Оперативно, доступно и надежно – три ключевых принципа панельного домостроения. Благодаря этому спрос на квартиры в таких жилых комплексах продолжает оставаться стабильно высоким –несмотря на непредсказуемую экономическую ситуацию. Эксперты едины во мнении: этот спрос в среднесрочной перспективе будет только расти.
Начнем с того что текущая политическая ситуация повлияла и продолжает влиять на увеличение количества потенциальных покупателей жилья в более спокойных регионах страны. Как следствие, жилищный вопрос актуализировался для многих украинских семей даже не планировавших такое крупное приобретение в ближайшем будущем.
Следующий существенный фактор - нестабильность банковской системы. Многие финучреждения уходят с украинского рынка, а остающиеся предлагают условия, которые сводят на нет ипотечное кредитование. У граждан Украины фактически не осталось иных инструментов сохранения своих сбережений, кроме инвестирования в недвижимость. Вкладчики активно изымают депозиты и ведут поиск оптимального объекта и застройщика с хорошей репутацией. Сейчас, когда курс валюты ощутимо вырос, а стоимость жилья в переводе в гривну при этом снизилась по сравнению со стимостью м2 в прошлом году, вложения в недвижимость становятся особенно выгодными. Статистика подтверждает эту тенденцию: только в 2015 году число сделок на первичным рынке почти вдвое превысило число таковых на вторичном.
В свете нестабильной ситуации в экономике, мнение разумных покупателей полностью совпадает с мнением экспертов: инвестирование в жилье оправдано только в случае вложений на минимально короткий срок. Иными словами - в случае гарантированной и максимально быстрой сдачи дома в эксплуатацию. Это требование встало в один ряд с такими показателями как качество работ и репутация застройщика, стоимость квадратного метра жилья и вариативность планировочных решений.
Предложить инвестору все эти условия одновременно сейчас могут далеко не все застройщики (мы иключаем из обсуждения игроков с низкими репутационными показателями). По состоянию на июнь 2015 г. в Киеве насчитывается около 237 стройплощадок. В подавляющем большинстве на них возводятся дома по монолитно-каркасной технологии строительства. Такие застройщики традиционно гордятся широким ассортиментом планировок. А вот ожидать сдачу объекта в эксплуатацию придется ожидать не ранее, чем через 1,5-2 года, быстрее каркасно-монолитный дом строится крайне редко.
Далее - компании которые работают над собственным имиджем и имеют сильный бренд предлагают стоимость м2 в среднем на 7-11% выше,чем компании с менее надёжной репутацией. Плюс завышение и обязательное плановое повышение стоимости м2. Это позволяет к моменту готовности «каркаса» здания аккумулировать достаточно средств, которые, при необходимости, пойдут на ускорение темпов строительства. В тоже время сроки строительства это и есть один из китов стоимости квадратного метра. Говоря проще, застройщики возводящие дома в срок от 2х до 3х лет, часто перекладывают на плечи инвесторов свои риски возникающие в связи с стремительными и изменениями в экономическом секторе. Что переводит проекты длительностью от 2-2,5 лет, в разряд сверх рискованных для конечного покупателя жилья.
Два года, согласитесь, большой срок для любой инвестиции украинских реалиях. Стремительность смены внешних и внутренних экономических и политических факторов слишком высока. Большинство потенциальных покупателей опасается инвестировать, и особенно сейчас, на ранних этапах строительства.
Аналитики настаивают, что оптимальное решение в такой обстановке одно: инвестировать лишь в те объекты, которые будут готовы в ближайшие год-полтора. Выбор объектов, отвечающих таким условиям невелик – это либо дома с высокой степенью готовности (но там совсем другой порядок цен), либо объекты, возводимые по другим, более скоростным технологиям.
Ожидать или искать новых решений не стоит. «Быстрые» технологии серьезно подбиралась специалистами по поручению государства. И еще в 1959 г. было принято решение – развивать крупнопанельное домостроение. В городах Украины уже четвертое поколение не только выросло в квартирах панельных домов, но и сформировало негативное отношение к такому жилью. Стойкость отрицательного общественного мнения по поводу «панелек» и «хрущевок» обоснована. О качестве застройки 60-70 х гг. говорить не приходится. Но не будем забывать, что на заре панельного строительства решалась совершенно иная задача – массовое посемейное расселение населения в максимально сжатые сроки. Однако время показало, что само по себе решение применить технологию панельного домостроения оказалось стратегическое верным и эффективным.
В 90-е годы, в эпоху расцвета каркасно-монолитного строительства, мы получили возможность выбора между массой планировочных решений на любой вкус и метражами на любой кошелек. Доступными и привычными стали перепланировки, установка панорамного или витражного остекления, и т.д. Панельное же домостроение незаслуженно отошло на второй план.
Выходит, мы возвращаемся к исходной дилемме. Что предпочесть? Долгосрочные вложения и преимущества планировок в каркасно-монолитном доме или быстрые темпы панельного строительства и минимальные риски инвестирования?
Крепкий «Фундамент»
Безусловно, выбор за покупателем. Однако на его решение продолжает влиять устоявшийся, но давно устаревший стереотип: «панелька» - это менее качественный продукт. Давайте примем во внимание, что на самом деле развитие технологий панельного строительства не стояло на месте. Применяются те же строительные нормы, системы утепления и энергосбережения, отопления и водоснабжения и.т.д. На сегодня качество современных панельных домов не уступает качеству жилья, возведенного по другим технологиям.
