Нефть не сможет вернуться к 60-70 долларам за баррель до конца годаРеклама

Экономист, инвестор Араз Гулиев рассказал о ситуации в мировой экономике и о рынке украинской недвижимости

Чем, на Ваш взгляд, отличается ситуация в мировой экономике от кризиса 2007-2008 годов? В какой мере глубже, мощнее движущие силы? Много говорят о накопившихся диспропорциях, о пузыре плохих долгов – в чем это выражается?

Вспышка коронавируса и недавняя «нефтяная война» между Россией  и Саудовской Аравией,  сильно повлияли на финансовые рынки и в целом на мирову экономику. Поэтому многие уже начали говорить о возможной глобальной рецессии. А те, кто настроен особенно пессимистично – даже начали проводить параллели с кризисом 2007-2008 годов. Тем не менее, реальность - более сложная. В отличие от тогдашнего мирового финансового кризиса, главная проблема - не в банковской или платежно-расчетной системах. Основные причины нынешней суматохи – «размывание» трех якорей, которые поддерживали рынки. Или даже обеспечивали рост этих рынков, несмотря на ухудшение фундаментальных показателей. Во-первых, вспышка коронавируса и сопровождающий его страх, одновременно уничтожили спрос и предложение, что сказалось на глобальном экономическом росте. Во-вторых, центральные банки больше не в состоянии решать проблемы финансовой нестабильности путем количественного смягчения и все более низких процентных ставок. На самом деле, процентные ставки в Европе уже отрицательны, и это также проблема для банковского сектора. В-третьих, недавний старт ценовой войны на нефть не только снизил еестоимость более чем на 30%, но и повлиял на жизнеспособность небольших нефтяных компаний. А также -  части рынка корпоративных облигаций. В результате недавний крах на рынках произошел настолько беспорядочно, что возник значительный риск побочного ущерба для реальной экономики.

Шок, который коронавирус нанес рынкам по всему миру, совпадает с опасным финансовым фоном, отмеченным растущим глобальным долгом. Соотношение мирового долга к валовому внутреннему продукту, достигло рекордного уровня в 322 процента в третьем квартале 2019 года. А общий долг - достиг почти 253 трлн долларов. Подразумевается, что если вирус продолжит распространяться, то любая уязвимость в финансовой системе может спровоцировать новый долговой кризис. Большую часть долга, после глобального финансового кризиса 2007–2008 годов, накопил  небанковский корпоративный сектор. Где текущее нарушение цепочек поставок и замедление глобального роста означают более низкие доходы и большие трудности в обслуживании долга. По сути, коронавирус открывает перспективу кредитного кризиса в мире ультранизких и отрицательных процентных ставок. Сравнение сегодняшних обстоятельств с периодом до финансового кризиса - показательно. Помимо значительного посткризисного роста государственного долга, важное отличие еще и в том, что долговой сектор в частном секторе сосредоточен не на имущественном, а также ипотечном кредитовании, а на кредитах корпоративному сектору. Большая часть этого долга финансировала слияния и поглощения, а также выкуп акций. У руководителей есть мощный стимул выкупать эти ценные бумаги, хоть они и не дешевы. Так они увеличивают прибыль на акцию, сокращая собственный капитал компании. И, таким образом, увеличивая заработную плату, связанную с результатами деятельности. В целом, это огромное накопление корпоративного долга все более низкого качества, вероятно, усугубит следующую рецессию.

Резкое падение нефтекотировок, как утверждают многие эксперты, свидетельствует о серьезных структурных противоречиях, сформировавшихся на глобальном рынке нефти и нефтепродуктов? На Ваш взгляд, есть шанс на возвращение котировок нефти к уровням выше 60-70 долларов за баррель до конца года? А до более высоких позиций позднее?

