Новостройки дорожают в цене, на вторичном рынке цены понемногу падают, стоимость аренды жилья выросла в западных регионах.
Несмотря на войну, по прогнозам экспертов рынка недвижимости, в этом году стоимость первичной недвижимости будет расти. В то же время, цены на вторичном рынке начинают падать. Стоимость аренды жилья зависит от региона.
Новостройки растут в цене
По прогнозам экспертов рынка недвижимости, в этом году стоимость недвижимости на первичном рынке будет расти. Это связано не с ростом спроса на новое жилье, а с удорожанием строительных материалов, энергоресурсов и других ресурсов, необходимых для строительства жилья.
“Застройщики пытаются удерживать цены на квадратный метр жилья на показателях до 24 февраля 2022 г. В долларах цены почти не изменились, но в гривне стоимость выросла, прежде всего, из-за значительных курсовых колебаний”, - сказал управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский.
В свою очередь Александр Болтян, аналитик компании Esperio говорит, что стоимость квадратного метра в Украине будет расти, но только на первичном рынке. Причина состоит в потребностях застройщиков. Сейчас курс доллара США стабильно держится около 40 долл., но по итогу 2022 г. падение гривны составило 45%. Бензин и дизтопливо в Украине подорожали на 70-80% за аналогичный период. То есть, если раньше строительные работы можно было заканчивать со старыми, ранее купленными материалами, то сейчас вся продукция увеличится в цене. Кроме того, следует учитывать логистические проблемы нашего времени. Дополнительно отметим недостаток рабочей силы, что увеличит количество недостроенных проектов, многие будут замораживать строительство, соответственно те, которые будут доводить жилье до этапа ввода в эксплуатацию – автоматически станут ценными для покупателя.
Квартиры на вторичном рынке дешевеют
В то же время, цены на квартиры на вторичном рынке дешевеют.
А. Болтян говорит, что на вторичном рынке цены на квадратный метр жилья держатся стабильными, но фактически договоры о купле-продаже заключают с дисконтом 15-30% от рыночной цены. Преимущественно сговорчивы продавцы, которым срочно нужно выехать из города/страны, или просто нужны деньги. Люди понимают, что если начнут выставлять цены ниже рыночных, демпинговать, весь рынок начнет проседать по ценам вниз. Поэтому опытные дельцы стремятся дождаться своего покупателя даже в непростых условиях войны. Ведь постоянно появляются те, кто хочет переехать из Харькова или Днепропетровска в Одессу или Киев, потому что там сейчас спокойнее. Переезжают в основном люди с деньгами, а это либо предприниматели, либо представители IT сектора, у кого есть значительные денежные накопления.
Спрос падает
Эксперты говорят о том, что спрос на квадратные метры, по сравнению с довоенным, значительно просел.
У подавляющего большинства людей нет денег не только на жилье, но и на товары первой необходимости.
“Сейчас на рынке очень мало сделок. Проблемы со светом только усугубили ситуацию. Даже те, кто собирался покупать или продавать недвижимость, взяли паузу”, - говорит Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра.
О том, что война внесла коррективы в планы застройщиков, говорят и они сами.
“Война внесла свои коррективы, сейчас все силы мы направляем на уже строящиеся объекты и делаем все возможное для скорейшего ввода их в эксплуатацию. Ведь мы наблюдаем рост спроса на готовое жилье среди наших потенциальных покупателей”, - отметил А. Насиковский.
Однако он говорит, что в целом оценивает снижение спроса по сравнению с довоенным периодом “в десятки раз”.
“Активность потребителей не просто снизилась в десятки раз, она почти замерла на несколько месяцев. Но люди, которые связывают свое будущее только с Украиной, и для которых вопрос приобретения собственного жилья был актуален до начала войны, и остается сейчас, возвращаются к выбору своего дома”, – говорит он.
В свою очередь А. Болтян говорит, что рынок недвижимости стал менее прибыльным как для владельцев квадратных метров, так и для риэлторов. При этом сказать, что доступность жилья стала более привлекательной нельзя, ведь население теряет работу и не имеет накоплений.
Аренда подорожала на западе, подешевела на востоке
Согласно информации Госстата Украины, стоимость аренды однокомнатной квартиры за 2022 г. выросла на 32,7% – с 4294 до 5699 грн. Интересно, что стоимость аренды значительно выросла в за прошлый год почти во всех регионах Западной Украины.
Самая дорогая аренда жилья оказалась во Львовской области, подорожала в 2,1 раза – до 10977 грн. На втором месте – Закарпатская область, там за однокомнатную квартиру пришлось платить почти вдвое дороже, по сравнению с 2021 г. – 8706 грн. В Киеве аренда подешевела на 10,3% – до 7637 грн. Город опустился на третье место по цене.
В то же время, цены упали в Харьковской (на 30,9% - до 3430 грн), Одесской (на 9,5% - до 4600 грн) и Запорожской (на 2,2% - до 2931 грн) областях.
По мнению А. Болтяна, статистика опросов лишь подтверждает, что те области и города, которые находятся вблизи военных действий, становятся менее интересными. Кроме того, не понимая перспективы завершения войны, население верит, что западная Украина в любом случае будет украинской и патриотически хотят остаться в составе нашей страны, поэтому меняют харьковские и одесские квадратные метры на западные регионы. Эксперт считает, что кроме военных действий, опасений территориального разделения страны и поиска работы причин для переезда у людей сейчас больше нет.
Как война изменила вкусы украинцев?
Интересно, что война изменила пожелания украинцев, они обращают внимание сейчас на то, на что не обращали раньше и это уже учитывают застройщики на будущее.
“Люди хотят иметь автономные поставки электроэнергии и укрытия.
В частном доме есть возможность поставить электрогенератор, а в квартире этого не сделаешь. К тому же можно отапливать дом дровами, если нет газа”, – говорит А. Охрименко.
Именно поэтому сейчас растет спрос на аренду домов, даже старых. Люди готовы платить за них гораздо больше, чем раньше.
На OLX растет доля объявлений о покупке и аренде домов, оснащенных генераторами. Количество предложений на рынке аренды загородной недвижимости увеличилось. Наибольший выбор жилья стабильно остается на Киевщине, Днепропетровщине и Одесщине. А тройкой популярных регионов по отзывам на загородный дом стали Закарпатская область, Черниговщина и Ивано-Франковская область.
А что касается укрытий, то в стране на законодательном уровне планируют обязать застройщиков делать их в многоквартирных домах.
Верховная Рада приняла “Проект Закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по обеспечению требований гражданской защиты при планировании и застройке территорий”. Это означает, что новые многоквартирные дома, офисные центры и подобные постройки будут иметь современные бомбоубежища или укрытия.
Согласно положениям законопроекта, если построенное сооружение не отвечает требованиям по инженерно-техническим мерам гражданской защиты, то это является основанием для органа государственного архитектурно-строительного контроля отказать в выдаче сертификата о принятии в эксплуатацию законченного строительного объекта.
Виктория Хаджирадева