Последние пару лет количество новостроек пригорода увеличивается ежемесячно. Однако на фоне растущей конкуренции, цены на квадратные метры практически не меняются.
Мы решили разобраться, что скрывается за низкой ценой и что ждет инвестора пригородного жилья уже через пару лет.
1. В ценовом диапазоне 9 000-11 500 грн/кв.м., в Киевской области представлены 73 ЖК.
Главным образом это жилые комплексы Бучи, Белогородки, Ирпеня, Гостомеля, Ворзеля, Святопетровского.
Т.е. это те направления, которые являются самыми плотно застраиваемыми, они и демонстрируют рынку низкие цены.
Чем обусловлено такое поведение застройщиков?
Проанализируем ситуацию:
концентрация ЖК в направлении Ирпень, Буча, Гостомель, Ворзель - 163 новостройки
направление Святопетровское, Белогородка - 58 строящихся объектов
Основной вывод:
Что знают застройщики и о чем не говорят будущим инвесторам? – Про перспективы серьезных пробок на выездах к центральным магистралям, особенно через год-два. Вышеперечисленные направления являются проблемными уже сейчас, а через пару лет строительства и заселения, это будет большая проблема.
Что же делать в подобной ситуации? – Демпинговать, пока рынок еще не оценил будущего транспортного коллапса.
2. В диапазоне 12 000-14 000 грн/кв.м., в Киевской области представлены 89 ЖК.
Такие цены показывают ЖК, расположенные ближе к центральным магистралям, а именно Вишнёвое, Борщаговка, Гатное.
На сколько густо застраиваются эти направления:
· Борщаговка – 14 строящихся объектов
· Вишневое, Крюковщина – 37
· Вышгород- 7 новостроек
· Ходосеевка – 4 новых объекта
Основной вывод:
Близость к трассам – Новообуховской, Одесской и Окружной, снижают вероятность «стоять в пробке», и это сразу отражается на цене - она становится выше.
Какое же из направлений пригорода Киева является наиболее перспективным? Эксперты называют такие:
· Ходосеевка (Новобуховская трасса)
· Вышгород (ул.Богатырская, Минское шоссе).
Главные аргументы: низкое количество новых строящихся объектов и время на дорогу – в этих направлениях пробок до столицы нет. Из Ходосеевки, в час-пик, доехать можно за 15 минут, из Вышгорода чуть дольше.
Но!
Что же происходит с покупателем, который выбрал довольно дорогой пригород в сегменте 13 000-15 000 грн/м2? Из-за высокой цены включается сравнительный анализ с аналогичным ценовым предложением в Киеве.
Проанализируем предложение жилых комплексов в Киеве, в этом ценовом диапазоне, и видим, что в нем представлено 22 новостройки, половина из которых – это проблемные комплексы Войцеховского и его печально известной УкоГрупп, а вторая половина – монолитные высотки на самых окраинах столицы.
Таким образом, будущий инвестор стоит перед непростым выбором:
· покупаю дешевый пригород – уже стою в пробке, а со временем ситуация только усугубляется
· покупаю пригород подороже, риск «пробок» снижается, НО ведь есть Киев
· покупаю дешевый Киев – получаю проблемный недострой или монолит 25 этажей на окраине
Выводы:
Оптимальный вариант – найти жилье в формате классического пригорода в хорошем направлении. Это должны быть малоэтажные дома из красного кирпича желательно в хорошем направлении. Да, стоимость такого жилья может быть сопоставима со столицей, но в перспективе каждый инвестор поймет правильность вложений.
Рекомендуем обратить внимание на комплексы, строящиеся в Новообуховском направлении – ЖК «Новая Конча-Заспа» и ЖК «Vlasna». Концепции этих проектов полностью отвечают пригородному жилью в лучших европейских традициях.
Это исторически успешное направление. Рядом Печерск, правительственный квартал, Столичное шоссе, спортивная база «Динамо», престижная Конча-Заспа - в этом направление самое модное и продвинутое ВСЕ и все самое дорогое.
Выбирайте сами и удачных инвестиций!