Прошлые нефтяные шоки были вызваны либо предложением, либо спросом, но обвал цен в 2020 году весьма необычен для истории нефтяного рынка. Поскольку он является результатом огромного шока спроса и огромного избытка предложения одновременно. Учитывая, что экономический спад после вспышки коронавируса, по прогнозам, станет первым падением спроса на нефть после мирового финансового кризиса в 2009 году, цены на «черное золото» уже упали на 20 процентов. Причем еще в преддверии встречи группы ОПЕК +. Когда масштабы падения спроса стали очевидны, Саудовская Аравия подтолкнула другие страны ОПЕК + к радикальному сокращению поставок за более чем десятилетие. Россия к этой инициативе отнеслась неоднозначно. Были опасения относительно того, поможет ли это поддерживать цены. К тому же Москва не хотела бросать «спасательный круг»  производителей сланцевой нефти в США, борющихся за низкие цены и высокий долг. В прошлом месяце Россия уже отказалась от экстренного совещания, чтобы сократить объемы производства. Аналитики Bank of America не исключают падения цен на Brent ниже 30 долларов за баррель уже в ближайшие недели. В то же время они снизили прогноз на 2020 год для Brent с 54 до 45 долларов, а для WTI - с 49 до 41 доллара за баррель. Неутешительный прогноз - и у  Goldman Sachs. Начав историческую войну за цены на нефть, Россия и Саудовская Аравия теперь участвуют в игре с высокими ставками. Чтобы, образно говоря, узнать, кто моргнет первым. Пока один из них этого не сделает, рынок нефти будет восстанавливать равновесие в основном за счет производителей нефти в США. Между тем, потребители в США и других странах, будут наслаждаться более низкими ценами. Воздействие на ОПЕК как на картель еще предстоит определить. Но его авторитет и эффективность зависят от баланса. В соответствии с текущим положением дел, нефтяные котировки, скорее всего, не смогут вернуться к уровням $ 60-70 и выше до конца года.

 

 

В какой мере падение цен на нефть может повлечь за собой или просто быть предвестником будущего падения цен на товары украинского экспорта – агропродукцию, железную руду, черные металлы, марганцевую руду(концентраты), ферросплавы?

Падение цен на нефть автоматически приводит к изменениям на рынках потребительских товаров. Нефть привязана к мировым рынкам, и можно сослаться на аналогичную корреляцию в 2008-2009 гг. В краткосрочной перспективе изменится ценовая политика в таких группах сельскохозяйственных продуктов как зерно, масло и масличные культуры. Поскольку Украина – сельскохозяйственная страна, ориентированная на экспорт, изменение цен повлияет и на украинскую экономику. Если ситуация не стабилизируется в ближайшие 2-3 недели, они могут колебаться в пределах 10-15%. В конечном итоге, на ситуацию будет влиять фактор насыщения мирового рынка. Если на рынках зерна - дефицит, то удешевление нефти не компенсирует потенциальное снижение цены на сельскохозяйственную продукцию. И она будет сбалансированной. Но если нет - цена будет снижаться. Что, безусловно, скажется на объеме валютной выручки от украинского экспорта .В металлургической промышленности (эти предприятия обеспечивают 12% ВВП Украины, 30% валютных поступлений и около 700 000 рабочих мест, с учетом смежных отраслей), нынешний кризис усилил «идеальный шторм», в котором отрасль находилась с прошлого года. В самый сложный период промышленность вступила с 2008 года. А уже середина 2019-ого продемонстрировала снижение спроса на сталь и сырье для производства металлопродукции. В результате с того времени все металлургические предприятия работали в убыток. По оценкам экспертов Goldman Sachs, коронавирус вычел 2% от прогнозируемого роста мировой экономики. А это существенный показатель. Отсюда вывод: спрос на металлопродукцию и сырье будет падать. На фоне падения цен, металлургические предприятия будут терпеть убытки. Фактически они уже максимально сократили инвестиции, сохранив только приоритетные инвестиции. В том числе и  в природоохранные проекты. Но неизбежное сокращение объемов производства будет давить на себестоимость продукции. И трудно сказать, как долго эти компании продержатся. Очевидно, пока у акционеров будут на это ресурсы. Со временем и другие отрасли почувствуют изменения в металлургии: украинские железные дороги будут перевозить меньше грузов, уменьшится и перевалка в порту. Пострадают поставщики различного оборудования.

Подытожу: с одной стороны, падение цен на нефть может привести к снижению стоимости нефтепродуктов. С другой стороны, когда она дешевеет, цены также снижаются и на других товарных рынках, важных для украинского экспорта - металлургии и сельскохозяйственной продукции. Что, соответственно, приведет к снижению валютных поступлений и ударит по промышленному потенциалу страны.

