Скандалы вокруг недостроенных объектов в Киеве добавляют головной боли инвесторам.
Корреспондент выяснил, почему они возникают и что нужно делать, чтобы не оказаться их жертвой, пишет Олег Аксёненко в №6 журнала от 13 февраля 2015 года.
Общественная организация Форум порятунку Києва требует отставки директора коммунального предприятия Житлоінвестбуд-УКБ Вячеслава Непопа — митинг с таким требованием прошел под стенами Киевской администрации на прошлой неделе.
Впрочем, отставка руководителя компании не единственное требование. Активисты требуют также остановить несколько строек компании, самая известная среди которых — высотный дом на 25 этажей по ул. Шулявской, возле зоопарка. По мнению активистов, работы могут со временем лишить животных их жилья. В Житлоінвестбуд-УКБ все обвинения прогнозируемо опровергают и отмечают, что действия активистов носят заказной характер.
Ранее Министерство внутренних дел сообщило, что его сотрудники остановили работы на четырёх стройках, связанных с группой компаний Укогруп: Жемчужина Троещины, Сосновый бор, Мозаика и Східна брама. Причина — отсутствие прав на пользование земельными участками, на которых размещены объекты.
В борьбу с незаконным строительством активно включился и вездесущий Правый сектор. Организация приложила руку к остановке строительства высотки по ул. Вершигоры, а также на пересечении ул. Малышко и Братиславской. Последняя из акций, сопровождавшаяся перекрытием дороги и сжиганием шин, была направлена против объекта компании Укрбуд на берегу Днепра, по ул. Никольско-Слободской.
Представители Правого сектора утверждают, что проект противоречит действующему законодательству: дом строится в 60 м от берега, тогда как активисты настаивают, что он должен располагаться не менее чем в 100 м от береговой линии.
Почётный президент Укрбуда Максим Микитась отвергает все обвинения и обещает усилить охрану.
«Сейчас подобных скандалов очень много, они появляются буквально каждые два дня», — констатирует он.
Сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине
По данным Конфедерации строителей, сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине. Однако никто не может гарантировать, что возведение того или иного дома в Киеве не остановится, причём на любом этапе.
Причины, по которым проект замораживается, довольно разнообразны. Это и нехватка денег, с которой может столкнуться застройщик, и проблемы с контролирующими органами. В отдельных случаях проект останавливается из-за неудовлетворительного качества работ на первом этапе — например, у дома начинается трескаться фундамент. Иногда строительство прекращается после вмешательства общественных организаций, активизировавшихся в конце прошлого — начале этого года.
Причины и поводы
Уровень сознательности граждан возрос, и многие из них способны объединяться и действовать во имя общественной пользы, считает глава Совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк.
«У многих попросту накипело, люди выходят с протестами, организовывают рабочие группы, создают проекты изменений, ведут переговоры с властями и добиваются конкретных результатов», — поясняет Шуляк.
Протесты часто имеют под собой реальные причины, поскольку застройщики действительно строят дома с грубыми нарушениями законодательства. Первый заместитель главы Киевской горгосадминистрации Игорь Никонов признаёт, что у некоторых застройщиков нет разрешений на использование участков либо отсутствует полный пакет необходимых документов.
По его словам, строительная компания, например, может получить разрешение на возведение девятиэтажного дома, а затем достроить еще семь этажей и продать в них квартиры.
«А потом при выявлении нарушений прокуратурой на защиту строительства выходят покупатели квартир. Они заинтересованы в том, чтобы дом достроили», — поясняет Никонов.
Впрочем, большинство застройщиков начинают работы, имея необходимые разрешения, считает глава наблюдательного совета Института городского гражданского проектирования Ольга Заремба.
«Другой вопрос — как эти документы оформляются», — отмечает эксперт.
Заремба поясняет, что разрешительная документация — это, как правило, толстые папки и множество справок, ведомостей, отчётов и т. п.
«Естественно, терпения хватает не у всех. Ввиду необходимости собрать большое количество документов — не всегда, кстати, обоснованных — застройщики могут задействовать «другие механизмы» решения проблемы», — говорит она.
Действующее законодательство совокупно с коррупцией стимулирует бизнес к поиску обходных путей
Действующее законодательство совокупно с коррупцией стимулирует бизнес к поиску обходных путей, соглашается исполнительный директор Ukrainian Building CommunityТатьяна Шульга. Например, для строительства объекта третьей категории сложности нужно вдвое меньше затрат по сравнению со зданиями четвёртой или пятой. Для этого проектная документация должна проходить экспертизу, контролируется и сама процедура строительства, что позволяет обеспечить безопасность и надежность здания при дальнейшей эксплуатации.
«Многие застройщики заявляют о третьей категории сложности», — добавляет эксперт.
Еще один из возможных вариантов появления объектов с проблемной документацией — постоянное изменение проекта застройщиком в ходе работ, добавляет директор проектной группы Архиматика Александр Попов. В частности, это может быть связано с изменением спроса из-за начавшегося в стране кризиса, когда квартиры по 200-250 кв. м становятся невостребованными.
«Документацию необходимо повторно согласовывать, и это затягивает строительство и ввод объекта в эксплуатацию», — отмечает Попов.
В некоторых случаях застройщик действует вполне легально, а сам протест — неплохой заработок.
«У этого движения есть и обратная сторона медали: общественные организации, главная цель создания и деятельности которых — зарабатывание денег путём шантажа застройщиков и организации протестов, заказной «отжим» участков, чёрный пиар и т. д., — признаёт Шуляк. — Такие организации существовали и, увы, успешно функционировали задолго до сегодняшнего дня».
