Насколько сложно и возможно ли вообще сохранить бизнес строительной отрасли в регионе, где 72% территории области оккупированы и в 40 км от города ведутся активные боевые действия.
О том, как во время войны не потерять инвесторов и продолжать строительство. Реформа ГИАГ – реально ли теперь строительство без взяток и препятствий.
1 декабря мы с основателем SENSAR Development Марком Марченко встречаемся возле одного из объектов, который сейчас строит его компания. Спускаться в укрытие, чтобы переждать воздушную тревогу – значит, будем сидеть там весь день, потому что в городе сигнал воздушной тревоги раздается до 10 раз на день, то есть почти бесперестанку.
Начать диалог нам не дает громкий сигнал тревоги. Ждем 5 минут. Можно начинать.
Марченко признает, что февраль и март были самыми сложными месяцами, как и многие украинцы. Все тогда надеялись, что это не затянется более чем на несколько месяцев. Но с каждым новым днем приходило понимание, что это настоящая война, и она быстро не кончится.
Почему и зачем SENSAR продолжает строить в регионе, где на расстоянии 40 км ведутся упорные бои? Как Марк Марченко спасал строительный бизнес и команду, во что верил, чем руководствовался? Какова ситуация на рынке первичной недвижимости на 10 месяце войны? Какую стратегию имеет компания в случае блекаута или возможной оккупации города, где продолжают строить?
О полном пике рынка недвижимости с началом войны, и как SENSAR пилотировал в новых реалиях
- Допускали ли вы мысль, что с 24 февраля компании придется приостановить свою деятельность после 4-х лет бесперебойного строительства и стремительного развития рынка?
- 23 февраля я вернулся самолетом в Запорожье и на 24 февраля имел очень плотное рабочее расписание. О том, что будет вторжение, многие говорили. Я не верил в это, как и многие украинцы. И даже когда 24 февраля проснулся от голоса жены, которая говорила: "Любимый, началась война!", – я подумал, что ей что-то приснилось. Но война началась.
И наступила другая, какая-то неизвестная фаза жизни. Все замерло в нашем городе. Было ощущение турбулентного пике всего, что имел на тот момент.
24 февраля я собрал совещание топ-руководителей в нашем на то время центральном офисе. Мы приняли важные решения, как удержать команду и как пережить время, когда мы были вынуждены приостановить все строительные работы. И это был первый шаг в длинной дороге выхода из кризиса.
- Что именно за решения вы приняли?
- 24-го мы решили, что неделю будем продолжать строить, потому что испытывали стойкое ощущение, что это не надолго.
Создали систему коммуникации и поддержки инвесторов, которые были напуганы больше, чем мы, потому что вложили немаленькие средства в строительство, кто-то прям накануне войны.
На этом же совещании мы решили, что нужно быстро искать новые возможности для развития компании, для финансовой устойчивости. Так как развитие и стабильность – это залог безопасности инвестиционных вложений.
Эти решения дали нам возможность, как говорится, временно "выдохнуть".
- Что вы чувствовали, когда пришло понимание вероятной точки в бизнесе?
- На 24 февраля у нас было 128 000 кв. метров недвижимости в девелоперском портфеле. Эта цифра уже увеличилась, и мы уже достраиваем несколько объектов в Запорожье и начали объекты во Львове.
Понимал ли я тогда вероятность точки в бизнесе? – И да, и нет. С одной стороны осознание было, а с другой – я думал о новых путях, которые помогут сохранить компанию, старался не допускать мыслей о полной остановке!
- Почему начало было именно в Запорожье, потому что вы родом оттуда?
- Я всегда любил свой город и хотел, чтобы он развивался. Заметив перспективы строительной отрасли, команда SENSAR, которая тоже родом из Запорожья, в 2018 году задумала несколько современных проектов в родном городе и с успехом начала их реализовывать.
Мы задались целью насытить спрос на новое жилье, который к тому времени достигал своего пика. Это способствовало инвестиционному развитию в городе. Одновременно мы хотели изменить представление людей о комфортном жилье и сопровождающей его инфраструктуре. Мы задались целью оживить предложение на рынке первичной недвижимости, которое на тот момент было устаревшим. И нам это удалось.