Нынешняя политика центральных банков и правительств развитых стран включает снижение ставок, предоставление рынкам дешевых денег, финансирование инфраструктурных проектов и т.п. – насколько этот путь, на Ваш взгляд, способен решить проблему замедления мировой экономики, которое вызвано эпидемией коронавируса? Или нужны какие-то другие инструменты?

Чтобы прекратить то, что может стать «порочным кругом» ( когда ухудшающаяся реальная экономика затягивает рынки, а рынки - затем опускают экономику) правительства должны сделать несколько вещей. В частности, использовать точечные меры, чтобы создать устойчивую экономическую основу. Например – медицинские, которые помогают сдерживать COVID-19 - это бесплатное тестирование на коронавирус; политика защиты наиболее уязвимых слоев общества. Еще нужно смягчать конкретные сбои финансового рынка, такие как неликвидность. Эти меры должны приниматься с учетом скоординированного подхода всего правительства. Недостаточно просто полагаться на действия центрального банка, чтобы стимулировать рост; правительства должны проводить реальные реформы, повышающие производительность. Наконец, необходима дополнительная международная координация, чтобы определить, какие именно коллективные действия нужны. Чем быстрее это сделают, тем сильнее будет экономический эффект. Это возможное восстановление, должно поддерживаться чрезвычайно низкими ставками по ипотечным кредитам и ценами на энергоносители, которые повышают покупательскую способность потребителей. Чем быстрее рынки увидят это, тем быстрее вернутся на исходные позиции. И тогда, в отличие от 2008 года, возврат назад и восстановление экономики, будут опираться на более надежные и долгосрочные основы. Если кратко подытожить, то денежно-кредитная политика сама по себе не может решить существующие проблемы. Национальное правительство должно принять экспансионистскую фискальную политику, сопровождаемую адаптивной денежно-кредитной политикой. Еще - сосредоточиться на конкурентоспособности, улучшить инфраструктуру, оказывать поддержку тем, кто понес убытки. И в целом - добиться лучшей координации с другими правительствами и международными институтами за рубежом.

Как можно охарактеризовать нынешнее состояние украинского рынка недвижимости? Место на ценовой кривой, перспективы изменения предлагаемого ассортимента, новые инструменты финансирования покупки недвижимости частными лицами?

Украинский рынок недвижимости развивается. Прошлым летом, когда курс доллара снизился – рынок первичного жилья стоял. Потому что в продаже появилось много «вторички», люди хотели подзаработать на курсе. И так сохранили свои деньги в долларах. Сейчас гривна подешевела, и в рынок «первички» снова пошли инвестиции. Схема простая: допустим, у людей было 100 квадратов «вторичного жилья», продали его летом. Подождали, и сейчас купят 110 «первички». И будут далее следить за колебаниями курса. Почему теперь начали инвестировать? Потому что правительство планирует запустить несколько программ, предусматривающих покупку жилья под небольшой процент. Инвесторы думают, что из-за этих программ недвижимость в перспективе подорожает. Что касается ассортимента жилья. Не думаю, что он кардинально изменится. В мире – тренд на минимализм. Предполагаю, что ежегодно будут строить все меньше «премиум-класса». А социальное  жилье – будет упрочнять свои позиции на рынке недвижимости. Думаю, что это правильно. Появятся ли новые инструменты финансирования покупки недвижимости частными лицами? Вряд ли. Максимум – увеличится период рассрочки, а первый взнос – уменьшится. Сейчас средний срок – 2 года, при предоплате в 50%. Я думаю, застройщики будут давать рассрочку на 3 года. При первом взносе, равном 30%.

Какие сектора бизнес-недвижимости, на Ваш взгляд, стратегически интересны инвесторам в Украине в наибольшей степени – торговая(разные форматы), промышленная(включая промышленные парки), логистика(склады, логистические центры), другое?

Я думаю, что инвесторам более интересны промышленные парки и логистические центры.  «Козырь» Украины - в привлекательном географическом положении –  тут и два моря (Черное и Азовское). А также 6 открытых границ (если не считать еще одну с Россией). Причем  большинство из  этих границ – с европейскими государствами.  Плюс Черное море на сегодняшний день концентрирует большую часть евроазиатских торговых путей. В Украине удобно получать сырье, перерабатывать и экспортировать. Есть разные варианты транспортировки – по суше и по воде. Бесспорное преимущество Украины по сравнению с Европой –  еще и себистоимость производства. По приблизительным подсчетам – она  на четверть меньше.

