Во всем мире инвестиции в недвижимость давно являются одним из самых распространенных типов вложений частных лиц. В Украине они довольно долго конкурировали с банковскими депозитами.
Впрочем, после снижения учетной ставки НБУ, приведшего к серьезному падению прибыльности депозитов, расстановка сил заметно изменилась.
В марте 2021 года при размещении долларового вклада банки предлагают украинцам только 1-2,5% годовых. В гривне доходность выше – до 9,5%. Но при этом стоит иметь в виду, что за последний год национальная валюта девальвировала относительно доллара на целых 12%, а доход с депозитов облагается налогом на прибыль. Что ставит целесообразность подобных вложений под большой вопрос.
Не помогает ситуации и неизменно низкий уровень доверия к банковской системе. Согласно декабрьскому исследованию Центра Разумкова, коммерческим банкам в той или иной степени доверяют меньше 17% украинцев.
При этом инвестиции в недвижимость год за годом показывают значительно более высокую прибыльность. В среднем цена квадратного метра в киевской новостройке от старта продаж до ввода в эксплуатацию увеличивается на 30-45%. Параллельно девальвации гривны растет и стоимость недвижимости в целом – например, в столичных домах комфорт-класса за последние 12 месяцев она добавила 13%.
Тем не менее, вложения в жилье, в отличие от банковских, требуют хотя бы минимального понимания процессов на первичном рынке и умения различать более перспективные объекты. Ведь независимо от цели покупки – для жизни, дальнейшей переуступки или перепродажи, сдачи в аренду – квадратные метры являются инвестицией. И потому важно, чтобы их капитализация со временем росла.
О том, как правильно выбрать новостройку в 2021 году, мы расскажем на примере жилого комплекса Star City, который компании BudCapital и «Киевгорстрой» строят в Днепровском районе Киева.
Краткосрочные вложения
Для того, чтобы зарабатывать на строящейся недвижимости, далеко не всегда нужно ждать окончания строительства. Поскольку цена квадратного метра растет пропорционально степени готовности дома, опытные инвесторы используют механизм переуступок – грубо говоря, когда один человек перепродает права на будущий объект другому.
Вложившись на котловане по минимальной цене, такие инвесторы ждут повышения стоимости квадратного метра от застройщика. После чего предлагают объект потенциальному новому покупателю «со скидкой» относительно уже изменившейся цены.
К примеру, в жилом комплексе Star City на старте продаж в конце января 2020-го минимальная цена квадратного метра составляла 20 250 грн. Сегодня, чуть больше года спустя, стоимость повысилась до 23 600 грн, то есть выросла на 16,5%. При этом такая ситуация на руку не только «переуступщикам», а абсолютно любому из тех, кто вложил 100% на этапе котлована. Ведь в то время как для них цена жилья не меняется, его рыночная стоимость уже повысилась и будет расти дальше.
Хотя для того, чтобы вложиться по стартовой цене, вовсе не обязательно брать на себя дополнительный риск в виде инвестиций на самых ранних этапах. Иногда достаточно внимательно следить за акционными предложениями. К примеру, в марте 2021 года в Star City предлагают 10% скидки при полной оплате и еще 3% скидки на квартиры от трех комнат. Таким образом, просторную трехкомнатную квартиру уже на этапе активного строительства можно приобрести по цене 20 600 грн за метр, что не намного выше «котлованной».
Оцениваем риски
Ключевой риск при инвестициях в недвижимость всегда один – что дом может перейти в статус долгостроя или вовсе не будет достроен. Поэтому выбирая объект для вложения своих средств, нужно особое внимание уделять изучению девелопера, доверяя только тем, кто уже себя зарекомендовал и доказал, что выполняет взятые обязательства.
Star City с этой точки зрения может похвастать партнерством сразу двух опытных застройщиков. Один из них – «Киевгорстрой» – существует уже больше 65 лет, а количество построенных им домов исчисляется сотнями. Сейчас он среди прочего заканчивает и вводит в эксплуатацию еще и проекты печально известного «Укрбуда».
Компанию ему составляет BudCapital, работающий в Киеве с 2008 года. За это время он стал участником около трех десятков жилых проектов. Среди них «Новопечерська Вежа», Mirax и Manhattan CIty.
Немаловажно также обращать внимание на механизм покупки. В частности, на этапе строительства заключается предварительный договор купли-продажи. Его ключевая особенность состоит в том, что такая сделка заверяется нотариусом. То есть привлекается независимый посредник, который в том числе выступает дополнительным гарантом того, что у проекта все в порядке с документами.
Долгосрочные инвестиции
Часто те инвесторы, кто торопится «снять вершки», упускают потенциальную прибыль. Ведь в современных жилых комплексах готовность конкретного дома – далеко не единственное мерило его ценности. Особенно когда речь заходит о многофункциональных проектах формата live-work-play, к которым относится и наш ЖК.
Этот ЖК предполагает создание целого мини-квартала со своей развитой инфраструктурой. И по ходу строительства домов здесь появятся не только классические магазины и сервисы на первых этажах, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, но и более весомые объекты.