О строительстве под ракетными и артобстрелами в полном смысле этих слов
- Когда вы возобновили строительство, и как вы мотивировали людей работать под обстрелами?
- К концу весны мы начали возобновлять работы на строительных площадках.
Самая главная мотивация – нужно жить дальше! Надо зарабатывать, чтобы иметь финансовую устойчивость! Эта мотивация сработала для каждого члена команды.
Страшно? – Да. Сложно? – Да. Но ведь прошлой жизни уже нет и она нескоро вернется. Сложить руки и ждать, когда закончится война – это значит потерять все, что имели. Это не наш путь.
Работу офиса мы вообще не останавливали. А работу офисов продаж и стройплощадок возобновили в полном объеме уже в начале лета.
Все, кто остался в городе, уже научились отличать виды взрывов. Можно по звуку легко определить, это С-300 или Смерч. Можно понять далеко прилет или близко, и лучше пойти в хранилище. Люди уже привыкли к войне, как бы это странно ни звучало.
- 40 км от города проходит линия фронта, город страдает от постоянных обстрелов, а вы строите?
- Да, мы строим! Потому что ответственность перед инвесторами и командой.
Меня удивляет, как можно не строить. Сейчас в Запорожье осталось несколько стройплощадок, где ведутся строительные работы. И это грустно, потому что большое количество людей потеряло надежду, что когда-нибудь получат свои желанные квадратные метры.
Я, как бизнесмен, понимаю, что, несмотря ни на что, я должен найти решение и выполнить свою работу и обязательства.
Самая главная наша мотивация – то, что это наш родной город! Нам здесь жить, нам здесь растить детей! Мы бежать никуда не собираемся и уверены на 100%, что совсем скоро 72% нашей оккупированной области будут освобождены от орков.
- Российские ракеты разрушают ваш город. Были ли прилеты в радиусе строительства ваших объектов, каковы последствия?
- Наверняка уже сложно назвать район города, куда не прилетало. К сожалению. Сердце сжимается, когда я вижу очередные разрушительные последствия. Но каждый новый взрыв и разрушение ты уже воспринимаешь как очередные и как понимание, что после победы нужно будет восстанавливать больше объектов.
Несколько наших объектов тоже получили незначительные, в настоящем понимании, повреждения, потому что взрывы произошли в радиусе 150 метров от площадок. Мы среагировали мгновенно и продолжаем строить дальше.
Понимаете, у нас сейчас нет выбора. Мы все должны быстро подстраиваться под обстоятельства, это позволит устоять.
- Марк, сейчас почти каждый украинец помогает ВСУ и людям, пострадавшим от российской агрессии. Что относительно вас?
Мы – не исключение, потому что в стороне оставаться просто невозможно. SENSAR помогает с первых дней войны. Мы отгрузили все, что имели на стройплощадках, на нужды ВСУ. Донатили, продолжаем донатить и призываем своих партнеров к финансовой помощи нашим вооруженным силам.
А вскоре мы нашли еще направление, где мы можем быть полезными. Три месяца назад, когда наш город стал массово обстреливаться, мы начали помогать людям восстанавливать их пострадавшие дома: ремонтировали крыши, устанавливали окна, чинили стены.
Я лично езжу в пострадавшие места, знакомлюсь с людьми, чтобы лучше понять, какая помощь нужна. Знаете, когда ты смотришь в глаза человеку, который все потерял, в глаза полные отчаяния… (делает паузу, отводит глаза, переводит дыхание – от ред.) Ты понимаешь, что у этого человека одна надежда на тебя, и никто, кроме тебя, ему не поможет. И тогда ты берешь и делаешь, чего бы тебе этого ни стоило.
Потому что мне не все равно!
О релокейте как спасительном круге для бизнеса и новых проектов
- Релокейт девелопмента – как это происходит, и возможно ли это вообще?
- Девелопмент – это одна из сфер бизнеса, для которой невозможен релокейт. Ты просто выбираешь новую локацию и начинаешь все сначала.
В случае SENSAR мы понимали, что первым местом для нового филиала будет город Львов, экономическая столица нашего государства сегодня. И мы не ошиблись, потому что здесь заново собрали всю команду почти со всей Европы. К тому времени многие из моих работников уехали за границу. Так, уже в мае 99% команды вернулись в Украину, и с этого времени началась новая, уже львовская история SENSAR.
