Свою оценку дает директор девелоперской компании «Build and Live Development» Распутный Виктор Михайлович
В условиях кризиса очень большие проблемы
испытывают все объекты рынка недвижимости, конечно в первую очередь это
коснулось жилой недвижимости, но не обошел кризис и сегмент коммерческой
недвижимости. Основной причиной является непосредственная полная или частичная
зависимость от банковского кредитования. В последний год-полтора по причине
всеобщей доступности кредитных средств, на рынке было огромное количество
проектов, рассчитанных исключительно на использование заемных средств, даже и
на проектные работы. На сегодняшний день работа с
банками над коммерческими
объектами практически парализована из-за отсутствия достаточного количества так
называемых «длинных денег». Более того, ситуация еще больше усугубилась постановленим
Нацбанка №319 (Постанова Правління Нацбанку України від 11.10.08
№319 «Про додаткові заходи щодо діяльності банків…»), ограничивающих деятельность
банков.
Думаю,
что кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости.
Ведь во все времена ценились и пользовались огромным спросом доступные и
качественные вещи во всех сферах жизненной деятельности. Можно предположить, что разрабатываемые в будущем объекты
станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но
более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Для
реализации которых будут привлекаться профессионалы – на всех этапах –
разработки проекта, проектировании, строительстве, отделке и обеспечении
жизнедеятельности.
Инвестиции
На сегодняшний день количество потенциальных инвесторов сократилось
на 60-70%. С наступлением непростых для Украины времен, на рынок было вынесено большое
количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку,
прямые инвестиции на сегодняшний день едва
ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов и
предлагающий альтернативные пути развития проектов недвижимости и источников
финансирования в условиях отсутствия на сегодняшний день доступных банковских
кредитных схем.
Масштабы
проектов и объемы инвестиций для сегодняшних инвесторов стали менее
масштабными. Интерес проявляется к бизнес центрам класса А и В+ в центральных
частях города, площадью 5 000 - 15 000 кв.м, преимущественно на этапах
строительства. Также выборочно изучаются
проекты торгово-развлекательных центров, а рассмотрение логистических
комплексов откладывается до лучших времен. Жилая недвижимость перестала быть
фаворитом и не интересует в принципе.
Желая
обезопасить себя от рискованных сделок и не перспективных проектов, инвесторы
проводят тщательное изучение отобранного материала, вплоть до проверки
бухгалтерии владельца и исследований, на основе которых разрабатывалась
концепция. Положительным плюсом являются проекты с разрешением на строительство,
и проекты, имеющие ряд подписанных договоров о намерениях с якорными
арендаторами/ покупателями или арендаторами больших площадей.
На
протяжении 2008 года свой интерес к инвестированию в украинскую недвижимость
проявляли компании из Испании, Франции, Австрии, Швейцарии, Германии и России.
Мы предполагаем, что в 2009 году основной интерес останется за Россией и
Востоком.
А
основными тенденциями будущего года для сферы инвестирования по нашему
убеждению будут – тщательный отбор, качество и профессиональность проекта,
новые механизмы сотрудничества. Мы такой механизм уже рынку предложили в
качестве программы InvAid (Invest Aid).
Новострои
жилья
Недавний лидер по окупаемости и темпам возведения спустился к концу
2008 года в «беспросветные низы». Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и
не интересует в принципе ни инвесторов ни покупателей.
Следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009
год «кризис доверия». Поскольку, конечный потребитель жилых квадратных
метров пребывает в патовой ситуации –
вложив деньги в строящийся объект – не имеет гарантии получения квартиры
вообще, или в лучшем случае получает увеличение сроков. Имея желание купить
квартиру в новом доме, покупатель не имеет сегодня шансов получить ипотечное
кредитование. А в крайне пессимистичной ситуации – покупатель вложивший деньги
в строительство квартиры и оформив на нее кредит, пребывая в ситуации
финансовой невозможности погашения кредита по причине ухудшения материального
положения – может остаться без квартиры, и без уже вложенных денег.
На самом деле такому плачевному положению сегмента жилья активно
способствовала массово растиражированная еще весной информация о падении цен на
жилье. Не подкрепленные аргументами застройщиков допущения в СМИ посеяли
сомнения среди населения и вскоре образовался цикл, впоследствии усугубивший
еще больше положение жилого сегмента в условиях кризиса:
Люди ожидают снижения цен на квартиры – покупку квартиры
откладывают – застройщик не в состоянии взять кредит и останавливает стройку.
Большие надежды возлагаются в этой отрасли на помощь государства,
поскольку другие альтернативные источники, такие, как прямые инвестиции и
банковское кредитование в этом случае не работают.