Среди прочего здесь запланированы школа-гимназия на 660 учеников и детский сад на 115 мест в отдельном здании. Рядом разместится торгово-офисный центр. В большом внутридворовом пространстве раскинется освещенный парк с прогулочными аллеями и появится футбольный стадион. А под землей создадут большой паркинг на внушительные 1,3 тысячи машиномест.
По мере воплощения всех планов в жизнь каждый из этих объектов будет увеличивать привлекательность Star City, добавляя стоимости квадратным метрам в уже готовых новостройках. Приобретая квартиру для себя и своей семьи в первых домах, можно заселиться и жить, в то время как территория жилого комплекса продолжит развиваться, увеличивая выгодность вложения.
Те же, кто планирует перепродать свое жилье после полного окончания проекта, могут сделать ремонт и сдавать квартиру в аренду. Например, в соседнем со Star City ЖК комфорт-класса даже «однушки» приносят владельцам от 8 до 20 тысяч гривен в месяц – в зависимости от метража, качества отделки и оснащенности техникой.
Увидеть перспективу
Многие украинцы, покупающие жилье в новостройке для себя, не привыкли считать себя инвесторами. Вкладывая деньги в строительство, большинство из нас ориентируются исключительно на личные предпочтения – цена, качество, место.
Но в современном динамичном мире мало кто сможет со стопроцентной уверенностью ответить, где именно он будет жить через несколько лет. А потому даже ту квартиру, которая покупается навсегда, все равно нужно расценивать как потенциальный актив, который можно будет перепродать или приспособить под получение пассивного дохода. Именно по этой причине локацию, в которой находится ваш ЖК, стоит оценивать не только по ее текущему состоянию, но и на перспективу.
Star City, который строится на улице Каунасской, 27, расположен в столичном жилом массиве Соцгород, который активно развивается за счет освоения бывших промзон и обновления устаревших кварталов. Здесь продолжает появляться новая инфраструктура – в частности, супермаркеты и торговые центры. А несмотря на обилие образовательных учреждений, в планах городских властей есть и дальнейшее развитие этого направления – проект нового Генплана предусматривает открытие в Соцгороде нового муниципального детсада и школы.
Очевидно, что обогащение городского окружения благотворно скажется на востребованности жилья в массиве. А значит ценность недвижимости будет расти долгие годы и после завершения проекта.
Вкласти в цеглу: наскільки вигідні інвестиції у ЖК Star City
У всьому світі інвестиції в нерухомість давно є одним з найпоширеніших типів вкладень приватних осіб. В Україні вони доволі довго конкурували з банківськими депозитами. Втім, після зниження облікової ставки НБУ, що призвело до серйозного падіння прибутковості депозитів, баланс сил помітно змінився.
У березні 2021 року при розміщенні доларового вкладу банки пропонують українцям тільки 1-2,5% річних. У гривні прибутковість вища - до 9,5%. Але при цьому варто мати на увазі, що за останній рік національна валюта девальвувала відносно долара на цілих 12%, а дохід з депозитів оподатковується. Що ставить доцільність подібних вкладень під велике питання.
Не допомагає ситуації і незмінно низький рівень довіри до банківської системи. Згідно з грудневим дослідженням Центру Разумкова, комерційним банкам в тій чи іншій мірі довіряють менше 17% українців.
При цьому інвестиції в нерухомість рік за роком показують значно більш високу прибутковість. В середньому ціна квадратного метра в київській новобудові від старту продажів до введення в експлуатацію збільшується на 30-45%. Паралельно девальвації гривні зростає і вартість нерухомості в цілому - наприклад, в столичних будинках комфорткласу за останні 12 місяців вона додала 13%.
Водночас, вкладення в житло, на відміну від банківських, вимагають хоча б мінімального розуміння процесів на первинному ринку та вміння розрізняти більш перспективні об'єкти. Адже незалежно від мети покупки - для життя, подальшої переуступки або перепродажу, здачі в оренду - квадратні метри є інвестицією. І тому важливо, щоб їх капіталізація згодом росла.
Про те, як правильно обрати новобудову в 2021 році, ми розповімо на прикладі житлового комплексу Star City, який компанії BudCapital і «Київміськбуд» будують в Дніпровському районі Києва.
Короткострокові вкладення
Для того, аби заробляти на нерухомості, що будується, далеко не завжди потрібно чекати на закінчення будівництва. Оскільки ціна квадратного метра зростає пропорційно ступеню готовності будинку, досвідчені інвестори використовують механізм переуступок - грубо кажучи, коли одна людина перепродає права на майбутній об'єкт іншому.
Вкладаючись на котловані за мінімальною ціною, такі інвестори чекають на підвищення вартості квадратного метра від забудовника. Після чого пропонують об'єкт потенційному новому покупцеві «зі знижкою» щодо ціни, що вже змінилась.
Наприклад, в житловому комплексі Star City на старті продажів наприкінці січня 2020-го мінімальна ціна квадратного метра становила 20 250 грн. Сьогодні, трохи більше року потому, вартість підвищилася до 23 600 грн, тобто зросла на 16,5%. При цьому така ситуація на руку не тільки «переуступникам», а абсолютно будь-кому з тих, хто вклав 100% на етапі котловану. Адже в той час як для них ціна житла не змінюється, його ринкова вартість вже підвищилася і зростатиме далі.