В ноябре мы начали строительство апарт-комплекса Smart House. И надо признать, что мы сделали все верно, и клиентский спрос это подтверждает.
Мы уже работаем над новыми объектами еще в нескольких городах нашей страны.
- Назовите шаги в своей стратегии, помогающие развивать бизнес в военное время?
1. Продолжать строить начатое.
2. Сохранить команду и репутацию.
3. Быстро подстроиться под новые реалии рынка.
4. Создать новый проект, концепции которого нет ни у кого.
На самом деле для нас это был не какой-нибудь вызов. Новый регион, нас никто не знает. Новый проект с новой концепцией, по которой мы еще не работали. Команда в чужом городе, не в своих домах. Многие факторы были против нас.
Но! Всегда должно быть "но" (ред. - смеется). Я всегда верю в то, что я делаю. Я всегда живу идеей и верю в свою команду. И даже когда у нас что-то не выходит, мы анализируем причины и делаем заново.
А что касается smart-колливинга, то мы стали первыми, кто ввел этот европейский концепт жилых комплексов в Украине.
В чем идея колливинга, и почему вы считаете, что за этим будущее?
Идея smart-колливинга, на первый взгляд, очень проста: это многофункциональность жилого комплекса, это объединение людей с одинаковыми интересами, взглядами на жизнь, работу, отдых.
Smart-колливинг – это об удобстве комплекса, это о ЖК, где все продумано до мелочей, это об сочетании жизни, работы и отдыха, это об отдельном комьюнити людей, где всем комфортно.
Еще в концепт smart-колливинга мы вкладываем недвижимость с небольшой площадью. Так как считаем, что лучше приобрести меньшую площадь, но качественную недвижимость, чем купить большую площадь с худшими условиями. Эта практика уже давно существует в Европе.
Когда тебе не хватает денег на приобретение квартиры в новостройке, средняя площадь которой составляет от 26 квадратных метров, у тебя есть два выхода. Первый – приобрести жилье худшего качества и с худшими условиями. Второй – дальше накапливать сбережения.
А мы предлагаем третий вариант пути – приобрести качественную недвижимость с комфортабельными условиями, но меньшей площади.
- Вы уже почувствовали на собственном опыте, что такое реформа ГИАГ?
- Да. В полном объеме.
При первом нашем знакомстве с Семеном (Семен Кривонос – глава ГИАГ, от ред.), я не поверил в то, что ГИАГ выдает разрешения без взяток. Он мне тогда сказал, чтобы я сам проверил. Я проверил! (смеется – от ред.) Если ты как застройщик имеешь полный пакет документов, намерен строить, то получить разрешения без коррупции уже стало возможным. Именно с этого времени я верю в реальность внедрения новых реформ в Украине.
Я очень рад сотрудничеству и желаю, чтобы все украинские чиновники брали пример с Семена. Искренне верю в новую систему строительства без взяток и препятствий. Это может кардинально изменить рынок новостроев в стране.
- Какие ваши планы на 2023 год?
- Завершить и ввести в эксплуатацию все объекты в Запорожской области и завершить строительство Smart House во Львове.
Знаю, что это амбициозные цели, но верю, что мы это сделаем!
- Давайте помечтаем, как вы думаете, что будет с SENSAR через 2 года?
- У нас очень амбициозные цели (ред. - потирает руки и загадочно улыбается), потому что наши предки – запорожские казаки. Мы, как и они, имеем стойкую силу воли, упорство и смелость. Конечно, не могу обо всем рассказать, потому что будет спойлер.
Скажу так: война нас вдохновила работать еще больше, чтобы через 2 года выйти на принципиально новый уровень. Уверен, что через несколько лет мы с вами пообщаемся в одной из стран Европы.
Я верующий человек, поэтому с Божьей помощью мы воплотим наши мечты в жизнь!
Марк Марченко, засновник SENSAR: як воно, будувати на лінії фронту.
Наскільки складно і чи можливо взагалі зберегти бізнес будівельної галузі у регіоні, де станом на грудень 2022 р. - 72% території області окуповані та у 40 км від міста ведуться активні бойові дії. Про те, як під час війни не втратити інвесторів та продовжувати будувати. Реформа ДІАМ – чи реально тепер будівництво без хабарів та перешкод.