Комплексный законопроект, направленный на преодоление кризиса в
строительной отрасли, принятый Кабинет
Министров имеет такие основные пункты:
·
механизмы достройки домов, находящихся в незавершенном состоянии.
·
долевое участие государства в завершении строительства социального
жилья.
Предусматривает
привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более
70% в 2008 году и более 50% - в 2009-м. 30% недостроенного дома выкупает
государство, после чего эти квадратные метры распределяются между гражданами,
стоящими на квартирном учете в органах местного самоуправления.
Суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства, не указаны
в законопроекте. В документе речь идет лишь о механизме выкупа строек и отборе
уполномоченных банков, через которые будет проводиться финансирование.
Законопроект еще будет дополнен источниками финансирования таких проектов,
возможно и средства, полученные от Международного валютного фонда.
После достройки дома авторы законопроекта представляют физическим
лицам право заключить договор аренды с последующим выкупом в течение 30 лет. В
законопроекте также прописан круг льготников, имеющих возможность получить
такое жилье, а это военные, учителя, молодые семьи, а также пострадавшие в
результате чернобыльской катастрофы и т. д.
·
Снижение застройщиками рентабельности.
Если ранее речь шла о 15%, то в рамках кризисной ситуации ее, по
настоянию Министерства финансов снизили до 10%.
Кроме
того, Кабмин настаивает на внесении изменений в ряд законов Украины, в
частности:
·
Введение с налога на недвижимость для вилл и больших земельных
участков.
·
Внесение изменений в Земельный кадастр Украины относительно
стоимостной оценки земли.
·
Относительно налогообложения в сфере строительства, что позволит
снизить его себестоимость.
·
О планировании и застройке
территорий - иностранные юридические лица при получении разрешения на
выполнения строительных работ должны предоставить документы, подтверждающие
привлечение граждан и юридических лиц Украины к выполнению не менее 90% от
общего объема строительно-монтажных работ и использование не менее 50%
отечественных изделий и материалов, в частности, строительных конструкций.
·
Обязательное рассмотрение на
заседаниях архитектурно-градостроительного совета градостроительной
документации, архитектурных решений проектов объектов архитектуры,
расположенных в исторической части городов, исторических ареалах, на
магистралях и площадях общегородского значения, проекты высотных зданий и
сооружений. При этом протокольное решение архитектурно-градостроительного
совета будет носить рекомендательный характер.
·
Инвестирование и финансирование
строительства многоквартирных жилых домов за счет средств инвесторов-физических
лиц производится исключительно через фонды финансирования строительства, фонды
операций с недвижимостью, институты совместного финансирования, а также через
выпуск целевых облигаций.
Мы
считаем разумными и здравыми шаги по предотвращению замораживания объектов и
банкротства застройщиков. Ведь, в первую очередь нужно обезопасить людей, уже
вложивших часть своих сбережений в строящиеся квартиры. Поскольку, в
большинстве случаев, без вмешательства со стороны правительства их шанс вернуть
свои вложения или получить квартиру может свестись к нулю. Но на практике все
эти механизмы, направленные на преодоление кризиса в строительной отрасли, без
определения источников финансирования, не имеют под собой реальной подоплеки. И
велика вероятность того, что все это канет в лету, а девелоперы и строители в
2009 году опять окажутся «один на один»
со своими проблемами.
Коммерческая
недвижимость
Строительство и проектирование торгового центра
занимает период от 1,5 до 2,5 лет. Говорить о показателях рентабельности на
период кризиса рано. Единственный нюанс в том, что в условиях сложившейся
ситуации на рынке поменялись приоритеты, если еще года 2 назад фаворитом было
жилье и торговля, год назад торговля и офисы, то на сегодня интерес проявляется
скорее к офисному формату, а потом к торговому.
Тем не менее, до кризиса, спрос на торговые
площади в Киеве (по адекватной стоимости) был значительный. Если в условиях
кризиса начать строить ТЦ, можно сэкономить на самом строительстве и к времени
окончания кризиса вывести на рынок объект недвижимости, который в рамках
дефицита площадей (по причине приостановки развития или замедления темпов
строительства большинства проектов) в случае грамотной арендной политики
удовлетворит возобновившийся спрос.
Сложно прогнозировать, чего стоит ожидать в Киеве
в 2009 году. Поскольку потенциальным потребителем площадей ТЦ для владельца ТЦ
есть арендаторы, для арендаторов – покупатели.
В рамках же формата ТЦ – торговля товарами –
требования у этих потребителей и к этим потребителям различные.