Хоча для того, щоб вкластися за стартовою ціною, зовсім не обов'язково брати на себе додатковий ризик у вигляді інвестицій на найранніших етапах. Іноді достатньо уважно стежити за акційними пропозиціями. Наприклад, в березні 2021 року в Star City пропонують 10% знижки при повній оплаті і ще 4% знижки на квартири від трьох кімнат. Таким чином, простору трикімнатну квартиру вже на етапі активного будівництва можна придбати за ціною 20 600 за метр, що не набагато вище за «котлованну».
Оцінюємо ризики
Ключовий ризик при інвестиціях в нерухомість завжди один - що будинок може перейти в статус довгобуду або взагалі не буде добудований. Тому обираючи об'єкт для вкладення своїх коштів, потрібно особливу увагу приділяти вивченню девелопера, довіряючи тільки тим, хто вже себе зарекомендував і довів, що виконує взяті зобов'язання.
Star City з цієї точки зору може похвалитися партнерством одразу двох досвідчених забудовників. Один з них - «Київміськбуд» - існує вже понад 65 років, а кількість побудованих ним будинків обчислюється сотнями. Зараз він серед іншого закінчує і вводить в експлуатацію ще й проєкти сумнозвісного «Укрбуду».
Компанію йому складає BudCapital, що працює в Києві з 2008 року. За цей час він став учасником близько трьох десятків житлових проєктів. Серед них «Новопечерська Вежа», Mirax і Manhattan CIty.
Важливо також звертати увагу на механізм покупки. Зокрема, на етапі будівництва укладається попередній договір купівлі-продажу. Його ключова особливість полягає в тому, що така угода засвідчується нотаріусом. Тобто залучається незалежний посередник, який в тому числі виступає додатковим гарантом того, що у проєкта все добре з документами.
Довгострокові інвестиції
Часто ті інвестори, хто поспішає «зняти вершки», втрачають потенційний прибуток. Адже в сучасних житлових комплексах готовність конкретного будинку - зовсім не єдине мірило його цінності. Особливо коли йдеться про багатофункціональні проєкти формату live-work-play, до яких відноситься і наш ЖК.
Цей ЖК передбачає створення цілого міні-кварталу зі своєю розвиненою інфраструктурою. І по ходу будівництва будинків тут з'являться не тільки класичні магазини та сервіси на перших поверхах, дитячі та спортивні майданчики, зони відпочинку, але і більш вагомі об'єкти.
Серед іншого тут заплановані школа-гімназія на 660 учнів та дитячий садок на 115 місць в окремій будівлі. Поруч розміститься торгівельно-офісний центр. У великому внутрішньодворовому просторі розкинеться освітлений парк з прогулянковими алеями і з'явиться футбольний стадіон. А під землею створять великий паркінг на вражаючі 1,3 тисячі машиномісць.
По мірі втілення всіх планів у життя кожен з цих об'єктів буде збільшувати привабливість Star City, додаючи вартості квадратним метрам у вже готових новобудовах. Купуючи квартиру для себе і своєї сім'ї в перших будинках, можна заселитися і жити, в той час як територія житлового комплексу продовжить розвиватися, збільшуючи вигідність вкладення.
Ті ж, хто планує перепродати своє житло після повного закінчення проєкту, можуть зробити ремонт і здавати квартиру в оренду. Наприклад, в сусідньому зі Star City ЖК комфорткласу навіть «одинички» приносять власникам від 8 до 20 тисяч гривень на місяць - в залежності від метражу, якості оздоблення та оснащеності технікою.
Побачити перспективу
Багато українців, які купують житло в новобудові для себе, не звикли вважати себе інвесторами. Вкладаючи гроші в будівництво, більшість з нас орієнтуються виключно на особисті маркери - ціна, якість, місце.
Але в сучасному динамічному світі мало хто зможе зі стовідсотковою впевненістю відповісти, де саме він буде мешкати за кілька років. А тому навіть ту квартиру, яка купується назавжди, все одно треба розцінювати як потенційний актив, який можна буде перепродати або пристосувати під отримання пасивного доходу. Саме з цієї причини локацію, в якій знаходиться ваш ЖК, варто оцінювати не лише за її поточним станом, а й на перспективу.
Star City, який будується на вулиці Каунаській, 27, розташований в столичному житловому масиві Соцмісто, який активно розвивається через освоєння колишніх промзон і оновлення застарілих кварталів. Тут продовжує з'являтися нова інфраструктура - зокрема, супермаркети і торгові центри. А незважаючи на велику кількість освітніх установ, в планах міської влади є і подальший розвиток цього напрямку - проєкт нового Генплану передбачає відкриття в Соцмісті нового муніципального дитсадка та школи.
Очевидно, що збагачення міського оточення позитивно позначиться на затребуваності житла в масиві. А відтак цінність нерухомості буде рости довгі роки і після завершення проєкту.
Информация предоставлена в порядке ст.10 Конституции Украины и ст. 6 Закона Украины О национальных меньшинствах в Украине