Что происходит в Украине на рынке труда в среднесрочной перспективе (2-3 года) – каковы перспективы ускорения/усиления оттока кадров? Что можно сказать о перспективах изменения уровня зарплат в стране, в том числе – в долларовом выражении?

Все будет зависеть от влияния макроэкономического фактора на рынок труда. Этот фактор стал особенно ощутим в 2015 -ом - после девальвации гривны, специалистам перестало хватать денег на привычный образ жизни. И они подались в Европу. «Вторая волна» трудовой миграции началась с 2017-ого года - когда страна получила безвизовый режим с ЕС. Тогда для украинской рабочей силы (хоть «безвиз» и не подразумевает официального трудоустройства) открылись перспективы нового рынка труда. Польша стала легче выдавать рабочие визы. И различные специалисты - выехали туда. А значит - у нас спрос превысил предложение. И как следствие - работодатели стали больше платить. Я отследил интересную тенденцию на украинских сайтах по трудоустройству. Зарплата инженеров, работающих на строительстве, за 3 года выросла примерно на 35 процентов. А чтобы восполнить кадровый дефицит, специалистов начали вербовать даже в Средней Азии. Поэтому уровень инженерских зарплат в Украине стабилизировался, уже не растут. А в Польше платить больше - не стали. Из-за мощного потока рабочих с Украины. Мне кажется, что теперь специалисты среднего уровня понемногу начнут возвращаться. Сыграют роль и небольшая разница в зарплате, и удобные смены, и комфортные условия. Еще социальный аспект - семьи, недвижимость в Украине. Весь этот процесс нормально воспринимается из-за глобализации.

Какие Вы видите инструменты, которыми можно было компенсировать нарастающий дефицит квалифицированных кадров в Украине?

Самый надежный и эффективный инструмент в настоящее время -привлекать больше инвесторов. Они – создадут новые рабочие места. Из-за дисбаланса спроса и предложения, будет расти зарплата. И можно предположить, что тогда специалисты, которые не выехали за границу, заинтересуются заманчивыми предложениями работодателей.

Чим, на Ваш погляд, відрізняється ситуація в світовій економіці від кризи 2007-2008 років? Якою мірою вона глибше, могутніші рушійні сили? Багато говорять про накопичені диспропорції, про міхури  поганих боргів - в чому це виражається?

Спалах коронавірусу  і нещодавня   «нафтова війна» між Росією і Саудівською Аравією, сильно вплинули на фінансові ринки і в цілому на світову економіку. Тому багато хто вже  заговорив  про можливість  глобальної рецесії. А ті, хто налаштований особливо песимістично - навіть почали проводити паралелі з кризою 2007-2008 років.

Проте  реальність - складніша. На відміну від тодішньої світової фінансової кризи, головна проблема - не в банківській або платіжно-розрахункової системах. Основні причини нинішньої метушні - «розмивання» трьох якорів, які підтримували ринки. Або навіть забезпечували зростання цих ринків, незважаючи на погіршення фундаментальних показників. По-перше, спалах коронавірусу  і страх, що його супроводжує, одночасно знищили попит і пропозицію, що позначилося на глобальному економічному зростанні. По-друге, центральні банки більше не в змозі вирішувати проблеми фінансової нестабільності шляхом кількісного пом'якшення і все більш низьких процентних ставок. Насправді, процентні ставки в Європі вже негативні, і це також проблема для банківського сектора. По-третє, недавній старт цінової війни за нафту не тільки знизив її вартість більше ніж на 30%, але і вплинув на життєздатність невеликих нафтових компаній. А також - частини ринку корпоративних облігацій.

В результаті недавній крах на ринках стався настільки безладно, що виник значний ризик побічної шкоди для реальної економіки. Шок, який коронавірус завдав ринкам по всьому світу, збігається з небезпечним фінансовим фоном,  що його створює зростаючий глобальний борг. Співвідношення світового боргу до валового внутрішнього продукту, досягло рекордного рівня в 322 відсотка в третьому кварталі 2019 року. А загальний борг - досяг майже 253 трлн дол. Мається на увазі, що якщо вірус продовжить поширюватися, то будь-яка вразливість у фінансовій системі може спровокувати нову  боргову кризу.