Владелец объекта заинтересован сдавать площади
больших размеров и по высоким арендным ставкам, исходя из этого стоимость
продукции, реализованной в торговых заведениях может повышаться, а качество
быть не высоким, покупатель же предпочитает продукцию не дорогую или
обоснованно дорогую, но качественную. А дорогую необоснованно и некачественную
он покупать не хочет. Получается замкнутый круг – торговых центров много, марки
в них представлены, известные, а продукция не удовлетворяет и покупатель не
покупает. Арендаторы вынуждены уходить.
Очень надеюсь, что в Киеве появятся
специализированные торговые центры – только обувь, только деловая мужская
одежда, только женская и т.д. И очень хочется, чтобы в торговых центрах были
представлены не вещи с оптовых рынков Турции, Одессы, Польши, а качественные
европейские или наши украинские достойного качества и по приемлемым ценам
(каких в Европе немало, и в Украине украинских также).
В торговом центре будущего должны быть
сопутствующие услуги – обмен валют, банк, пресса, нормальные кофейни или кафе,
качественные детские комнаты. Концепция торгового центра должна предполагать
понятную схему навигации, логически понятное размещение магазинов и единый уровень ценовой категории для всего
центра. Кроме того, достаточную парковку и удобный график работ.
Несмотря
на высокие темпы прироста площадей на протяжении 2006-2007 годов, период до
2009 года ожидался еще более результативным. По данным Build & Live Development, за
это время намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью свыше 2,6 млн. кв.м.
Кроме того, планировалось строительство свыше 500 ТЦ (в том числе в составе
многофункциональных комплексов) общей площадью более 15 млн. кв.м.
В 2007
году в Украине существовали уже около 230 объектов, которые условно можно
отнести к ТЦ общей торговой площадью более 1,88 млн. кв.м (прирост площадей за
год составил 35%, объектов - 30 %). На сегодняшний день в Украине работают 7
операторов боулинг-клубов, 7 - мультиплексов, 4 оператора ТРЦ.
Комментировать и прогнозировать изменения
показателей еще очень рано, поскольку оценивать ситуацию можно по истечению
хотя бы полгода - года.
На рынке
развлечений потребитель ждет новинок. Киевлян, например, интересуют масштабные
проекты типа аквапарков, Диснейлендов, снежных горок и лыжных трасс, жителей
регионов – профессоинальные форматы. Но реализация таких проектов дело не одного года.
Развлечения в Киеве никогда не были дешевыми. А в
условиях сложившейся ситуации и необходимости пересматривать свои расходы, люди
в первую очередь отказываются от дополнительных (exstra) трат,
собственно развлечений.
Но, коснется это в большой степени, тех объектов,
которые будут выходить на рынок в условиях кризиса или уже функционируют. У
перспективных объектов есть хороший шанс пересмотреть свою концепцию по
составу и ценовому уровню арендаторов,
чтобы в случае возникновения подобной ситуации и в процессе возрождения рынка
развлечений иметь преимущества по стоимости, разнообразию, качеству и
востребованности.
Коттеджи
На сегодняшний день на
рынке загородной недвижимости изменились отношение покупателей к таким позициям:
·
к площади участка - сегодня уже не считается обязательной норма
участок - 25 соток, многие запрашивают 7-10 сот.
·
к площади строения. Конечно идеальная площадь дома 350 м2, что, собственно, и
повышает абсолютную стоимость предложения, но сегодня на рынке все больше
предложений домов по 150-250
м2 с меньшими участками, что существенно оптимизирует
рыночную стоимость предложения.
·
к вариативности выбора: кирпич, блочный, деревянный, сендвич и пр.
Сегодня большая часть домов малоэтажного строительства - традиционные кирпичные
строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому
что она трудоемкая и энергозатратная. Необходимо развивать альтернативные
строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента,
термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку.
Если ранее решающими
факторами при покупке загородной недвижимости были престиж направления и количество квадратных метров, то им на смену
приходят: атмосфера самого поселка, микроклимат коттеджа, наличие
инфраструктуры и экологичность жилья.
В
последнее время наблюдается постоянно растущий спрос на жилье
в коттеджных поселках бизнес и эконом-класса (по международным нормам).
Больше половины потенциальных покупателей интересуются именно такими объектами,
обращая внимание на экологическую безопасность материалов и технологии
строительства домов. Население, способное позволить себе коттетдж элит-класса
составляет порядка 10%. Сегодня потребители хотят получить меньшие
метраж и этажность домов, одновременно повышая требования к внутреннему
содержанию помещений и комфортным условиям проживания. В приоритете
- дома площадью около 120-350
м2, расположенные на довольно больших участках (около
одного гектара). Объекты, способные удовлетворить такой спрос только начали
строиться и проектироваться.