Министр общин и развития территорий Алена Бабак рассказала журналу Корреспондент о надвигающейся реформе жилищного хозяйства и о том, кто будет управлять нашими домами после 1 мая 2020 года.
Интервью вышло в №1-2 Журнала Корреспондент.
Почему всех волнует дата 1 мая 2020 года? Что произойдет после нее? Будто бы речь идет о передаче домов в управление назначенным управляющим компаниям, если к тому моменту там не будет ОСМД.
— Владельцы квартир будут жить по старым договорам, либо они должны собраться и выбрать новую форму управления домом.
Я надеюсь, что к тому моменту будут приняты изменения в закон о ЖКХ в части конкурсов по управлению домами, так как в принципе по старым договорам управлять домом будет невозможно. Цена в старых договорах на услуги такова, что управляющие бросают дома, потому что не могут по таким тарифам эффективно управлять ими. Перейдут на цивилизованные отношения с ценами, со сметой, с перечнем услуг. Управляющие начнут коммуницировать с людьми.
Еще с мая 2015 года, когда был принят Закон Об особенностях права собственности в многоквартирном доме, владельцы квартир стали получать сигналы о том, что именно они являются владельцами (многоквартирных) домов, а не органы местного самоуправления. Осознают ли все владельцы квартир новую реальность — вполне возможно, потому что с 1 мая 2020 года начнет действовать новая система договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг.
Собственникам квартир предстоит проводить общие собрания, чтобы выбирать подходящую им модель отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг. Но другой вопрос: будут ли люди готовы к организации и созданию юрлица, которым является ОСМД?
Впрочем, закон сегодня позволяет управлять многоквартирным домом и без создания ОСМД. Да и Конституция Украины предусматривает, что любые объединения являются добровольными, поэтому ни один закон не делает создание объединений обязательным.
Как государство стимулирует процесс создания ОСМД?
— С одной стороны, владельцев квартир нужно стимулировать и мотивировать на создание ОСМД. С другой — нужна четкая политическая позиция со стороны правительства в содействии созданию ОСМД. У нас постоянно недооценивается роль ОСМД и поэтому формируется в обществе мнение, что объединение может быть неэффективной формой правления. Да и чиновники на разных уровнях настроены скептически. Поэтому надо политически декларировать, и я, как министр, хочу делать такие заявления, что ОСМД — эффективная форма, так как у юридического лица, у владельцев квартир появляется инструмент для накопления средств прозрачным образом и без уплаты налогов, поскольку ОСМД является неприбыльной организацией и у нее есть счет для накоплений.
Если говорить об эффективности, то у людей должна быть возможность накапливать средства для выполнения совместных решений. А если владельцы квартир не объединились, то им непросто аккумулировать средства. Поэтому мы должны делать политические заявления, показывать преимущества для людей, которые уже прошли путь принятия совместных решений о регистрации ОСМД — юридического лица. Хотя нужно указывать, что это не единственный способ управления домом.
Какие существуют наиболее опасные схемы мошенничества председателей ОСМД или членов правления?
— Действительно, злоупотребления встречаются. Я думаю, что мы будем инициировать изменения в законодательство, чтобы в руководящие органы ОСМД можно было привлекать только совладельцев дома. Сейчас возможно избирать и лиц, которые не являются владельцами квартир в доме. И мы видим, что создаются инициативные группы, где на должность председателя выдвигает себя посторонний человек. Вопрос с регистраторами — на этапе регистрации исключительно совладельцы должны действовать. Инициативные группы должны состоять исключительно из совладельцев жилья. Но не всегда на этапе регистрации регистраторы проверяют, какое отношение участники инициативной группы имеют к дому. Иногда такое происходит сознательно, и тогда надо подключать правоохранителей. Если создаются группы не из собственников, то такие вещи нужно пресекать всеми возможными путями, потому что уже созданное ОСМД очень сложно ликвидировать.
Почему такой небольшой процент жилых домов охвачен ОСМД? Каковы причины недоверия жителей к такой форме управления?
— Сам факт наличия более 30 тыс. объединений говорит о том, что процесс идет. Каждый год создается более тысячи объединений. Люди идут по этому пути и осознают эффективность такой формы управления. Я хочу подчеркнуть, что создание ОСМД вовсе не означает, что жильцы должны будут самостоятельно управлять домом. Они могут привлечь профессионального управляющего по договору с ОСМД.
Важный мотиватор для создания объединения — возможность создавать прозрачную систему управления средствами.
