Дачные дома можно легализовать, но пока не сейчас.
Новый закон о дачных домах позволит легализировать самострои и упорядочить дачную застройку. Желающему прописаться на даче придётся и побегать с бумагами, и постоять в очередях, но чиновники уже потирают руки в ожидании роста налоговых платежей, пишет Елена Романюк в №40 журнала Корреспондент от 10 октября 2014 года.
Супруги Анна и Игорь уже давно обосновались на даче возле Боярки. В доме, построенном на землях садового товарищества, они проживают круглый год. При этом и у Анны, и у Игоря есть квартиры в Киеве, которые они сдают в аренду. Возвращаться в город пара пока не планирует.
«Жить в дачном поселке намного дешевле. Мы платим практически только за электричество — 0,41 грн за 1 кВт/ч. Вода — из скважины. Те жители посёлка, у кого скважин нет, пользуются летним водопроводом. При этом они платят только абонплату и расходуют воду без меры. Есть также ряд мелких платежей — вывоз мусора, благоустройство территории, ремонт коммуникаций. Но это всё мелочи по сравнению с коммунальными платежами, которые приходится платить в Киеве», — рассказывают они Корреспонденту.
По словам супругов, жизнь в дачном доме без прописки их полностью устраивает: во-первых, она дешевле, чем в Киеве, во-вторых, отсутствие регистрации освобождает от уплаты налога на пока ещё дачную недвижимость, которым облагается жилое имущество.
Отсутствие прописки — преимущество далеко не для всех обладателей дач. Граждане, для которых такой дом — единственное место проживания, в реализации своего права на регистрацию очень даже заинтересованы
В то же время отсутствие прописки — преимущество далеко не для всех обладателей дач. Граждане, для которых такой дом — единственное место проживания, в реализации своего права на регистрацию очень даже заинтересованы. Отсутствие регистрации означает множество бытовых неудобств. Они не могут получить бесплатную медицинскую помощь, официальную корреспонденцию, им значительно тяжелее устроить своих детей в сад, школу и т. д.
Те же, кто построил на территории садовых товариществ настоящие хоромы, попросту хотят обезопасить своё имущество. И им такое право наконец предоставили: в конце сентября в силу вступил закон, разрешивший людям переводить дачи и строения на садовых участках в жилые дома и прописываться в них.
Буква закона
До сих пор жилищным статусом обладали только капитальные здания, пригодные для обитания круглый год. То есть в них должны присутствовать все инженерные коммуникации — электричество, газ, отопление, водопровод, вентиляция и канализация.
Правда, в одно- и двухэтажных зданиях допускалось отсутствие централизованных сетей горячего водоснабжения и канализированных уборных. Теперь же жилыми по просьбе хозяев могут быть признаны также дома, пригодные только для проживания в тёплое время года. В них можно прописаться самому и зарегистрировать других людей.
Но перевести дачный и садовый дом в жилой можно только в том случае, если здание соответствует государственным строительным нормам, а значит, принято в эксплуатацию Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСК).
Согласно действующему законодательству дачи подпадают под I и II категории объектов, то есть всё это время они строились по декларативному принципу. Только в Киевской области более 60% дач с точки зрения законодательства считаются самостроями
И вот тут незадача: согласно действующему законодательству дачи подпадают под I и II категории объектов, то есть всё это время они строились по декларативному принципу (в ГАСК всего лишь посылали письмо с уведомлением о начале работ). Только в Киевской области более 60% дач с точки зрения законодательства считаются самостроями. Таким образом, при желании перевести дачу в жилой дом её владельцу придётся обойти все государственные органы.
«Вступивший в силу закон — ещё один вариант законного отъёма денег у граждан. Ведь по большому счету у человека, которого заставят выходить по кругу все необходимые инстанции, может не хватить ни здоровья, ни денег, — говорит Светлана Бовсуновская, руководитель всеукраинской общественной организации Лига экспертов Украины. — Складывается впечатление, что они [народные депутаты] приняли этот документ под себя. Им нужно было решение, чтобы заполучить свои шикарные особняки в собственность — они его обеспечили. А уже юристы доведут дело до конца. $ 10 тыс. — и они придумают схему. Но это дорогая индивидуальная ювелирная работа. Массового перевода дачных домов в жилищный фонд на таких условиях не будет».
«На сегодняшний день процедуры перевода дачных домов в жилые нет. Однако, как указано в заключительных положениях закона, Кабинету Министров необходимо в течение двух месяцев разработать порядок перевода такой недвижимости в жилищный фонд. Как только Кабмин разработает данный порядок, можно будет говорить более предметно», — уточняет Александр Пинчук, адвокат, управляющий партнёр правовой группы Доминион.
Единственным разумным решением в этой ситуации будет убрать коррупционную составляющую и максимально упростить процедуру перевода, сделать её автоматической
По словам Бовсуновской, единственным разумным решением в этой ситуации будет убрать коррупционную составляющую и максимально упростить процедуру перевода, сделать её автоматической.
«Допустим, приняли решение о переводе. Согласно ему меняется целевое назначение земли и выдаются новые документы от ГАСК. Только в таком случае воспользоваться своим правом на перевод дачного дома в жилой смогут все желающие», — считает специалист.
Опись имущества
Впрочем, новый закон позволяет упорядочить статус дачного массива, даже если на весь кооператив не найдётся ни одного хозяина, желающего прописаться на даче. В том числе будет уточнена информация о недвижимости, подлежащей налогообложению (с момента перевода дачного дома в жилищный фонд он станет жилым домом, что повлечёт за собой налогообложение на общих основаниях).
