Корреспондент: Украинское землетрясение. Парламент запускает в коммерческий оборот украинскую пашню

Парламент запускает в коммерческий оборот украинскую пашню, одну из самых ценных в мире. И сразу шокирует фермеров и иностранных инвесторов, - пишет Иванна Коберник в № 49 журнала Корреспондент от 16 декабря 2011 года.

Земельная реформа, о необходимости которой твердили консультанты всех мастей со дня провозглашения украинской независимости, приобретает реальные очертания. Верховная Рада запускает главный актив Украины, сельскохозяйственные земли, в коммерческий оборот.

9 декабря Верховная Рада приняла соответствующий закон в первом чтении, и не позже, чем через месяц, по заявлению депутатов из провластного большинства, закон будет окончательно принят. Это значит, что с 1 января 2013 года в Украине можно будет свободно продавать и покупать землю сельхозназначения.

Авторы законопроекта уверены, что этот шаг повысит стоимость пашни и позволит владельцам наделов использовать землю как залог для долгосрочных кредитов. Все это призвано придать мощный толчок развитию сельского хозяйства.

С 1 января 2013 года в Украине можно будет свободно продавать и покупать землю сельхозназначения.

Глава Государственного агентства земельных ресурсов Сергей Тимченко утверждает, что закон о рынке земель выгоден в первую очередь мелким землевладельцам. "Нигде в Европе нет такого, чтобы собственник нескольких гектаров жил ниже черты бедности", - говорит чиновник.

Впрочем, по мнению аграриев, новшество имеет существенный изъян, и не один. Покупать землю разрешат только физлицам - гражданами Украины, а также территориальным общинам и Государственному земельному банку. Все это призвано отсечь от покупки иностранные компании, а значит, существенно уменьшит спрос на землю, и соответственно, ее цену.

Кроме того, закон также вводит ограничение на размер надела, который может быть сдан в аренду или продан в одни руки. Это снижает интерес крупных инвесторов к сельскому хозяйству и как минимум создает для них административные проблемы, поскольку многие будут вынуждены оформлять наделы на разные компании, чтобы обойти ограничение.

Иностранцы, которых правительство, да и лично Президент Виктор Янукович активно завлекали инвестировать в агробизнес, размышляют о сворачивании вложений в аграрный рынок Украины.

"Сейчас многие инвесторы готовы отказаться от работы на этом рынке, - предостерегает Алекс Лисситса, президент Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ). - Новый закон отбрасывает Украину на 15 лет назад".

Приоткрытый рынок

Этого закона ждал весь аграрный рынок страны. Большие ожидания связаны с возможностью капитализировать самую перспективную отрасль национальной экономики.

То, за что проголосовал парламент, выглядит так: купить пашню может любой гражданин Украины, но не более 100 га на человека. Взять в аренду может и юридическое лицо, но не более 6 тыс. га на компанию в одном районе и не больше 5% пахотной земли в области, плюс компания-арендатор должна быть зарегистрирована там же, где находится земля.

Купить пашню может любой гражданин Украины, но не более 100 га на человека. Взять в аренду может и юридическое лицо, но не более 6 тыс. га на компанию в одном районе и не больше 5% пахотной земли в области

"Сейчас многие крупные холдинги имеют киевскую прописку, то есть ничего не платят в те местные бюджеты, где обрабатывают землю, а это несправедливо", - говорит Тимченко.

Инициаторы реформы объясняют такие нововведения заботой о малом и среднем фермере. "Закон о рынке земли убережет наделы мелких предприятий от поглощения крупными агрохолдингами", - заявил регионал Григорий Калетник, глава парламентского комитета по вопросам аграрной политики.

Фермеры такого оптимизма не разделяют, так как не видят себя полноправными участниками ипотечного рынка. Их возмущает, что в законе появилось требование предъявлять налоговую декларацию при покупке даже минимального участка. Новое бюрократическое требование вводит в ступор тех селян, кто не может показать структуру своих доходов за последние годы, так как раньше не существовало требований подавать какие-либо фискальные декларации.

"Это просто насмешка над простым селянином", - говорит Иван Томич, глава Ассоциации фермеров Украины.

Крупные агрохолдинги, которые активно развивались и наращивали объемы производства, в оцепенении. По новому закону, они должны сворачивать свой бизнес, который правительство неоднократно называло самым привлекательным для инвестиций.

20% всей пахотной земли в Украине находится в операционной аренде крупных холдингов, рассказывает старший аналитик Dragon Capital Тамара Левченко. Согласно закону, по истечении сроков аренды им придется расстаться с землей или переоформить аренду на несколько мелких предприятий - по 6 тыс. га в одном районе, но не больше 5% пашни в одной области.

