Более 100 тыс. украинских семей оказались инвесторами недостроев, вложив в несуществующие метры деньги, которые вернуть почти невозможно. Неудавшиеся новоселы винят застройщиков, застройщики - кризис 2008 года, - пишет Екатерина Иванова в №46 журнала Корреспондент от 22 ноября 2013 года.
Когда супруги Ирина и Алексей Стрижало покупали квартиру в Киеве в строящемся доме по пр. Науки, 66-70, их сыну Роману было всего полтора года. Сегодня он уже четвероклассник, а на месте строительства все еще зияет пустырь, облюбованный бомжами и бездомными собаками.
“Стройка началась в 2005 году, а в 2008-м закончилась, - вздыхает Ирина Стрижало, вложившая в будущую квартиру все накопленные семьей средства - $ 52 тыс. - Мы писали во все прокуратуры, милиции, всем президентам - безрезультатно”.
Вместе с семьей Стрижало добиваются правды еще более 300 несостоявшихся жильцов дома, который должна была построить компания Житловик. У некоторых обманутых инвесторов за это время распались семьи, а кто-то из них и вообще отошел в мир иной.
По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, сегодня 120 тыс. украинских семей, купивших квартиры, несколько лет ожидают вселения. А по стране замерли, как в постапокалипсическом блокбастере, более 2,4 тыс. многоэтажек, подсчитали в Конфедерации строителей Украины.
Больше всего недостроя в столице - половина его зияет пустыми окнами или вовсе котлованами уже не менее пяти лет. Причем часть этих домов не будут сданы в ближайшие 10-15 лет, прогнозирует Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости. Некоторые здания через пять-семь лет простоя достраивать нет смысла: проще и дешевле возвести новые
Большинство замороженных строек “родом” из 2008 года. По словам Рубанова, до того как грянул кризис, в погоне за сверхприбылью застройщики продавали квартиры в еще не сооруженных объектах, чтобы вкладывать их в следующие. Таким образом возникал эффект снежного кома или финансовой пирамиды.
“Может, у застройщиков мыслей [лишь получить деньги и] не достраивать не было, но кризис внес свои коррективы”, - объясняет Рубанов.
Кроме того, украинцы, вложившие средства в жилье, оказались в ловушке отечественного законодательства, согласно которому они до сдачи дома в эксплуатацию не являются собственниками жилья, даже если заплатили за него.
“Поэтому сегодня они никак не могут повлиять на застройщика и сроки достройки объекта”, - говорит Геннадий Зубко, замглавы комитета ВР по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики.
Зонт вместо крыши
Сотни обманутых инвесторов идут маршем от Верховной Рады до Кабмина и Администрации Президента, раскрыв вместе с плакатами еще и зонтики в ясный день. Дескать, другой крыши у них над головой нет.
Среди участников протестной акции - молодая пара Артем и Анастасия Юниковы. Они охотно рассказывают Корреспонденту, что на месте дома в поселке Глеваха под Киевом, квартиру в котором они и еще 30 семей купили в 2008-м, до сих пор нет и намека на стройку. Более того: забор, ограждавший площадку, разобрали на доски.
Молодожены кусают локти: они продали свою небольшую киевскую квартиру ради чуть более просторной в пригороде, вложив 320 тыс. грн. и переселившись к родителям. Теперь у них нет ни жилья, ни прописки, ни денег. Пять лет назад сделка казалась Юниковым выгодной, а компания-застройщик Печерск-инвест - благонадежной.
Украинцы, вложившие средства в жилье, оказались в ловушке отечественного законодательства, согласно которому они до сдачи дома в эксплуатацию не являются собственниками жилья, даже если заплатили за него
“У них были все документы в порядке, офис в центре [Киева], мы проехались по [их] стройкам - везде шла работа”, - вспоминает Юников.
Сегодня эта компания банкрот, а ее руководители объявлены в розыск. Расследование длится уже пять лет.
“Доказать ничего невозможно, - сокрушается Юников. - [На все обращения к правоохранителям] ответ один: следствие идет”.
У Наталии Болобан, несостоявшегося жильца недостроя также пятилетней давности - по столичному пр. Победы, 115а - накопилась целая пачка ответов от разного рода инстанций, которую она с трудом удерживает в руках. Работы на данной площадке замерли в 2008-м на уровне 12 и семи этажей двух 24-этажных секций. А когда-то Болобан и ее товарищей по несчастью подкупило солидное название компании-застройщика - госпредприятие Житлоінбуд при Управлении госохраны президента.
“Были все уверены на 100 %, что однозначно построят: это ж такая структура!” - озвучивает Болобан чаяния обманутых инвесторов.
Тем временем внушительное число замороженных строек - а они сегодня составляют 65 % от всех пока не законченных жилищных объектов - не останавливает соотечественников от вложения своих кровных в виртуальные квадратные метры. Причем, по данным консалтинговой компании UTG, половина покупателей оплачивают стоимость несуществующих квартир сразу, а остальные берут его в рассрочку (40 %) либо платят за воображаемую недвижимость с помощью ипотеки (10%).
