Вкладывая средства в жилье на стадии строительства его, украинцы иногда вместо квартиры получают серьезные проблемы. Как новый закон защищает права инвесторов?
Предохранители от афер
За свои немалые средства, вложенные в стройки Элита-Центра, Банка "Аркада", Укрбуда и других неблагополучных застройщиков, по приблизительным подсчетам более 100 тысяч украинцев остались ни с чем. Вместо получения желанных собственных квадратных метров люди узнают о замороженном строительстве, банкротстве компании-застройщика, а иногда и о том, что их квартира уже продана. Чтобы защитить права тех, кто вкладывает инвестиции в жилищное строительство, Верховная Рада приняла закон № 5091 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".
В пояснительной записке к законопроекту сказано, что среди причин возникновения проблемных объектов жилищного строительства - отсутствие системы гарантирования выполнения заказчиком строительства обязательств перед инвесторами; строительство объектов на самовольно занятых земельных участках или при отсутствии права на выполнение строительных работ; финансирование строительства по принципу "финансовой пирамиды"; направление средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению; принятие застройщиком на себя заведомо невыполнимых обязательств.
"К тому моменту, когда страна начнет широкомасштабное восстановление разрушенного жилья, рынок недвижимости наконец-то должен быть приведен в порядок. В частности, люди, которые готовы инвестировать в строительство собственного жилья, должны быть гарантированно защищены от неблагополучных застройщиков", - отметила народный депутат, заместитель председателя Комитета Верховной Рады по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.
По ее словам, теперь застройщик не сможет продавать квартиры без разрешительных документов и всех условий для достройки объекта. Продажа невозможна, если каждая квартира в многоквартирном доме не зарегистрирована как отдельный объект имущественных прав, а зарегистрировать ее в Минюсте можно будет только при наличии разрешительной документации. Кроме того, застройщик должен раскрывать информацию о том, сколько квартир в доме уже продано.
Нормы принятого закона вводят еще один предохранитель от недобросовестных застройщиков.
"Раньше была достаточно распространена схема, когда нежилые помещения в доме продавали в качестве жилья, а одну большую квартиру превращали в несколько маленьких и продавали в таком виде. Сейчас, когда все объекты будут зарегистрированы, эта схема станет невозможной", - объясняет народный депутат. И подчеркивает, что закон также внедряет четкие правила, когда инвестор имеет право расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком. Например, если продавец без предупреждения изменит технические характеристики квартиры или более чем на 6 месяцев нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.
"Есть еще одно важное новшество: договоры первой продажи должны закреплять обязательства застройщика подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе, раньше с этим были огромные проблемы, и надо наконец-то обезопасить покупателей новых квартир от неприятных сюрпризов в виде отсутствия воды или света ", - говорит Шуляк.
Все это, по ее мнению, сделает рынок первичной недвижимости более прозрачным и поможет восстановить доверие к строительным компаниям.
С реестром не поспоришь
В Офисе эффективного регулирования BRDO, эксперты которого принимали участие в подготовке законопроекта, объясняют, что в документе говорится как о физических, так и о юридических лицах, покупающих объекты незавершенного строительства (например, коттеджи), жилые и нежилые помещения, которые находятся на этапе строительства. И обращают внимание на то, что, в частности, продажу будущих объектов недвижимости заказчик строительства/девелопер может начать только после регистрации специальных имущественных прав отдельно на каждую квартиру или другие объекты. Важно также, что законом устанавливаются обязательные требования к раскрытию информации о заказчике/девелопере строительства.
Специалисты по недвижимости видят в новом законе как плюсы, так и минусы.
"С точки зрения защиты интересов инвесторов - это шаг вперед на рынке строительного бизнеса и вообще на рынке первичной недвижимости, - отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита. - Очень важно, что создается реестр объектов будущей недвижимости, который будет похожим на существующий реестр недвижимого имущества. Это защитит инвестора от двойных продаж и других мошеннических схем с объектом, который он приобрел или планирует приобрести. Сегодня же инвестор не знает, что он покупает. Кроме того, есть определенные требования к договорам, которые будут заключатся между застройщиком и инвестором. Все они должны быть нотариально заверены, и это, безусловно, плюс, потому что нотариус не будет регистрировать сомнительные документы. Но это дает инвестору и дополнительные расходы. Пока неизвестно, какими именно они будут, но, например, если нотариусы будут брать 1% от стоимости квартиры, цена которой может быть, условно говоря, 100 тыс. долларов, то за его услуги придется заплатить 1 тыс. долларов. А если будут изменения или дополнения в договоре, то снова придется платить нотариусу за внесение их".
Есть еще одно новшество, о котором рассказал наш собеседник: если сейчас все операции на первичном рынке не облагаются налогом, то будет введен налог и на первичный рынок. Ведь вместе с этим законом вводятся соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Согласно ему, инвесторы, покупающие квартиры для продажи или те из них, кто в силу сложившихся обстоятельств вынужден новую квартиру сразу же продавать, будут платить налог примерно такой же, как и на вторичном рынке недвижимости. Это где-то от 6,5% до 18% от разницы между ценой, заплаченной за жилье и за которую оно продается. К примеру, квартира была приобретена за 100 тыс. долларов, продается - за 120 тысяч. Налог уплачивается с 20 тысяч.
Закон также требует, чтобы в каждом строящемся жилом объекте недвижимости была гарантийная доля, которая не может продаваться - 30 %. Это большой плюс для инвестора, гарантия того, что за счет этих метров будет достроен объект.
"А для застройщика эти 30% - определенная проблема, ведь ему где-то нужно взять средства, чтобы их построить, - говорит Пита. - Есть еще одна норма в законе, которая может загнать застройщика в тупик. Это то, что все изменения к проекту он должен согласовывать со всеми инвесторами. Предположим, что их - 500, как всех собрать? В то же время для инвесторов это хорошо, потому что без их разрешения не будут изменять проект. Все остальное в этом документе должно полностью устроить даже застройщиков. Ведь этот закон создавали не с нуля, он основывается на практике. И главное, что теперь инвесторы жилищного строительства защищены на 100%, потому что с реестром не поспоришь".
Галина Гирак