Агрохолдингам придется нанимать десятки юристов для оформления новых компаний и запутывать свою структуру собственности, если они хотят продолжать дальше работать

"То есть агрохолдингам придется нанимать десятки юристов для оформления новых компаний и запутывать свою структуру собственности, если они хотят продолжать дальше работать", - резюмирует Левченко.

В тоже время Тимченко ссылается на европейский опыт, где большинство хозяйств обрабатывают небольшие наделы. О собственниках пашни свыше 100 тыс. га там и не слышали.

Владимир Лапа, гендиректор УКАБа, согласен с такой оценкой, но при одном условии. "В качестве примера взята европейская модель, где действительно у землевладельцев небольшие наделы, но при этом выплачиваются государственные дотации от 200 до 350 евро на гектар".

Во Франции дотации могут достигать и 700 евро на гектар. Украинские же фермеры о таких дотациях могут только мечтать, а без них им сложно конкурировать на рынке с небольшими участками земли, где издержки в пересчете на 1 га значительно выше, чем на больших наделах.

Малая земля

Генеральный директор и собственник группы Агротрейд Всеволод Кожемяко обрабатывает 45 тыс. га в четырех украинских областях, и ноу-хау правительства очень скоро непосредственно зацепит интересы бизнесмена.

"Необоснованное ограничение максимальной площади аренды остановит развитие компаний, - говорит Кожемяко. - Покупка новых машин, строительство элеваторов и зернохранилищ невозможно без серьезных инвестиций, а маленькие частные хозяйства на них рассчитывать не могут".

В другом крупном агрохолдинге, оперирующем свыше 100 тыс. га земли, на условиях анонимности сообщили, что для компании не станет проблемой зарегистрировать несколько десятков более мелких предприятий, но удивлены завуалированным предложением государства уйти в тень: "Мы строили крупную прозрачную компанию. Теперь нам предлагают о прозрачности забыть, как и о честной коммуникации с инвесторами".

Никого не заставляют иметь только одну шахту или только один металлургический завод. Никого не беспокоит, что 80% рынка минеральных удобрений в стране контролируется одним человеком. А покупку земли собираются рассматривать под микроскопо

Лисситса обращает внимание еще на один дискриминационный момент рынка земли. "Ни в одной отрасли нет таких драконовских ограничений, - сетует эксперт. - Никого не заставляют иметь только одну шахту или только один металлургический завод. Никого не беспокоит, что 80% рынка минеральных удобрений в стране контролируется одним человеком. А покупку земли собираются рассматривать под микроскопом".

Он говорит, что новый закон уничтожит лучшую часть отрасли, не предлагая равноценной замены. В крупное сельхозпроизводство за последние пять лет вложено $ 10 млрд, рассказывает Лисситса. Теперь трудно прогнозировать дальнейшую судьбу этих инвестиций.

Впрочем, в скорби не только крупные, но и мелкие фермеры. Иван Гусар, собственник компании Айова Лановецкого района Тернопольской области, арендует 420 га, которые обрабатывают 12 человек.

Когда урожай плох, фермер едва сводит концы с концами, когда хорош, как в этом году, ситуация не меняется, так как закупочные цены на сельхозпродукцию падают. "Свободных денег на покупку земли у меня пока не предвидится", - говорит Гусар.

Отсюда аграрий делает простой вывод: вытащить фермерство из бедственного состояния можно только системными изменениями. Вопрос не в праве покупать или не покупать землю. Вопрос в коррупции, драконовских налогах и неравных правилах игры, добавляет он.

"Закон никак не поможет 7 млн собственникам земельных паев, - подхватывает Томич. - Он не стимулирует создание новых рабочих мест, развитие инфраструктуры села".

Заявить о своем несогласии с предложенными новшествами готовятся и иностранные инвестиционные фонды, кого реформа рынка земли выводит из агробизнеса. Они пообещали Корреспонденту в ближайшие дни выступить единым фронтом против того, что называют дискриминационным законом.

Рождение монополии

Пока фермеры не почувствовали улучшений, а крупные холдинги не решили, как сохранить свой бизнес, на аграрный рынок собирается выйти новый, возможно, крупнейший игрок.

Правительство готовится создать ипотечный банк, куда будут переданы все земли, которые не находятся в аренде или в пользовании, а это более 4 млн га пашни, то есть приблизительно столько же, сколько ее в аренде у всех крупных украинских агрохолдингов, вместе взятых.

Земельный банк будет кредитовать сельхозпроизводителей под залог земли и под невысокий процент, не более чем на 3% превышающий учетную ставку НБУ (на сегодня она составляет 7,75%).

Земельный банк будет кредитовать сельхозпроизводителей под залог земли и под невысокий процент, не более чем на 3% превышающий учетную ставку НБУ

По словам Тимченко, банк получит право не только покупать землю от имени государства, но и сдавать ее в аренду. Кто будет назначать руководителя нового государственного игрока, правительство или лично Президент, Тимченко затруднился ответить.