1 грудня із засновником SENSAR Development Марком Марченком зустрічаємось біля одного з об’єктів, який наразі будує його компанія. Спускатися в укриття, щоб перечекати повітряну тривогу – означає, що будемо сидіти там увесь день, бо в місті Запоріжжя сигнал повітряної тривоги лунає до 10 разів на день, тобто майже без перестанку.
Почати діалог не дає гучний сигнал тривоги. Чекаємо 5 хвилин. Можна починати.
Марченко визнає, що лютий і березень були найскладнішими місяцями, як і у багатьох українців. Всі тоді мали надію, що це не затягнеться більше ніж на декілька місяців. Але з кожним новим днем приходило розуміння, що це справжня війна і вона швидко не скінчиться.
Чому і навіщо SENSAR продовжує будувати у регіоні, де на відстані 40 км ведуться запеклі бої? Як Марк Марченко рятував будівельний бізнес і команду, у що вірив, чим керувався? Яка ситуація на ринку первинної нерухомості на 10-му місяці війни? Яку стратегію має компанія на випадок блекауту чи можливої окупації міста, де продовжують будувати?
Про повне піке ринку нерухомості з початком війни, і як SENSAR пілотував у нових реаліях
- Чи допускали ви думки, що з 24 лютого компанії доведеться призупинити свою діяльність після 4-х років безперебійного будівництва і шаленого росту ринку?
- 23 лютого я повернувся літаком до Запоріжжя і на 24 лютого мав дуже щільний робочий розклад. Про те, що буде вторгнення багато хто казав. Я не вірив до останнього, як і багато українців. І навіть коли 24 лютого прокинувся від голосу дружини, яка казала: “Любий, почалася війна!”, – я подумав, що їй щось наснилося. Але ж війна почалась.
І наступила інша, якась невідома фаза життя. Все завмерло у нашому місті. Було відчуття турбулентного піке усього, що мав на той момент.
24 лютого я зібрав нараду топкерівників у нашому на той час центральному офісі. Ми прийняли важливі рішення, як утримати команду і як пережити час, коли ми вимушені були призупинити всі будівельні роботи. І це був перший крок у довгій дорозі виходу з кризи.
- Що саме за рішення ви прийняли?
- 24-го ми вирішили, що тиждень будемо продовжувати будувати, бо мали стійке відчуття, що це не надовго.
Створили систему комунікації та підтримки інвесторів, які були налякані більше ніж ми, бо вклали немаленькі кошти у будівництво, хтось прям напередодні війни.
На цій же нараді ми вирішили, що треба швидко шукати нові можливості для розвитку компанії задля фінансової стабільності. Бо розвиток і стабільність – це запорука безпеки інвестиційних вкладень.
Ці рішення дали нам можливість, як то кажуть, тимчасово “видохнути”.
- Що ви відчували, коли прийшло розуміння вірогідної крапки у бізнесі?
- На 24 лютого ми мали 128 000 кв. метрів нерухомості у девелоперському портфелі. Наразі ця цифра вже збільшилася, і ми вже добудовуємо декілька об’єктів у Запоріжжі та розпочали об’єкти у Львові.
Тож чи усвідомлював я тоді вірогідність крапки у бізнесі? І так, і ні. З одного боку усвідомлення було, а з іншого – я думав про нові шляхи, які допоможуть зберегти компанію, намагався не допускати думок про повну зупинку!
- Чому початок був саме у Запоріжжі, бо ви родом звідти?
Я завжди любив своє місто і хотів, щоб воно розвивалось. Помітивши перспективи будівельної галузі, я і команда SENSAR, яка родом теж із Запоріжжя, у 2018 році задумали кілька сучасних проєктів у рідному місті та з успіхом почала їх реалізовувати.
Ми поставили собі за мету наситити попит на нове житло, який на той час досягав свого піка. Це сприяло інвестиційному розвитку в місті. Одночасно ми хотіли змінити уявлення людей про комфортне житло та інфраструктуру, що його супроводжує. Ми поставили собі за мету оживити пропозицію на ринку первинної нерухомості, яка на той момент було застарілою. І нам це вдалося.
Про будівництво під ракетними обстрілами в повному сенсі цих слів
- Коли ви відновили будівництво, і як ви мотивували людей працювати під обстрілами?