«Большинство дачных застроек сегодня находятся за границами населенных пунктов. Это имущество не облагается налогом и не учитывается. Например, мы в райадминистрации знаем, что есть такое-то садовое товарищество, которое объединяет 20-30 домов. Но мы не знаем, кто в них живёт. Чтобы выяснить это, а также увеличить поступления в местный бюджет, необходимо перевести эти дома в жилищный фонд и позволить соответствующим службам каким-либо образом влиять на садовые товарищества. Потому что сегодня их фактически никто не контролирует», — рассказал Корреспонденту чиновник в Киево-Святошинской районной администрации.
Согласно закону, именно органы местного самоуправления будут принимать решение о том, можно ли перевести дачу в жилищный фонд, а значит, можно ли там прописаться
Кстати, согласно закону, именно органы местного самоуправления будут принимать решение о том, можно ли перевести дачу в жилищный фонд, а значит, можно ли там прописаться. Кроме того, в документе сказано, что до проведения административно-территориальной реформы дачные поселки и садоводческие товарищества в пригородных зонах будут «приписаны» к тем населённым пунктам, с которыми связаны административно или территориально.
«Передача органам местного самоуправления полномочий на принятие решения о переводе дачного (садового) дома в жилой — вполне логичное решение. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса Украины, именно местные органы управления осуществляют контроль за состоянием жилых домов, присваивают им адреса, а также занимаются переводом жилых помещений в нежилые», — говорит Юрий Гомза, юрист юридической фирмы Антика.
Конечно, в той же Киево-Святошинской администрации не отрицают, что передача ей дополнительных функций добавит чиновникам работы. Но, по словам юристов, эти усилия вознаградятся сторицей, ведь именно в местных бюджетах теперь будут оседать поступления от налога на недвижимость.
«Согласно предложенной налоговой реформе, подоходный налог, а также другие сборы будут оседать по месту жительства граждан. Это будет сладкой пилюлей для всех местных органов власти. Более того, они ещё будут бороться за отдельные дачные посёлки, в которых будут прописываться власть имущие и толстосумы», — предполагает Владислав Кисиль, партнер юридической фирмы КПД Консалтинг.
Правда, эксперт также отмечает, что счастье местных администраций может продлиться недолго, ведь в будущем дачные поселки планируется признать отдельными населёнными пунктами (каковыми они сегодня не являются), а значит, в них появятся свои, отдельные органы самоуправления.
«В данном случае право здесь просто идёт следом. Поскольку жизнь давно уже пришла к этому. Например, на тех же Осокорках люди давно живут как отдельная административная единица», — говорит Кисиль.
Подводные камни
Участники рынка недвижимости уверены, что, помимо регулирующих функций, закон может дать и важный социально-экономический эффект: вследствие перевода дач в жилищный фонд на рынке может появиться много качественных загородных домов по доступным ценам, что позволит удовлетворить возросший спрос на жильё, например, со стороны переселенцев из зоны АТО.
«Данный закон может сыграть положительную роль в решении этого вопроса, ведь те люди, которые по тем или иным причинам не захотят вернуться в свои родные города и посёлки, смогут приобрести более доступное жильё и зарегистрировать в нём своё место проживания», — говорит Пинчук.
По данным риелторов, на рынке уже достаточно предложений в 20 км от Киева в дачных кооперативах, где новострой со всеми подключенными коммуникациями на шести сотках можно приобрести по цене до $ 50 тыс. А в районе Боярки, например, есть предложения трёхкомнатных таунхаузов стоимостью от $ 30 тыс. Их построили на территории, объединившей несколько выкупленных дачных участков.
Между тем Бовсуновская подчёркивает: принимая решение о покупке такого жилья, покупатель должен понимать все риски. Если человеку предлагают дом на дачном участке и хотят за него денег практически как за жилой, вопрос перевода строения, а также изменения целевого назначения участка ему придется решать самому.
«Возможно, он [покупатель] его не решит. Другими словами, пока нет чётко выписанных процедур относительно перевода дачных домов в жилищный фонд, всё, что рассказывает покупателю продавец, не более чем сказки. Закон пока декларативный и только даёт продавцу повод набить цену своему объекту», — отмечает специалист.
Семь шагов
Как узаконить самострой
Чтобы узаконить построенный дом или дачу, действующее законодательство без учёта перспективных подзаконных норм, которые ещё предстоит разработать, предписывает выполнить следующие действия:
1. Получить в местной ГАСК строительный паспорт на застройку земельного участка — для домов до 300 кв. м и не выше двух этажей, не считая мансарды. Для домов площадью свыше 300 кв. м или в три этажа и выше — градостроительные ограничения на застройку и проект строительства дома.
2. Подать в ГАСК уведомление о начале строительных работ. Обязательно проследить, чтобы уведомлению был присвоен 13-значный номер (две буквы и 11 цифр).
3. Провести техническую инвентаризацию построенного дома (замеры).
4. Подать в ГАСК и зарегистрировать декларацию ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
5. Присвоить построенному дому почтовый адрес. Адрес присваивают как жилым домам, так и дачным.
6. Оформить и уплатить в местный бюджет паевой взнос на развитие инфраструктуры (только для домов площадью свыше 300 кв. м).
7. Получить в местной государственной регистрационной службе свидетельство о праве собственности на дом и хозпостройки, если они есть.
Данные юридической компании Премьер Консалт
***
Этот материал опубликован в №40 журнала Корреспондент от 10 октября 2014 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.