Правда, компаний, работающих по технологии панельного домостроения в столице не так много – всего две - три. Флагманом является «Строительная группа «Фундамент». ПАТ «Домостроительный комбинат №3», входящий в состав группы, на рынке панелестроения уже 54 года – первый панельный пятиэтажный дом был построен в 1961 г. За 50 лет построено более 145 тыс. квартир, это более 8,46 млн. кв.м. Ни один объект не был заморожен, ни одна стройка не получила скандальной «славы». По результатам исследований, проведенных по заказу СГ Фундамент в 2011 г., доля площади жилья, построенного заводом ДСК-3 по отношению к общему жилому фонду Киева составляет 15%! Можно сказать, что «застроены» Сумы, Черкассы, или, например, два таких города, как Ровно!
Только за последнее десятилетие группой сдано 110 объектов, более 1,5 млн. кв.м жилья, 21026 квартир. Полвека стабильной работы и высокая репутация группы подтверждается доверием заказчиков и покупателей.
Сегодня группа осуществляет проекты каркасно-монолитного, и панельного домостроения. В работе находятся 15 объектов строящихся по заказу, 4 объекта, возводящихся за счет собственного финансирования. Еще около десятка проектов находятся в развитии.
Собственное проектное бюро СГ «Фундамент» ведет постоянную работу над усовершенствованием технологии и качества панельного строительства. Последние 2 года конструкторы завода и архитекторы проектного бюро много работали над переоснащением заводских линий и разрабатывали проекты квартир со «свободной» панировкой. Задача выполнена успешно – в ассортименте, предлагаемом группой, появились 1-, 2- и 3-комнатные квартиры с возможностью, например, объединить кухню и гостиную, сместить межкомнатные стены или создать единое свободное пространство. Перепланировка в панельном доме стала реальной. Сегодня среди игроков столичного рынка панельного домостроения такое предложение от СГ «Фундамент» является уникальным.
Новые планировки быстро оценили крупные девелоперы, группа получила ряд заказов с применением новых типов секций. Сегодня самый крупный проект с применением новых секций –застройка пяти очередей микрорайона 5,8 «Осокорки-Північні» для постоянного партнера группы. Наконец, пройдена самая важная для застройщика проверка – покупатели охотно инвестируют в квартиры новых типов.
Еще раз упомянем о скорости строительства панельного домостроения. Кроме применяемой технологии в СГ «Фундамент» показатель «скорости» достигается благодаря тому, что группа предлагает максимально комплексный подход к каждому проекту. Это проектирование в собственном проектном бюро, устройство свай и фундаментов любой сложности, спектр строительно-монтажных работ, логистика собственной транспортной компанией, выполнение функций заказчика, введение в эксплуатацию и продажа жилья.
Замкнутость цикла позволяет группе меньше зависеть от внешних факторов и предлагать заказчикам и покупателям жилье по привлекательной стоимости.
Резюмируя обзор объектов, наиболее привлекательных для инвестирования, можем сказать, что покупка квартиры в панельном доме отвечает всем рекомендациям финансовых экспертов. Период строительства от закладки фундамента панельного дома до ввода в эксплуатацию занимает в среднем около года, в наличии привлекательные планировки и доступная стоимость квадратного метра жилья.
И, напоследок, один показательный нюанс: из панелей сегодня возводят не только комплексы экономкласса – их также активно используют и при возведении класса комфорт, ориентированного на более требовательных потребителей.
«Пальмы в бетоне»
В ХХ веке железобетон является одним из самых распространённых материалов в строительстве. Ж/б конструкция представляет собой залитый бетоном стальной каркас. Интересно, что ж/б был запатентован французским садовником Жозефом Монъе 1867 году. Занимаясь тепличным выращиванием пальм, он высаживал саженцы в глиняные горшки и переправлял для продажи в Англию. В дороге горшки бились, пальмы погибали, и садовник терпел большие убытки. Однажды Монъе решил слепить горшок из цемента. Поместил две бочки одна в другую, а пространство между их стенками залил цементом и получил тонкостенную бочку. Затем оплел ее металлическими стержнями и снова покрыл слоем цемента. Новая бочка оказалась очень прочной, а предприимчивый садовник нашел своему изобретению новые области применения. В 1877 году он запатентовал ж/б железнодорожные шпалы, в 1880-83 годах – ж/б перекрытия, балки, своды и мосты.
«Только Вира!»
Свои три первые «пятиэтажки» ДСК-3 смонтировал в 1961 году всего за три месяца - это по 22 рабочих дня на один дом! В 1964 году завод построил первый в Киеве 9-этажный дом. Посмотреть на новострой съезжались специалисты со всего Советского Союза. 9-этажной 464-й серией застроены Березняки, Никольская Борщаговка, Оболонь, Виноградарь, Минский, Харьковский и начало Троещинскогомассивов столицы. В 1974 г. на основании 1-464-й серии завод запроектировал и построил первый 12-этажный дом, в 1978 г. – первый 16-этажный, на Оболони. А в 80-х, возводя целый микрорайон Теремки-1, завод впервые в отечественной архитектуре применил каскадный принцип формирования структуры домов:12-14-16-18-21-этажных зданий.