первичное жилье, которое сможет купить молодая семья или те, кто переезжает в Киев. Насколько это выгодно застройщикам, могут сказать только они. Хотя, могу сказать, сейчас об этом (массовом жилье) говорят очень много.
- Галина, хотелось бы все же услышать Ваш ответ на вопрос о том, будет ли введен налог на перепродажу недвижимости в течение 3-х лет и как это повлияет на цены? Ведь это фактически не облагаемый никакими налогами доход, не требующий ни малейших усилий.
- С 1 января 2006 года вступает в силу 11 статья "Закона о налоге с доходов физических лиц". Такой доход, как доход с продажи недвижимости, подпадает под налогообложение от 1% до 13% в зависимости от разных условий.
- Галина, сколько сотрудников работает в целом во всех отделениях вашего агентства и какой годовой оборот вашей фирмы?
- На сегодняшний день работает более 500 сотрудников, в ближайшее время открывается еще 2 филиала. Что касается годового оборота - я не готова назвать цифру, я ее не помню.
Спасибо за вопросы. Желаю всем решить свои жилищные проблемы. Надеюсь, что мои ответы были достаточно интересны и понятны для всех вас. До свидания.