- Наприкінці весни ми почали поновлювати роботи на будівельних майданчиках.
Найголовніша мотивація – треба жити далі! Треба заробляти, щоб мати фінансову стабільність! Ця мотивація спрацювала для кожного члена команди.
Лячно? – Так. Складно? – Так. Але ж минулого життя вже немає і воно не скоро повернеться. Скласти руки та сидіти чекати, коли закінчиться війна – це означає втратити все, що мали. Це – не наш шлях.
Роботу офісу ми взагалі не зупиняли. А роботу офісів продажу та будмайданчиків поновили в повному обсязі вже на початку літа, дотримуючись всіх правил безпеки та балансуючи між тривогами і робочими процессами.
Всі, хто залишився у місті, вже навчилися відрізняти види вибухів. Тобто по звуку легко можна визначити, яким типом зброї обстрілюють. Можна зрозуміти чи далеко прильот, чи близько, і краще піти у сховище. Люди вже звикли до війни, як би це дивно не звучало.
- 40 км від міста проходить лінія фронту, місто потерпає від постійних обстрілів, а ви будуєте?
- Так ми будуємо! Бо маємо відповідальність перед інвесторами та командою.
Мене більше дивує, як можна не будувати. Наразі в Запоріжжі залишилось не багато будмайданчиків, де ведуться якісь будівельні роботи. І це сумно, бо велика кількість людей втратила надію, що колись-таки отримають свої омріяні квадратні метри.
Я, як бізнесмен, розумію, що попри все я повинен знайти рішення і виконати свою роботу та зобов'язання.
Найголовніша наша мотивація – те, що це наше рідне місто! Нам тут жити, нам тут ростити дітей! Ми тікати нікуди не збираємось і впевнені на 100%, що зовсім скоро 72% нашої області, яка окупована, буде звільнено від орків.
Російські ракети руйнують ваше місто. Були прильоти в радіусі будівництва ваших об’єктів, які наслідки?
- Напевно, вже складно назвати район міста, куди не прилітало. На жаль. Серце крається, коли я бачу чергові руйнівні наслідки. Але кожен новий вибух і руйнування, ти вже сприймаєш, як черговий, і як розуміння, що після перемоги треба буде відновлювати більше об’єктів.
Декілька наших об’єктів теж зазнали незначних, в сьогоденному розумінні, ушкоджень, бо вибухи сталися у радіусі 150 метрів від майданчиків. Ми зреагували миттєво і продовжуємо будувати далі.
Розумієте, ми не маємо зараз вибору. Ми всі до одного повинні швидко підлаштовуватися під обставини, це дасть змогу встояти.
- Марко, зараз майже кожен українець допомагає ЗСУ та людям, які постраждали від російської агресії. Щодо вас?
- Ми – не виняток, бо осторонь залишатися просто неможливо. Тому SENSAR допомагає з перших днів війни. Ми відвантажили все, що мали на будмайданчиках, на потреби ЗСУ. Донатили, продовжуємо донатити та закликаємо своїх партнерів до фінансової допомоги нашим збройним силам.
А невдовзі ми знайшли ще напрямок, де можемо бути корисними. Пів року тому, коли наше місто стало масово обстрілюватися, ми почали допомагати людям відновлювати їх постраждалі будинки: ремонтували дахи, встановлювали вікна, лагодили стіни.
Я особисто їду в постраждалі місця, знайомлюсь з людьми, щоб краще зрозуміти, яка допомога потрібна. Знаєте, коли ти дивишся в очі людині, яка все втратила, в очі повні відчаю… Ти розумієш, що у цієї людини одна надія на тебе, і ніхто, крім тебе, їй не допоможе. І тоді ти береш і робиш, чого б тобі цього не коштувало.
Бо мені не все одно!
Про релокейт як рятівне коло для бізнесу і нові проєкти
- Як релокувати девелопмент, і чи можливо це взагалі?
- Девелопмент – це одна зі сфер бізнесу, яку неможливо релокувати. Ти просто обираєш нову локацію і починаєш все з початку.