Більшу частину боргу, після глобальної фінансової кризи 2007-2008 років, накопичив небанківський корпоративний сектор. Де поточне порушення ланцюжків постачань і уповільнення глобального зростання , означають нижчі доходи і великі труднощі в обслуговуванні боргу. По суті, коронавірус відкриває перспективу кредитної кризи в світі ультранизьких і негативних процентних ставок. Порівняння сьогоднішніх обставин з періодом дофінансового кризи - показово. Крім значного посткризового зростання  державного боргу, важлива відмінність ще і в тому, що борговий сектор в приватному секторі зосереджений не на майновому, а також іпотечному кредитуванні, а на кредитах корпоративному сектору.

Більша частина цього боргу фінансувала злиття і поглинання, а також викуп акцій. У керівників є потужний стимул викуповувати ці цінні папери, хоч вони і не дешеві. Так вони збільшують прибуток на акцію, скорочуючи власний капітал компанії. І, таким чином, збільшуючи заробітну плату, пов'язану з результатами діяльності. В цілому, це величезне  накопичення корпоративного боргу все більш низької якості, ймовірно, погіршить наступну рецесію.

Стрімке падіння нафтових котирувань, як стверджують багато експертів, свідчить про серйозні структурні протирічча, що сформувалися на глобальному ринку   ринку нафти і нафтопродуктів? На ваш погляд, є шанс на повернення котирувань нафти до рівнів вище 60-70 доларів за барель до кінця року? А до більш високих позицій пізніше?

Попередні  нафтові шоки були викликані або пропозицією, або попитом, але обвал цін в 2020 році досить незвичайний для історії нафтового ринку. Оскільки він є результатом величезного шоку попиту і величезного надлишку пропозиції одночасно. З огляду на те, що економічний спад після спалаху коронавирусу, за прогнозами, стане першим падінням попиту на нафту після світової фінансової кризи в 2009 році, ціни на «чорне золото» вже впали на 20 відсотків.

Причому ще напередодні зустрічі групи ОПЕК +. Коли масштаби падіння попиту стали очевидні, Саудівська Аравія підштовхнула інші країни ОПЕК + до радикального скорочення поставок за більш ніж десятиліття. Росія до цієї ініціативи поставилася неоднозначно. Були побоювання щодо того, чи допоможе це підтримувати ціни. До того ж Москва не хотіла кидати «рятівний круг» виробникам сланцевої нафти в США, які борються за низькі ціни і високий борг.

Минулого місяця Росія вже відмовилася від екстреної наради, щоб скоротити обсяги виробництва. Аналітики Bank of America не виключають падіння цін на Brent нижче 30 доларів за барель вже в найближчі тижні. У той же час вони знизили прогноз на 2020 рік для Brent з 54 до 45 доларів, а для WTI - з 49 до 41 долара за барель. Невтішний прогноз - і у Goldman Sachs. Почавши історичну війну за ціни на нафту, Росія і Саудівська Аравія тепер беруть участь в грі з високими ставками. Щоб, образно кажучи, дізнатися, хто моргне першим. Поки один з них цього не зробить, ринок нафти буде відновлювати рівновагу в основному за рахунок виробників нафти в США. Тим часом, споживачі в США і інших країнах, будуть насолоджуватися більш низькими цінами. Вплив на ОПЕК як на картель ще належить визначити. Але його авторитет і ефективність залежать від балансу. Відповідно до поточного стану справ, нафтові котирування, швидше за за все, не зможуть повернутися до рівнів $ 60-70 і вище до кінця року.

В якій мірі падіння цін на нафту може спричинити  майбутнє падіння цін на товари українського експорту- агропродукцію, залізну руду, чорні метали, марганцеву руду (концентрати), феросплави?

Падіння  цін на нафту автоматично призводить до змін на ринках споживчих товарів. Нафта прив'язана до світових ринків, і можна послатися на аналогічну кореляцію в 2008-2009 рр. У короткостроковій перспективі зміниться цінова політика в таких групах сільськогосподарських продуктів як зерно, олія та олійні культури. Оскільки Україна - сільськогосподарська країна, орієнтована на експорт, зміна цін вплине і на українську економіку.