В первой половине 2013 года было заключено почти на 20% инвестиционных сделок больше, чем за такой же период 2012-го. Неугасающий интерес к инвестированию строительства понятен: вкладывать в возводящееся жилье гораздо дешевле, чем покупать его в сданном доме. К примеру, если на этапе закладки фундамента средняя цена 1 кв. м по Киеву составляет 9,5 тыс. грн., то в готовом доме уже просят 12,5 тыс. грн. за квадрат.
По словам Сергея Костецкого, эксперта консалтинговой компании SV Development, 95% квартир в новостройках покупается до ввода дома в эксплуатацию, причем каждая пятая - на этапе котлована. И это притом, что, как замечает Рубанов, ни одну новостройку не сдают точно в срок, опаздывая со сдачей, как правило, на четыре-шесть месяцев.
Хата с краю
В годы строительного бума (2005-2007-й) долгостроев в Украине почти не было, но грянувший затем кризис надолго зацементировал скайлайн городских новострод ек. В стадии глубокого анабиозаостается и расследование деятельности недобросовестных застройщиков. Поэтому шансы инвесторов вернуть свои деньги невелики, уверена известный адвокат Татьяна Монтян.
Также остались внакладе и банки, давшие кредиты застройщикам под залог несуществующих квартир. Среди всех недостроев таких заложенных объектов порядка 20%.
В странах ЕС подобные махинации невозможны, отмечает Монтян, ведь там покупатель квартиры вступает в право собственности оплаченной части жилья в момент совершения сделки, а в Украине - лишь после сдачи дома.
Договоры с инвесторами часто не предусматривают контроль хода строительства и расходования средств на него
Кроме того, отечественное законодательство позволяет застройщикам не выполнять взятые обязательства и проводить мошеннические операции с новостройками, считает Алексей Кучеренко, экс-министр ЖКХ, а ныне - глава Всеукраинской общественной организации Союз собственников жилья Украины.
Так, договоры с инвесторами часто не предусматривают контроль хода строительства и расходования средств на него. В результате при малейшем колебании валютного курса появляется риск, что сроки сдачи квартиры затянутся или ее достройка потребует дополнительных расходов.
К дефициту средств ведут и любые отклонения от проекта, к примеру когда застройщику приходится выполнять условия монополистов энергетических сетей и коммуникаций, отмечает Алексей Говорун, заместитель гендиректора по стратегическому планированию строительной компании ТММ.
“Есть примеры в Киеве, когда в процессе строительства менялись технические условия подключения, - рассказывает Говорун. - В итоге они становились практически невыполнимыми или экономически нецелесообразными”.
На объективные обстоятельства, приведшие к замораживанию работ, ссылается и руководство вышеупомянутой компании Житлоінбуд. Согласно его официальному заявлению, застройщик прекратил работы в результате отказа банка в 2008 году их финансировать. При этом Житлоінбуд продолжает содержать недостроенный объект и надеется завершить его, найдя нового финансового партнера.
Минрегионстрой предлагает свою схему оживления долгостроев - признать нынешнего застройщика банкротом, а объект продать новому по адекватной цене. Инвесторы же должны быть готовы доплатить разницу в стоимости будущих квартир в соответствии с нынешней рыночной ситуацией.
Экономическая целесообразность дальнейшей застройки во многом зависит от этапа, на котором были приостановлены работы, и текущего состояния здания. Новым застройщикам могут быть интересны только те дома, что возведены более чем наполовину, полагает Говорун. По такой схеме уже закончены несколько долгостроев, утверждает он.
В существующих условиях инвестировать в строительство жилья настолько небезопасно, что смотри бумаги, не смотри, в 90% случаев риск остается
Однако многие несданные объекты “достоялись” до того, что их дешевле отстроить заново. Согласно строительным нормам, если у дома нет крыши и не поставлены окна, то есть фасад герметично не закрыт, то он начнет разрушаться. Разные утеплители, пенополистиролы могут разрушиться уже через год, кирпичные или бетонные стены - и через десять лет.
В случаях, когда на площадке возведен лишь зеленый забор, шансы вернуть вложенные деньги сегодня практически сведены на нет, делают неутешительный прогноз эксперты.
Причем опасность остаться ни с чем в будущем сохраняется и в отношении инвесторов объектов, где еще пока кипит бурная деятельность. Первое серьезное колебание валютного рынка может заморозить процесс.
Поэтому первым делом необходимо менять законодательство, настаивает Алексей Гончарук, президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, а именно - ввести регистрацию права собственности на этапе заключения договора, а также уголовные статьи за мошенничество с деньгами инвесторов жилья.
“Я вам скажу: в существующих условиях инвестировать в строительство жилья настолько небезопасно, что смотри бумаги, не смотри, в 90% случаев риск остается”, - подводит итог Гончарук.
***
Этот материал опубликован в №46 журнала Корреспондент от 22 ноября 2013 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.