У випадку SENSAR ми розуміли, що першим місцем для нової філії буде місто Львів. На мій погляд Львів - це економічна столиця нашої держави на сьогодні. Щиро кажучи, ми не помилилися, бо тут наново зібрали всю команду майже з усієї Європи. На той час багато хто моїх з працівників поїхав за кордон. Так, вже у травні 99% команди повернулися в Україну, і з того часу почалася нова, вже львівська історія SENSAR.
У листопаді ми почали будівництво апарт-комплексу Smart House. І треба визнати, що ми зробили все вірно і клієнтський попит це підтверджує.
Наразі ми вже працюємо над новими об’єктами ще в декількох містах нашої країни.
- Назвіть кроки у своїй стратегії, які допомагають розвивати бізнес у воєнний час?
1. Продовжувати будувати розпочате.
2. Зберегти команду і репутацію.
3. Швидко підлаштуватись під нові реалії ринку.
4. Створити новий проєкт, концепції якого ні в кого немає.
Насправді для нас це був не аби який виклик. Новий регіон, нас ніхто не знає. Новий проєкт з новою концепцією, за якою ми ще не працювали. Команда в чужому місті, не у своїх домівках. Багато яких факторів були проти нас.
Але! Завжди має бути “але”. Я завжди вірю в те, що роблю. Я завжди живу ідеєю і вірю у свою команду. І навіть коли в нас щось не виходить, ми аналізуємо причини і робимо наново.
А щодо smart-колівінгу, то ми запровадили цей європейський концепт житлових комплексів в Україні.
- В чому ідея колівінгу, і чому ви вважаєте, що за цим майбутнє?
- Ідея smart-колівінгу, на перший погляд, дуже проста: це – багатофункціональність житлового комплексу, це – об’єднання людей з однаковими інтересами, поглядами на життя, роботу, відпочинок.
Smart-колівінг – це про зручність комплексу, це про ЖК, де все продумано до дрібниць, це про поєднання життя, роботи та відпочинку, це про окреме ком’юніті людей, де всім комфортно.
Ще в концепт smart-колівінгу ми вкладаємо нерухомість з невеликою площею. Бо вважаємо, що краще придбати меншу площу, але якісну нерухомість, чим купити більшу площу з гіршими умовами. Ця практика вже давно існує в Європі.
Коли тобі не вистачає грошей на придбання квартири в новобудові, середня площа якої становить від 26 квадратних метрів, ти маєш два виходи. Перший – придбати житло гіршої якості та з гіршими умовами. Другий – далі накопичувати заощадження.
А ми пропонуємо третій варіант шляху – придбати якісну нерухомість з комфортними умовами, але меншої площі.
- Ви вже відчули на власному досвіді, що таке реформа ДІАМ?
- Так. У повному обсязі.
При першому нашому знайомстві із Семеном (голова ДІАМ), я не повірив в те, що ДІАМ видає дозволи без хабарів. Він тоді мені сказав, щоб я сам перевірив. Я перевірив! Якщо ти як забудовник маєш повний пакет документів, маєш намір та змогу будувати, то отримати дозволи без корупції вже стало можливо. І саме з цього часу я вірю у реальність впровадження нових реформ в Україні.
Я дуже радію співпраці та бажаю, щоб всі українські чиновники брали приклад із Семена. Щиро вірю в нову систему для будівництва без хабарів та перешкод. Це може кардинально змінити ринок новобудов в країні.
- Які ваші плани на 2023 рік?
- Завершити та ввести в експлуатацію всі об’єкти в Запоріжжі та завершити будівництво Smart House у Львові.
Знаю, що це амбітні цілі, але ж вірю, що ми це зробимо!
- Давайте помріємо, як ви думаєте, що буде із SENSAR через 2 роки?
- Ми маємо дуже амбітні цілі, бо наші пращури – запорізькі козаки. Ми, як і вони, маємо стійку силу волі, завзятість та сміливість. Звісно, не можу про все розповісти, бо буде спойлер.
Скажу так: війна нас надихнула працювати ще більше, щоб за 2 роки вийти на принципово новий рівень. Впевнений, що через декілька років ми з вами поспілкуємось в одній із країн Європи.
Я віруюча людина, тож з Божою поміччю ми втілимо наші мрії в життя!
Информация предоставлена в порядке ст.10 Конституции Украины и ст. 6 Закона Украины О национальных меньшинствах в Украине