Якщо ситуація не стабілізується в найближчі 2-3 тижні, вони можуть коливатися в межах 10-15%. В кінцевому підсумку, на ситуацію впливатиме фактор насичення світового ринку. якщо на ринках зерна - дефіцит, то здешевлення нафти не компенсує потенційне зниження ціни на сільськогосподарську продукцію. І вона буде збалансованою. Але якщо немає - ціна буде знижуватися. Що, безумовно, позначиться на обсязі валютної виручки від українського експорту .

У металургійної промисловості (ці підприємства забезпечують 12% ВВП України, 30% валютних надходжень і близько 700 000 робочих місць, з урахуванням суміжних галузей), нинішня криза посилила  «ідеальний шторм», в якому галузь перебувала з минулого року. У найскладніший період промисловість вступила з 2008 року. А вже середина 2019 ого продемонструвала зниження попиту на сталь і сировину для виробництва металопродукції. В результаті з того часу всі металургійні підприємства працювали в збиток. По оцінкам експертів Goldman Sachs, коронавірус вирахував 2% від прогнозованого зростання світової економіки. А це суттєвий показник.

Звідси висновок: попит на металопродукцію та сировину падатиме. На тлі падіння цін, металургійні підприємства будуть зазнавати збитків. Фактично вони вже максимально скоротили інвестиції, зберігши лише пріоритетні інвестиції. У тому числі і в природоохоронні проекти. Але неминуче скорочення обсягів виробництва буде тиснути на собівартість продукції. І важко сказати, як довго ці компанії протримаються. Очевидно, поки в акціонерів будуть на це ресурси. З часом і інші галузі відчують зміни в металургії: українські залізні дороги будуть перевозити менше вантажів, зменшиться і перевалка в портах.

Постраждають постачальники різного устаткування. Підсумую: з одного боку, падіння цін на нафту може призвести до зниження вартості нафтопродуктів. З іншого боку, коли вона дешевшає, ціни також знижуються і на інших товарних ринках, важливих для українського експорту - металургії та сільськогосподарської продукції. Що, відповідно, призведе до зниження валютних надходжень і вдарить по промисловому потенціалу країни.

Поточна  політика центральних банків і урядів розвинених країн включає зниження ставок, надання ринкам дешевих грошей, фінансування інфраструктурних проектів тощо. Наскільки цей шлях, на Ваш погляд, здатний вирішити проблему уповільнення світової економіки, яке викликане епідемією коронавірусу? Або потрібні якісь інші інструменти?

Щоб припинити те, що може стати «замкненим колом» (коли реальна економіка погіршується  - і  затягує ринки, а ринки - потім опускають економіку) уряди повинні зробити кілька речей. Зокрема, використовувати точкові заходи, щоб створити стійку економічну основу. Наприклад - медичні, які допомагають стримувати COVID-19 – це безкоштовне тестування на коронавірус; політика захисту найбільш вразливих верств суспільства.

Ще потрібно пом'якшувати конкретні збої фінансового ринку, такі як неліквідність. Ці заходи повинні прийматися з урахуванням скоординованого підходу всього уряду. Недостатньо просто покладатися на дії центрального банку, щоб стимулювати зростання; уряди  повинні проводити реальні реформи, що підвищують продуктивність. Нарешті, необхідна додаткова міжнародна координація, щоб визначити, які саме колективні дії потрібні. Чим швидше це зроблять, тим сильніше буде економічний ефект.

Це можливе відновлення, повинне підтримуватися надзвичайно низькими ставками по іпотечних кредитах і цінами на енергоносії, які підвищують купівельну спроможність споживачів. Чим швидше ринки побачать це, тим швидше повернуться на вихідні позиції. І тоді, на відміну від 2008 року, повернення назад і відновлення економіки, буде спиратися на більш надійні і довгострокові основи.

Якщо коротко підсумувати, то грошово-кредитна політика сама по собі не може вирішити існуючі проблеми. Національний уряд має прийняти експансіоністську фіскальну політику, супроводжувану адаптивної грошово-кредитної політикою. Ще - зосередитися на конкурентоспроможності, поліпшити інфраструктуру, надавати підтримку тим, хто зазнав збитків. І в цілому - домогтися кращої координації з іншими урядами і міжнародними інститутами за кордоном.

Як можна охарактеризувати нинішній стан українського ринку нерухомості? Місце на ціновий кривої, перспективи зміни пропонованого асортименту, нові інструменти фінансування покупки нерухомості приватними особами?

Український ринок нерухомості розвивається. Минулого літа, коли курс долара знизився - ринок первинного житла стояв. Тому що у продажу з'явилося багато «вторинки», люди хотіли підзаробити на курсі. І так зберегли свої гроші в доларах.

Зараз гривня подешевшала, і в ринок «первинного житла» знову пішли інвестиції. Схема проста: припустимо, у людей було 100 квадратів «вторинного житла», продали його влітку. Почекали, і зараз куплять 110 «первинного». І будуть далі стежити за коливаннями курсу.

Чому тепер почали інвестувати? Тому що уряд планує запустити кілька програм, які передбачають покупку житла під невеликий відсоток. Інвестори думають, що через ці програми нерухомість в перспективі подорожчає. Що стосується асортименту житла. Не думаю, що він кардинально зміниться. У світі - тренд на мінімалізм. Припускаю, що щорічно будуватимуть   все менше «преміум-класу». А соціальне житло - буде зміцнювати свої позиції на ринку нерухомості. Думаю, що це правильно.

Чи з'являться нові інструменти фінансування покупки нерухомості приватними особами?

Навряд чи. Максимум - збільшиться періодрозстрочки, а перший внесок - зменшиться. Зараз середній термін - 2 роки, при передоплаті в 50%. Я думаю, забудовники будуть давати розстрочку на 3 роки. При першому внеску, що дорівнює 30%.

Які сектори бізнес-нерухомості, на Ваш погляд, стратегічно цікаві інвесторам в Україні - торгова (різні формати), промислова (включаючи промислові парки),  логістика (склади, логістичні центри), інше?

Я думаю, що інвесторам більш цікаві промислові парки і логістичні центри. «Козир» України - в привабливому географічному  положенні - тут і два моря (Чорне та Азовське). А також 6 відкритих кордонів (якщо не брати до уваги ще один з Росією). Причому більшість з цих кордонів – з європейськими державами. Плюс Чорне море на сьогоднішній день концентрує більшу частину євроазіатських торгових шляхів. В Україні зручно отримувати сировину, переробляти і експортувати. Є різні варіанти транспортування - по суші і по воді. Безперечна перевага України порівняно з Європою - ще й собівартість  виробництва. За приблизними підрахунками, вона на чверть менше.

Що відбувається в Україні на ринку праці в середньостроковій перспективі (2-3 роки) - які перспективи прискорення / посилення відтоку кадрів? Що можна сказати про перспективи зміни рівня зарплат в країні, зокрема й у доларах?

Все буде залежати від впливу макроекономічного чинника на ринок праці. Цей фактор став особливо відчутний в 2015-му - після девальвації гривні, фахівцям забракло грошей на звичний спосіб життя. І вони подалися до Європи.

«Друга хвиля» трудової міграції почалася з 2017-ого року - коли країна отримала безвізовий режим з ЄС. Тоді для української робочої сили (хоч «безвіз» і не має на увазі офіційного працевлаштування) відкрилися перспективи нового ринку праці. Польща стала легше видавати робочі візи. І різні фахівці - виїхали туди.

А значить - у нас попит перевищив пропозицію. І як наслідок - роботодавці стали більше платити. Я відстежив цікаву тенденцію на українських сайтах з працевлаштування. Зарплата інженерів, що працюють на будівництві, за 3 роки зросла приблизно на 35 відсотків. А щоб заповнити кадровий дефіцит, фахівців почали вербувати навіть в Середній Азії. Тому рівень інженерських зарплат в Україні стабілізувався, вони вже не ростуть. А в Польщі платити більше - не стали. Через потужний потік   робочих з України.

Мені здається, що тепер фахівці середнього рівня потроху почнуть повертатися. Зіграють роль і невелика різниця в зарплаті, і зручні зміни, і комфортні умови. Ще соціальний аспект - сім'ї, нерухомість в Україні. Весь цей процес нормально сприймається через глобалізацію.

Якими інструментами  можна було компенсувати наростаючий дефіцит кваліфікованих кадрів в Україні?

Найбільш надійний  та ефективний інструмент в даний час –залучати більше інвесторів. Вони - створять нові робочі місця. Через дисбаланс попиту і пропозиції, буде рости зарплата. І можна припустити, що тоді фахівці, котрі  не виїхали за кордон, зацікавляться привабливими пропозиціями роботодавців.