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «за решение всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «за решение всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
«Остановить работы они не могут, но в состоянии привлечь правоохранительные органы, депутатов, что создаёт массу проблем», — рассказывает директор крупной киевской строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Устаревшие нормы
Нежелание застройщиков придерживаться отдельных норм участники рынка объясняют еще и архаичностью отраслевого законодательства. Некоторые требования не соответствуют времени и текущему спросу у инвесторов, поясняет управляющий директор компании Arpa Real Estate Михаил Артюхов.
«Цель девелопера — построить то, что пользуется спросом. Бывает, инвестор настаивает на том, чтобы проектная организация «шлифовала» объект под требования покупателей. Но, поскольку миссия зачастую невыполнима, происходят всевозможные коррекции и отходы от действующего законодательства», — отмечает он.
Например, согласно существующим нормативам, на одного жителя страны должно приходиться минимум 17 кв. м жилья. Но сегодня хорошим спросом пользуются квартиры площадью 15 кв. м на человека, поэтому строительные компании и стремятся его удовлетворить.
Существуют нормы, которые обязывают строить одно парковочное место на две квартиры. Для некоторых зданий (в первую очередь это касается объектов премиум-класса) количество апартаментов и паркомест должно совпадать.
«Понятно, что из-за экономии при строительстве и желании минимизировать стоимость жилья для покупателей многие застройщики пренебрегают такими нормами», — рассказывает Артюхов.
Многие нормы действительно устарели, более того, применение современных материалов и технологий, по сути, не подкреплено законодательно
Шульга добавляет, что многие нормы действительно устарели, более того, применение современных материалов и технологий, по сути, не подкреплено законодательно.
«Их использование — это прогресс, но как согласовать и утвердить их применение? Контролирующие органы могут в любой момент найти нарушения подобного рода на объекте», — говорит она.
Президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе признаёт, что массу проблем строительным организациям создаёт отсутствие зонинга — карты, на которой указываются пригодные для возведения зданий участки, ограничения по этажности дома и пр. Но у украинских городов пока нет денег на разработку такого документа, что усложняет работу застройщикам.
Семь раз проверь
Получить квартиру в том случае, если дом стал недостроем, очень сложно. Сегодня в Украине нет законодательных норм, прописывающих действенные механизмы для таких случаев. Одна из популярных ныне практик — создать кооператив, на баланс которого передать недостроенное здание. Затем покупатели квартир могут самостоятельно «доложить» нужную сумму для завершения всех работ либо найти инвесторов.
Конфедерация строителей разработала законопроект, предлагающий передавать все эти здания местным властям, рассказывает Парцхаладзе. Чиновники смогут найти инвестора, который достроит объект в обмен, например, на дополнительный земельный участок. Сейчас документ находится на рассмотрении профильной депутатской комиссии Верховной Рады.
100%-й гарантии того, что тот или иной дом непременно будет достроен, не говоря уже о соблюдении сроков, не даст никто. Но риски можно свести к минимуму даже в таких условиях.
Минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м, поэтому более низкая цена может свидетельствовать о возможных проблемах у компании
Во-первых, при выборе застройщика нужно быть очень внимательным, отмечает Никонов. По его оценке, минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м, поэтому более низкая цена может свидетельствовать о возможных проблемах у компании. Стоит ли игра свеч — решать покупателю.
«Город больше не будет выдавать квартиры покупателям, если они пострадают от аферы, как это было с Элита-центром», — говорит Никонов.
«Если сегодня покупателю предлагают купить жильё по цене ниже 8,5-9,0 тыс. грн за 1 кв. м, значит объект, скорее всего, потенциально или реально проблемный. В лучшем случае это некачественный и невостребованный новострой», — солидарен с ним Попов.
Директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко советует узнать, кто является застройщиком. О нём нужно почитать все отзывы, посмотреть на уже введённые в эксплуатацию объекты, а также найти информацию о понравившемся объекте на специализированном форуме.
«Репутация компании играет большую роль, поскольку в трудные времена некоторые собственники постараются найти деньги для завершения стройки. Они попросту не захотят портить свой имидж», — считает Никонов.
Чиновник добавляет, что Киев будет поддерживать свои коммунальные строительные организации, поэтому с большой долей вероятности они достроят дома.
Эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять всю разрешительную документацию на объект
Кроме того, эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять всю разрешительную документацию на объект. Недобросовестные застройщики иногда уверяют, что есть все разрешительные документы, но на самом деле обладают только ордером на подготовительные работы (снос, подготовка рельефа участка, вынос сетей из пятна застройки и т. д.), а разработка и согласование проектной документации ещё далеки до завершения, рассказывает Попов.
У организации нужно попросить решение об отводе земельного участка, договор аренды земли (сроки должны совпадать), технические условия на коммуникации, экспертизу проекта, сам проект, лицензию на строительную деятельность, разрешение на ведение работ.
«Все эти документы лучше «отксерить» и показать знакомому юристу», — добавляет Чапко.
У многих компаний строительство наружных сетей в результате часто становится последним этапом, который растягивается на годы.
«Бывает, что дом построен, но не подключён к инженерным сетям, так как рабочая документация наружных сетей даже не согласована или, возможно, в этом районе нет необходимых инженерных ресурсов. В таком случае дом, стадия строительства которого составляет даже 99%, может стать долгостроем», — констатирует Попов.
***
Этот материал опубликован в №6 журнала Корреспондент от 13 февраля 2014 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.