И еще одно мотивирует — общегосударственная программа Фонда энергоэффективности. Сегодня фонд имеет более 2 млрд грн государственного ресурса, 100 млн евро — от наших международных партнеров, в частности, от Европейского союза и правительства Германии. Эти средства используются для поддержки программ повышения энергоэффективности домов, в которых есть ОСМД. И государство будет реализовывать эту программу именно для объединений, потому что у них есть прозрачный механизм накопления средств и расчетов. ОСМД — это именно тот механизм, который позволяет государству эффективно администрировать свои программы. Я думаю, когда будут видеть, что вот дом с ОСМД получил 10 млн грн по программе, как сейчас дом в Украинке, что государство компенсировало 7 млн грн по этой программе, то возникнет вопрос: как стать участником такой программы?
Такие естественные мотиваторы и являются инструментом стимулирования владельцев квартир на создание ОСМД.
Выделяются ли деньги для стимулирования создания ОСМД? Как ими воспользоваться?
— Вопросы о средствах на создание и содержание ОСМД всегда возникают. Например, об оплате труда председателя ОСМД. Жильцы тщательно выясняют, куда идут их деньги. Так и формируется институт сознательного владельца жилья. Сейчас мы платим те же деньги просто какой-то управляющей компании и максимум, чем интересуемся, «чего это нам не помыли полы в подъезде». Хотя в действующих тарифах заложены зарплаты и дворнику, и сантехнику, и электрику и так далее. А здесь через ОСМД люди становятся более ответственными, они уже выясняют, на какую канцелярию пошли деньги, на какие лифты. Потому что когда смета выносится на общее собрание и ее надо утвердить, то, безусловно, у людей начинают возникать вопросы.
На первых порах это сложно, но со временем выстраивается определенное доверие к избранным руководителям ОСМД.
Мы унаследовали такой жилой фонд, в котором нужно навести порядок. Министерство и правительство понимают важность проблемы — что делать кардинально с жильем, которое исчерпало свой ресурс. И мы, как государство, должны готовить людей к тому, что будет. Будем ли мы идти на комплексные реконструкции кварталов? Какие программы финансирования капитальных ремонтов возможны, как будет государство помогать в этом? Я считаю, что государство должно предусмотреть программу софинансирования капремонтов и дать возможность получить надолго доступные кредиты на капитальные инвестиции. Я думаю, государство будет выступать в роли того, кто будет предлагать долгосрочный финансовый ресурс на приемлемых условиях — низкие ставки и долгосрочные горизонты кредитования.
На что нужно обращать внимание при создании ОСМД?
— Необходимо вводить электронный процесс голосований. Уже сейчас процедура электронной подписи упрощена. Надо переходить к таким инструментам, чтобы ускорить эти процессы, сделать их прозрачными. Проблема с людьми работающими, которые в командировке, в отпуске или просто на работе и не имеют времени. Для людей старшего возраста оставить голосование в письменном виде. Это же ключевая вещь — собрать кворум и проголосовать. Но еще есть проблема с перечнем владельцев. Мы не знаем наших соседей. Реестры владельцев недвижимости не наполнены. У нас многие люди не делали никаких операций с имуществом с 1992 года. А электронный реестр начал работать с 2010 года. Вот и получается, что вы хотите создать ОСМД, подаете запрос, а данных нет. Как мотивировать людей подать свои данные в реестр — сейчас мы над этим работаем. Наполнить реестр — значит избежать рейдерства, мошенничества и т. д. Я думаю, что как раз выделение земли в качестве придомовой территории может стать таким инструментом ускорения наполнения.
Реально сейчас для ОСМД оформить в собственность придомовой земельный участок?
— В 2020 году по плану должен быть представлен в Верховную Раду закон о придомовой территории. Земля должна иметь своего владельца, и надо поименно связать два реестра — прав на квартиры и земли. На свое имя никто не получит сертификат на землю, но все вместе владельцы квартир являются совладельцами земли под домом. Этот документ на право собственности на придомовую территорию будет содержать перечень всех тех, кто являются владельцами квартир в доме. Сменился собственник — в реестре автоматически вносятся изменения. Тогда те дома, для которых актуален вопрос плотности застройки вокруг, новых парковок и наливаек, будут понимать, кто принимает решение разрешить или запретить такое строительство. Таким образом, стимулом наполнения реестра квартир станет право на приватизацию земли — придомовой территории.
Монополисты против ОСМД — что происходит, что с конфликтами на этой почве?
— Действительно, некоторые пытаются демотивировать людей создавать ОСМД: дескать, будете обязаны принять на себя все долги ЖЭКа. Это неправда. Нет такого в законах. Здесь возникает вопрос передачи документации и полномочий. И энергетики используют этот шанс. Но никто не имеет права требовать у ОСМД забирать на себя долги ЖЭКов. Это предусмотрено законом.
Может ли ОСМД вернуть себе техэтаж и подвалы, проданные ЖЭКом до момента создания объединения?
— В принципе возможно, но только в судебном порядке.