При этом глава Агентства земельных ресурсов не видит ничего плохого в появлении госмонополии: "Если мы хотим эффективного управления землей и прозрачного рынка, регуляторное вмешательство государства просто необходимо - это только плюс". Закон предусматривает выход в свет госмонополиста не позднее 1 июня 2012 года.

Монополия - это всегда возможность для злоупотреблений, говорит юрист Павел Петренко. Земельный банк сможет продавать государственную землю и покупать частную.

"Кто будет контролировать цену, которую такой банк предложит приближенным, а какую - мелким отдаленным аграриям? - спрашивает и сам же отвечает Петренко: - В Украине государство никогда не было эффективным собственником, потому поверить, что в большой коррумпированной машине появится честный механизм, крайне сложно".

В Украине государство никогда не было эффективным собственником, потому поверить, что в большой коррумпированной машине появится честный механизм, крайне сложно

Ситуация еще не патовая. Ко второму чтению закона уже подготовлено около 4 тыс. поправок. Аграрии надеются, что для них будут смягчены самые одиозные нормы. Во-первых, увеличена максимальная площадь земли (100 га), которой может владеть один человек - предыдущая редакция закона предлагала максимум 2 тыс. га. Во-вторых, сняты ограничения на количество арендованной пашни для одного предприятия - владельцы крупных холдингов говорят, что эффективное хозяйство начинается с 12 тыс. га, нынешние же нормы предлагают вдвое меньше. В-третьих, отменено требование предъявлять декларацию при покупке хотя бы недорогих участков.

Лисситса приводит аргумент в защиту интересов сельхозпроизводителей. Даже на пике экономического кризиса аграрии сумели принести стране на экспорте своей продукции $ 10 млрд - это пятая часть всего украинского экспорта. В нынешнем году страна собрала рекордный урожай - 58 млн т. Из них минимум 27 млн т можно выгодно продать за рубеж.

"Если рынок земли заработает по анонсированному ныне сценарию, - заключает эксперт, - бюджет не досчитается трети доходов от аграрного рынка".

Недооцененный актив

Несмотря на высокое качество черноземов, ориентировочная коммерческая стоимость украинской пашни находится на примитивно низком уровне. Виной тому - плохой деловой климат и слабое технологическое развитие страны

Страна	Стоимость земли, тыс. евро / га	Количество пахотных земель, га на 1 чел.
Ирландия	23,0	0,2
Новая Зеландия	19,7	0,1
Дания	17,1	0,4
Италия	17,0	0,1
Великобритания	6,9	0,1
Польша	5,1	0,3
Франция	5,0	0,3
США	4,1	0,6
Румыния	3,5	0,4
Венгрия	3,5	0,5
Канада	2,4	1,4
Австралия	2,3	2,0
Бразилия	1,7	0,3
Россия	0,5	0,9
Украина	0,3*	0,7

* По оценкам экспертов

Данные Всемирного банка, международного агентства по управлению активами и инвестиционному менеджменту InvestAg Savills

Естественный прирост

В последние восемь лет объем инвестиций в украинское сельское хозяйство стремительно увеличивался. Даже мировой кризис не смог затормозить рост аграрного капитализма Украины

Год	Объем прямых иностранных инвестиций, $ млн
2003	206
2004	224
2005	310
2006	404
2007	557
2008	813
2009	793
2010	834

Данные Украинского клуба аграрного бизнеса, Госкомстата Украины

Ключевые новшества закона О рынке земли

1. Право покупки земли товарного сельхозназначения получили:

- граждане Украины

- территориальные общины в лице органов местного самоуправления

- государство в лице Государственного земельного банка

Из списка потенциальных покупателей исключены фермеры, которых приравняли к физическим лицам

2. Максимальная площадь продажи земли в одни руки - 100 га

Если в результате получения наследства у владельца в собственности оказалось более 100 га земли, он обязан избавиться от лишней собственности в течение года

3. Максимальная площадь аренды земли - 6.000 га на территории одного района и не более 5% сельхозземель области

4. Преимущественное право на покупку земли закреплено за арендатором и смежными землепользователями

5. Каждый покупатель земли должен предоставлять декларацию о доходах независимо от суммы сделки

6. Новое учреждение при Госземагентстве - Государственный оператор-регулятор аукционной деятельности, призванный следить за процедурой продажи земель государственной и коммунальной собственности через торги, а также обучать и сертифицировать оценщиков земли, проводить мониторинг рынка

7. Создание Государственного земельного банка, который получит исключительное право на куплю-продажу сельхозземель от имени государства, будет кредитовать под залог земли по ставке, не более чем на 3% превышающей ставку НБУ

8. В уставный капитал Земельного банка будут переданы госземли сельхозназначения, не находящиеся в пользовании

***

Этот материал опубликован в №49 журнала Корреспондент от 16 декабря 2011 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь