На общем довольно безрадостном фоне рынка недвижимости выделяется сегмент экономкласса.
В Киеве и области это сейчас самое распространённое и востребованное жильё, пусть и с рядом оговорок, пишет Елена Романюк в №45 журнала Корреспондент от 14 ноября 2014 года.
Если судить по рекламе и её интенсивности, можно сделать вывод, что столица и пригороды буквально охвачены строительным бумом. Эфир и рекламные площади пестрят объявлениями о возведении нового жилья и предложениями квартир по небывало низким, правда, лишь в долларовом эквиваленте, ценам.
В какой-то степени это соответствует действительности: по данным игроков рынка недвижимости, столичные застройщики сегодня предлагают квартиры в 180-250 объектах. Еще 385 новостроек ждут своих покупателей в пригородах Киева, отмечает Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании РеалЭкспо.
«По итогам первого полугодия на рынок Киева вышло 16 новых проектов с общим объемом предложения более 5.000 квартир. В июле-октябре стартовали продажи ещё в 11 комплексах, общий объём предложения дополнительно увеличился на 3.000 квартир», — рассказывает Корреспонденту Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.
По словам Чапко, наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы Киева, на которые суммарно приходится 35% всего предложения на рынке жилья. Меньше всего строек в Подольском и Деснянском районах — по 3%. В области возводят 31 объект в 15 районах.
Около 70-80% предлагаемых к продаже квартир в новостройках относятся к категории экономкласса
Согласно оценкам экспертов, около 70-80% предлагаемых к продаже квартир в новостройках относятся к категории экономкласса.
«Если говорить о предложении, которое есть в продаже (в построенных новых домах, а также в домах на разной стадии готовности), экономжильё занимает порядка 60%. В то же время среди новых проектов, вышедших на рынок с начала года, экономкласс составляет 80%», — говорит Александр Попов, директор проектной группы Архиматика.
Тенденция 2014 года — строительство «малогабаритных» квартир. В отдельных новостройках удельный вес квартир студио и однокомнатных превышает 50% общего количества, площади таких квартир начинаются от 18 кв. м.
«Застройщики стараются предложить рынку минимально необходимые площади. Времена однокомнатных квартир площадью 50-70 кв. м закончились лет пять назад», — отмечает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании Greenol.
Очевидные риски
Переориентация застройщиков на меньший метраж объясняется просто: доходы украинцев несопоставимы с ценами на недвижимость, поэтому стоимость квартиры была и остаётся ключевым параметром выбора жилья. Теми же соображениями по понятным причинам руководствуются и переселенцы из зоны АТО — эксперты отмечают, что именно благодаря им рынок летом приблизился к показателям продаж прошлого года.
«Переселенцы из зоны АТО, если говорить о первичке, покупали квартиры в достроенных новых домах. Это в основном представители бизнеса, которые перенесли свою деятельность в столицу», — отмечает Попов.
Главная причина падения спроса — непредсказуемая девальвация гривни
Впрочем, некоторый всплеск спроса на первичное жильё продлился недолго. Уже в октябре, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве было продано 1.165 квартир (из них на первичном рынке — 644), что почти на 10% меньше, чем в сентябре. Главная причина падения спроса — непредсказуемая девальвация гривни. Даже те покупатели, которые готовы были приобрести квартиру «прямо сейчас», увидев курс 14-15 грн за $ 1, поумерили свой пыл.
«Буквально месяц назад я интересовалась покупкой квартиры в ЖК Комфорт Таун. Предполагала взять жильё в рассрочку лет на пять-семь. Но поскольку цены на квартиры в этом объекте в долларах и курс никто не фиксирует, пришлось отказаться от своих планов. Поищу новостройки, в которых цена привязана к гривне либо курс доллара фиксированный», — говорит пиар-менеджер Татьяна.
Но даже в тех объектах, где курс фиксированный, никто не дает гарантии, что с его ростом цена не будет пересмотрена позднее.
«Я рассматривала возможность покупки квартиры в комплексе Новая Ходосовка в пригороде Киева. В октябре курс доллара, к которому они привязывались, составлял 10,6 грн, но уже в марте 2015 года он должен вырасти до 13 грн за $ 1. Плюс в случае покупки квартиры в рассрочку на десять месяцев цена 1 кв. м повышается на $ 5 ежемесячно (и это без учёта роста курса доллара)», — рассказывает дизайнер Юлия.
Те покупатели, которые все-таки решились купить квартиры в новостройках, предпочитают оплачивать сразу всю их стоимость. Так и от риска девальвации есть страховка, и на дополнительную скидку можно рассчитывать
Таким образом, те покупатели, которые все-таки решились купить квартиры в новостройках, предпочитают оплачивать сразу всю их стоимость. Так и от риска девальвации есть страховка, и на дополнительную скидку можно рассчитывать — в некоторых объектах она доходит до 25%.
«Приобретая квартиру, покупатели стараются получить максимально возможные скидки. Более половины сделок совершается со 100%-й оплатой стоимости жилья», — говорит Чапко.
Такие клиенты отдают предпочтение наименее рискованным вложениям — жилищным комплексам, сданным в эксплуатацию либо находящимся на завершающей стадии работ. И дело тут не только в желании поскорее заселиться или сдать квартиру в аренду. Люди по-прежнему не доверяют застройщикам, привлекающим деньги на начальной стадии работ, то есть на этапе котлована или фундамента. И, как признают сами застройщики, основания для этого есть.
«В условиях финансового кризиса и стагнации рынка недвижимости предоставление долгосрочных программ рассрочки и больших скидок застройщиком может свидетельствовать о его финансовых проблемах и нести риски недостройки подобных объектов», — предупреждает Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК ParkStone.
В зоне наивысшего риска — проекты, находящиеся на начальных этапах строительства, планируемая сдача в эксплуатацию которых ожидается в конце 2015 года и позднее
Наименее подвержены риску стать недостроями, по словам Приходько, те проекты, где «наблюдается положительная динамика продаж и соответствующие темпы строительства». В зоне же наивысшего риска — проекты, находящиеся на начальных этапах строительства, планируемая сдача в эксплуатацию которых ожидается в конце 2015 года и позднее.
«В таких объектах процент проданных квартир невысокий, соответственно, риски потери основного источника финансирования — капиталовложений будущих жильцов — возрастают», — объясняет Чапко.
К слову, эксперты не исключают, что именно приостановка и заморозка ряда строящихся объектов способна повлиять на снижение объёмов ввода в эксплуатацию жилья по итогам 2014 года.
Цены не сдержать
Продолжающееся падение курса гривни очень скоро вынудит застройщиков корректировать цены в сторону повышения, считают эксперты.
«С одной стороны, компании всячески пытаются сейчас удержать цены, чтобы не отпугнуть клиентов и не допустить снижения продаж. С другой — дальнейшее снижение курса гривни вынудит их это сделать», — прогнозирует Приходько.
О возможном повышении цен говорит и Чапко: «Продолжающаяся девальвация гривни повлечёт рост цен в сегменте первичной недвижимости. До конца года рост стоимости 1 кв. м будет не так ощутим благодаря действию предновогодних акций и дисконтных программ. Но уже в начале 2015-го средние гривневые цены первички экономкласса вырастут на 10%».
Такие прогнозы свидетельствуют, что в обозримом будущем, как, впрочем, и сейчас, квартиру смогут позволить себе купить лишь те клиенты, кто готов выложить 100% её стоимости сразу. Эта категория может пополниться за счёт так называемых инвесторов, которые предпочтут вложению в недвижимость банковские депозиты.
Небольшая активизация на столичном рынке также возможна благодаря парламентским выборам. Формирование новых органов власти и обновление состава Верховной Рады традиционно повлечёт за собой переезд в Киев не только новых депутатов, но и членов их семей и приближённых к ним лиц.
«Наибольшего ажиотажа можно ожидать в экономклассе, — считает Шостя. — Квартиры в таких домах будут пользоваться спросом как среди собственно вновь прибывших представителей властной верхушки, так и среди лиц, которые будут готовы сдать такое жильё им в аренду. Традиционным для периода после выборов является и расширение жилплощади «околовластных» клиентов за счёт продажи существующей квартиры во вторичном жилфонде либо приобретения дополнительных квадратных метров».
По словам эксперта, на общем фоне стагнации рынка большого всплеска спрос со стороны представителей «новых элит», конечно, не даст. Более того, не исключено, что ввиду различных антикоррупционных инициатив старт «чиновничьих распродаж» состоится чуть позже, чем это бывало ранее.
Однако уже сегодня в отделы продаж обращаются как посредники, так и представители будущих покупателей, подыскивающих комфортное, но при этом не слишком вычурное жильё для людей с достатком «средний плюс-плюс», уже работающих в госсекторе или планирующих вскоре занять свои должности.
На эту категорию клиентов отчасти ориентируются и компании, наряду с экономклассом строящие так называемое улучшенное жильё. В последнее время в эту категорию попадают квартиры по ценам между эконом- и бизнес-классом, завлекающие покупателей улучшенным качеством строительства, материалов, большими площадями квартир и развитой инфраструктурой жилищных комплексов. Цены на такие квартиры выше, чем на экономкласс, на 15-20%.
«Качественные проекты заметно дороже проектировать и немного дороже строить, но они в итоге быстро продаются. Востребованный продукт позволяет не только приумножить вложенные застройщиком деньги, но и создает компании имидж ответственного застройщика, заботящегося о комфорте будущего покупателя», — полагает Попов.
Впрочем, его коллега Анна Искиэрдо, директор проектной компании АИММ-Групп, отмечает, что, судя по новым проектам, строиться будет всё-таки больше экономжилья.
«Сейчас инвестор принимает к рассмотрению самые оптимальные и дешёвые архитектурно-инженерные концепции. Это единственный способ заказчика уменьшить себестоимость строительства», — отмечает эксперт.
***
Этот материал опубликован в №45 журнала Корреспондент от 14 ноября 2014 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.